«Имеет ли смысл идти в суд?». Дольщик узнал, что его договор долевого строительства принципиально отличается от договоров других дольщиков дома — отвечает юрист

Разные условия в договорах долевого строительства у дольщиков

Читатель Realt.by под ником kozunka с удивлением узнал, что его договор долевого строительства отличается от договоров других дольщиков. Мужчина обратился к экспертам, чтобы разобраться в ситуации:

«Добрый день. На сегодня являюсь дольщиком. У меня в договоре долевого строительства есть следующий пункт: «По окончании строительства объекта строительства после обмеров БРТИ при получении площади объекта меньше, чем указано в договоре, застройщик денежные средства дольщику не возвращает, а относит на свою прибыль, в ситуации, если метров станет больше — дольщик обязан доплатить за дополнительные метры по цене договора».

Все понятно, и вопроса бы не возникло, если бы не выяснилось, что у 30% дольщиков этого дома в договорах не предусматривается как возврат средств застройщиком, так и доплат со стороны дольщика, если будут обнаружены дополнительные метры после обмера БРТИ. То есть получается, что застройщик заключил договоры с 70% дольщиков на одних условиях, а с 30% - на иных, тем самым ущемив интересы 70% дольщиков по одному и тому же объекту строительства.

Вопросы: имеет ли право застройщик заключать договоры по одному и тому же объекту с дольщиками, указывая разные условия? Чем можно руководствоваться? Имеет ли смысл идти в суд? На что полагаться? На сегодняшний день объект сдан в эксплуатацию. Застройщик готовит допсоглашения к договорам для 70% дольщиков с указанием площадей по обмерам БРТИ (а они больше на 1,5 кв. м, чем изначально) и сумм доплат, а также даты внесения денег. У остальных 30% доплат не будет, т.к. договором это не предусмотрено».

Отвечает юрист, риэлтер АН «Этажи» Дмитрий Хмыль

Юрист уверен — в данном случае никаких ущемлений прав дольщика нет. Застройщик в праве предлагать дольщикам разные условия, а дольщики вправе соглашаться на них или нет:

— В соответствии с частью первой подпункта 1.2 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473 «О долевом строительстве», установлено, что привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров, заключаемых застройщиками по форме типового договора, утвержденной Советом Министров Республики Беларусь.

Типовой договор создания объекта долевого строительства, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 марта 2019 г. № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473», как в прочем и ранее действующий, не содержит норм, регулирующих вопросы, если фактическая площадь квартиры окажется больше либо меньше, чем указано в проекте.

В соответствии с частью седьмой подпункта 1.7 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473 «О долевом строительстве», по усмотрению сторон в договор могут быть включены иные дополнительные условия.

Соответственно перерасчет стоимости в ту или иную сторону либо вовсе отсутствие данного перерасчета, если фактическая площадь окажется иной, чем указана в договоре, если и включается в договор строительства, то как дополнительное условие.

Следовательно, застройщик по данному вопросу может с каждым в отдельности дольщиком прописывать те или иные условия. В Вашем случае с одними прописан перерасчет, с другими нет — это право застройщика.

Никаких ущемлений здесь нет. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора в данном вопросе.

Можно ли не платить членские взносы в садовое товарищество?

Еще один интересный вопрос задала читательница Ольга. Женщина больше года пытается продать участок в садовом товариществе, которым не пользуется, а товарищество требует внести членские взносы. За помощью разобраться в правомерности ситуации Ольга обратилась к экспертам:

«В с/т нет ничего общего (ни воды, ни освещения, ни охраны, ничего). С/т требует уплаты взносов, но данные взносы все и всегда идут только на строительство дороги и даже дороги не на территории самого с/т, а подъездов к нему. За неуплату взносов грозят отключить электричество, но задолженности по электричеству у меня нет, я им не пользуюсь и у меня даже в плюсе там деньги. Вопрос: какая есть возможность неуплаты взносов, и имеют ли право отключить электричество, если по нему нет задолженности?».

Отвечает директор ООО «Уласны Дах» Людмила Лепарская:

— Добрый день, согласно законодательству вы обязаны оплачивать взносы в товарищество собственников независимо от того, пользуетесь участком или нет. Право собственности на участок — это не только права, но и обязанности. Рекомендую оплатить взносы, в противном случае при востребовании взносов через суд вам придется оплатить еще издержки товарищества собственников на суд и пеню.

Аренда квартиры несовершеннолетним

Следующий вопрос касается аренды жилья. Пользователь Realt.by Артур интересуется, возможно ли снять квартиру на себя, если не достиг совершеннолетия:

«Впервые сталкиваюсь с тем, что нужно снять квартиру. Возник вопрос: можно ли снять квартиру, будучи несовершеннолетним?»

Отвечает заместитель начальника отдела аренды жилья ООО «Твоя столица» Надежда Вашинко:

— Добрый день. Официально снять квартиру несовершеннолетний гражданин не может. Договор найма может быть заключен с нанимателем, которому исполнилось 18 лет, либо с его законным представителем (родители или опекуны).

Регистрация при переезде в другой город

Еще один вопрос про аренду пришел из Новополоцка. Семья из четырех человек переезжает жить в другой город, первое время планирует снимать квартиру, вопрос — «Как зарегистрироваться?»:

«Здравствуйте, наша семья (я, муж, сын 8 лет и сын 1,5 года) планируем переезд в город Гродно. Есть в собственности жилье в городе Новополоцке, где и прописаны. Планируем около года арендовать квартиру перед покупкой собственной. Как нам правильно и где можно зарегистрироваться в Гродно на время аренды, чтобы ребенок мог ходить в школу, всей семьей могли пользоваться медуслугами и т. д.?»

Отвечает заместитель начальника отдела аренды жилья ООО «Твоя столица» Надежда Вашинко:

— Добрый день. Если Вы граждане РБ, то для того, чтобы Ваш ребенок пошел в школу и Ваша семья могла пользоваться медуслугами, достаточно заключить договор найма на квартиру, которую Вы снимите в Гродно. Если Вы хотите оформить себе временную регистрацию, то её также можно сделать на основании договора найма. Оформить договор найма и получить временную регистрацию Вы можете в расчетно-справочном центре, к которому относится дом, где Вы будете арендовать квартиру.

Покупка комнаты в квартире

Читательница Надежда планирует покупку комнаты. Женщина обратилась к экспертам за консультацией о нюансах таких сделок:

«Добрый день! Собираюсь купить комнату в Минске. Какие вопросы (нюансы) надо знать при покупке?»

Отвечает директор ООО «Уласны Дах» Людмила Лепарская:

— При покупке комнаты очень важным моментом являются соседи. Лояльность соседей очень важна. В моей практике были случаи, когда соседи создавали невыносимые условия проживания. Очень важно, чтобы было определено право проживания — дело в том, что редко определена в договоре купли-продажи конкретная комната, обычно указаны доли в квартире. Желательно иметь отдельные счетчики для каждого собственника. При отчуждении комнаты преимущественное право покупки имеет сосед и необходимо его согласие при отчуждении.