$1.215 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Второй дом» с развитым сервисом. Эксперт рассказал, каким должен быть офис в 2021 году

22.09.2021 3642

Автор: Вероника Малыщиц, фото спикера: Денис Зеленко / Партнерский материал

Если бы культовый сериал «Офис» снимали сегодня, в нем было бы много забавных сюжетов про удаленную работу, видеоконференции и изменение привычного уклада жизни. Пандемия сильно повлияла на ситуацию. Теперь мы можем не приходить в офис к 9 утра, а работать, находясь на берегу моря. Но, как показала жизнь, удаленка понравилась далеко не всем. В Беларуси все так же работают офисы и, более того, строятся новые. Каким должен быть бизнес-центр, чтобы соответствовать современным требованиям? Есть ли такие в нашей стране? Как организовать пространство так, чтобы люди продуктивно и безопасно работали? В совместном проекте Realt и одного из крупнейших белорусских девелоперов — группы компаний «ТАПАС» — честно и аргументированно разбираем ситуацию на рынке коммерческой недвижимости вместе с исполнительным директором и партнером NAI BELARUS Андреем Алешкиным.

Рождение open-space, бум строительства бизнес-центров и «рынок арендодателя». Как эволюционировали офисы в Беларуси?

ХХ век принес нам один из самых узнаваемых форматов офисной недвижимости — open-space. За основу взяты рабочие пространства викторианской эпохи — такой функционал стал возможен благодаря чугунным перекрытиям, выдерживающим большую нагрузку. «Офисные цеха» понравились американцам, как и идея «конвейера для клерков». Позже в Европе пространства в открытом офисе начали зонировать по командам или бизнес-процессам, внедрять смешанные форматы планировок. Формат получил название «офисный ландшафт» — это ближайший родственник современного open-space.

— В Беларуси сложно было применить такую классификацию — у нас отсутствовали большие корпорации, а потребность в офисных помещениях переживала свой инкубационный период и ограничивалась мелкими организациями. Поэтому если рассматривать национальную повестку, то историю офисов принято начинать с 1970-х, — рассказывает Андрей Алешкин.

В 1970—1990-е офисы заменяли административные здания и бывшие институты с кабинетами и санузлами где-то в дальней части коридора. Кондиционеры и вентиляция тогда были чем-то из разряда невозможного.

— Только в 2000-е годы стали появляться первые бизнес-центры, началась эпоха белорусской коммерческой недвижимости. Появились комфортные условия для работы, но с сохранением кабинетов.

А с 2005-го начался бум строительства. Появились здания с лифтами зарубежного производства, паркингами, порой подземными или многоуровневыми.

 — Бизнес-центры тогда строились обычно по долевой схеме — терялся «эффект хозяина». Это привело к тому, что каждый дольщик сдавал помещения в аренду по своей цене, возникали вопросы с управлением и даже с простой уборкой — каждый по-своему понимал понятие сервиса. Но были и бизнес-центры, которые изначально находились в одних руках. Арендаторы быстро освоили все вакантные помещения, — приводит пример Андрей Алешкин.

С 2010 по 2020 годы менялась конъюнктура рынка офисной недвижимости. Во-первых, пришли международные компании и представительства — им нужны были офисы не хуже тех, что в соседних странах. Во-вторых, стремительно начала развиваться IT-отрасль.

— Девелоперы стали строить здания с открытой планировкой, панорамным остеклением, хорошим воздухообменом и паркингом. Предложение коммерческой недвижимости в Минске существенно выросло, но не удовлетворяло постоянно растущий спрос. Все говорили о «рынке арендодателя». В качестве отличительных черт вновь вводимых бизнес-центров стали отмечать отсутствие чистовой отделки, арендные каникулы на период ремонтных работ, высокие арендные ставки.

«Офис как у Google в Минске». Почему и как компании начали борьбу за лояльность сотрудников?

С каждым годом белорусские девелоперы образовывались, учитывали зарубежный опыт, привлекали иностранных архитекторов и консультантов — бизнес-центры становились качественнее.

— В классе В1 было много хороших и разных вариантов, но их объединяло желание угодить арендатору и готовность менять планировочные решения. К классу А, несмотря на развитие рынка, подобрались единицы, — рассуждает Андрей Алешкин.

Каким же был идеальный офис до пандемии? По словам эксперта, этот вопрос стоит рассматривать на примере IT-компаний. Так, это был open-space с грамотным зонированием, прогрессивным дизайном, и зачастую эргономичными и дорогими решениями, в том числе и мебельными.

— За этот период появилось очень много примеров офисов высокого класса, и их можно найти по запросу в поисковике «офис как у Google в Минске». Компании вели борьбу за лояльность сотрудников, ведь понимали, что офис — это второй дом.

Андрей Алешкин утверждает, что пандемия COVID-19 и политические факторы кардинально изменили полярность рынка. Бизнесы осознали, что теперь офис — это место юридического адреса и приема клиентов. Также появляется тренд на отказ от офисов в деловых районах и смещение акцентов на бизнес-центры ближе к спальным районам, что помогает избежать пробок и других проблем.

— Текущее предложение коммерческой недвижимости существенно превышает спрос, арендные ставки снизились. Короче говоря, началась новая реальность, — говорит эксперт.

«У сотрудников есть потребность в живом общении, драйве, совместном мозговом штурме и эмоциях, без которых не сделаешь крутого продукта»

В 2020 году от open-space пришлось отказаться. Многие до сих пор не вышли с удаленки, и возможно, некоторая часть и вовсе не вернется к традиционной офисной модели. Однако постепенно люди стали возвращаться в офисы. Почему?

— Не всем компаниям подходит удаленка, а для некоторых это вообще крах бизнеса. Есть целый ряд направлений, которым офис просто жизненно необходим, так как у сотрудников есть потребность в живом общении, драйве, совместном мозговом штурме и эмоциях, без которых не сделаешь крутого продукта. Из-за перехода на удаленную работу люди остались без обычных спонтанных разговоров с коллегами за чашкой кофе. А это важная часть рабочего дня, влияющая на результативность работников, которую сложно получить через «созвоны».

Андрей Алешкин утверждает, что в офисы продолжат возвращаться, в первую очередь, компании реального сектора, продавцы, представительства иностранных компаний — для них важно выполнять те же функции и продавать свой продукт в уютном офисе в центре города.

 — Также к формату классического офиса в среднесрочной перспективе можно отнести банки, салоны, ритейл-компании — тех, кто завязан на оказании сервиса лицом к лицу. Однако есть множество компаний, которые легко заменят привычный офис на удаленную работу. Например, колл-центры, ряд IT-компаний и online бизнесов, сегмент e-commerce.

Гибридный офис, «hot desking», коворкинги. Какие офисы нужны современным компаниям сегодня?

На переднем плане сейчас sustainable (устойчивый) office, смешанные форматы (коворкинги, гибкие офисы), зеленые офисные пространства, а также экономически обоснованный размер офиса. Становится все более популярным принцип «hot desking» — одно физическое рабочее место на несколько сотрудников, которое, как и переговорки, резервируется с помощью программных продуктов.

— На глобальном рынке все ощутили удобство таких офисов, но самое главное — мировой рынок сделал соответствующее предложение, чего нельзя сказать о белорусском рынке. У нас, к сожалению, нет достаточного количества операторов гибких пространств: сказывается нежелание девелоперов или, возможно, отсутствие достаточного количества финансирования для преобразования своих вакантных помещений. Белорусский девелопер очень малорисковый, и ему проще сдать в аренду, чем вкладываться в изменения с отсутствием гарантии заполнения этих пространств, — объясняет Андрей Алешкин.

Эксперт считает, что следует ожидать масштабную трансформацию open-space в гибридные пространства — симбиоз open-space и кабинетов со множеством разных переговорных комнат, которые могут трансформироваться в другие форматы и изменяться по площади.

— Степень «гибридности» будет разной в зависимости от специфики работы компании, целей и главных триггеров перехода на эту модель. Это, прежде всего, комбинация офисного и удаленного формата, при которой более 30−40% сотрудников работают вне офиса больше половины времени.

Одна из основных черт гибридного формата завязана на использовании коворкингов как собственных (организованные самим арендатором на своих площадях), так и снимающихся отдельно. Например, очень хорошо такая модель показала себя в России, причем и для очень крупных компаний. В Беларуси коворкинги представлены очень слабо, однако их появление — это лишь вопрос времени.

Идеальный бизнес-центр в 2021 году. Какой он и есть ли такие в Минске?

— Не везде возможно из open-space сделать офис с кабинетами и переговорками: возникает вопрос о соблюдении норм и требований пожарной безопасности, вентиляции, кондиционированию, путям эвакуации. Но решение всегда можно найти — это вопрос времени и денег. В фаворитах же сейчас будут офисы, в которых уже имеется симбиоз open-space и кабинетной системы. Например, в бизнес-центре «Аякс», — рассказывает Андрей Алешкин.

Как говорилось выше, офис для работников — это как второй дом. Чтобы полностью обеспечивать запросы компаний, в бизнес-центре, в первую очередь, должен быть развитый сервис или все для жизни: точка питания с напитками и горячими закусками, приятное лобби с зоной отдыха и возможностью встретиться с клиентом, вместительная парковка, в том числе гостевая, а также велопарковка, возможность преобразования офисных помещений под желания потенциальных арендаторов, хороший воздухообмен, достаточное количество лифтов с комфортным временем ожидания.

— Бизнес-центр должен быть стильным, с панорамными окнами и хорошей освещенностью, с развитой инфраструктурой как внутри, так снаружи. Немаловажными факторами выступают также близость к метро и общая транспортная доступность. В качестве хороших примеров можно привести, опять же, БЦ «Аякс», а также БЦ Futuris, которые наиболее полно отвечают современным требованиям.

На рынке есть достаточное количество вакантных площадей в разных частях города и с разным набором дополнительных опций и «плюшек». Выбрать арендатору сейчас есть из чего, причем по хорошим ставкам аренды. Также немаловажно наличие хороших соседей — известных брендов, международных компаний, которые являются маркером привлекательности бизнес-центра.

Эксклюзив Realt.by

Витрина

Готовые квартиры ЖК "Променад"

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Продажа квартир в новом доме!

Контакты: +375 44 561 86 18

Опрос