«Россияне продают наследственные квартиры и уезжают». Что происходит на рынке жилья Витебска

Реалии рынка

— В первой половине 2019 года мы наблюдали на рынке стабильность цен. Покупатели были достаточно активными, и сделки совершались. Во втором полугодии отмечен небольшой рост цен — примерно на 1−3 тысячи долларов в зависимости от объекта, — говорит риэлтер агентства недвижимости «Культурная столица» Владислав Романов.

Риэлтер рассказывает, что большинство сделок — порядка 90% — проходили с привлечением кредитных денег. Как правило, к покупке недорогой квартиры привлекался кредит в размере 10 тысяч долларов в эквиваленте.

— Если бы не банки, боюсь, такого количества сделок мы не увидели бы в этом году. По сравнению с двумя предыдущими годами сейчас рынок стал более-менее работать. Эта заметная тенденция, — дополняет риэлтер.

О тенденции роста цен во втором полугодии говорит и директор «Агентство Мир недвижимости» Виталий Гаффаров. Правда, он делает оговорку и акцентирует внимание на том, что цены росли только на самые дешевые одно- и двухкомнатные квартиры, которые пользовались наибольшим спросом.

— В основном подорожали одно- и двухкомнатные квартиры старой планировки, которые продавались за 20−30 тыс. долларов. Цены на жилые помещения, которые стоили 40−50 тыс. долларов, остались на прежнем уровне, — уточняет Виталий Гаффаров.

Что по чем

Директор «Агентство Мир недвижимости» рассказывает, что и сегодня наибольшим спросом в городе пользуются дешевые одно- и двухкомнатные квартиры. Так, однокомнатную «хрущевку», «брежневку» можно купить от 17−18 до 23 тысяч долларов в зависимости от состояния, наличия балкона и расположения на этаже.

Однокомнатная квартира улучшенной планировки общей площадью порядка 38 кв. м (жилая — 18 кв. м, кухня — 8−9 кв. м) стоит примерно столько, сколько и «двушка» старой планировки — от 22−23 до 28 тысяч долларов.

За двухкомнатную квартиру улучшенной планировки общей площадью 50 кв. м (жилая — 27−28 кв. м, кухня — 9 кв. м) придется выложить от 29−30 до 35 тысяч долларов.

«Трешки» пользуются минимальным спросом, а четырех- и пятикомнатные квартиры и вовсе практически не востребованы на рынке.

Что потерял Витебск

Любой витеблянин покажет вам в городе шагаловский квартал, где на ул. Покровской, 11, находится дом Марка Шагала — там великий художник провел детство и юность. На месте одного кирпичного дома (семье также принадлежало 3 деревянных дома) в 1997 году открыт Дом-музей Марка Шагала.

Покровская улица и прилегающие к ней улицы Советской Армии, Кондратьева, 1-я ул. Красина, 1-я ул. Жореса преимущественно застроены старыми деревянными и каменными одно- и двухэтажными домами. Некоторые из них имеют только частичные удобства.

В квартале расположены картонажно-полиграфический комбинат, винодельческий завод, мелькомбинат, хлебозавод и другие предприятия. В конце ул. Покровской находится объединенный городской военный комиссариат.

Сегодня цены на квартиры в шагаловском квартале одни из самых низких в городе. Сказывается промышленная зона и отсутствие объектов социальной инфраструктуры.

— Как правило, в сделках участвуют люди, которые живут здесь уже много лет. Есть квартиры и за 15 тысяч долларов, и за 20 тысяч, и за 30 тысяч долларов. Все зависит от дома и его состояния, — рассказывает Владислав Романов. — Недавно мы смотрели двухкомнатную квартиру на первом этаже в двухэтажном доме на 6 квартир. Если вы хотите жить в шагаловском квартале, прямо сейчас могу предложить вам эту квартиру на Покровской за $ 15,5 тысячи долларов. Именно столько хотят выручить за нее продавцы. Но она требует полного ремонта.

Риэлтер рассказывает, что в результате реконструкции моста через Западную Двину это направление сильно перегрузили транспортом, и теперь что-то реконструировать и благоустраивать в историческом квартале не имеет большого смысла. Хотя у властей города была задумка не только полностью восстановить усадьбу семьи Шагалов, но и историческую застройку всего квартала. Однако попытки воссоздать историческую среду конца XIX — начала XX века пока остаются лишь на бумаге.

С дорогими квартирами — тоже беда

На вопрос, есть ли в продаже квартиры по 100 тыс. долларов, Романов отвечает:

— У меня нет покупателей на такие квартиры. Правда, не так давно была заявка, но на покупку не квартиры, а дома за 300 тысяч долларов. По квартирам такие заявки были, но только в 2013 году. За последние три года была одна сделка купли-продажи трехкомнатной квартиры с мебелью и дизайнерским ремонтом в кирпичном пятиэтажном доме 80-х годов постройки повышенной комфортности в историческом центре города за 70 тысяч долларов на ул. Кутузова, — рассказывает риэлтер.

Виталий Гаффаров говорит о том, что в городе есть дорогие квартиры за 100−150 тысяч долларов, но «у нас нет на них покупателей». Как правило, дорогие квартиры расположены в монолитных домах на ул. Строителей, 8, корп. 3, ул. Победы, 17. Они насчитывают по 100 «квадратов» и имеют хороший дизайнерский ремонт.

— Те люди, у которых есть деньги, наверное, уже купили себе дорогое жилье. Других людей с деньгами, которые приезжали бы в наш город, к сожалению, мало. Лет 10−15 назад в Витебск приезжало много россиян. Сейчас, наоборот, они продают наследственные квартиры и уезжают из города, — дополняет Виталий Гаффаров.

Что касается «сталинок», то их в городе не много. Они расположены в основном на улицах Ленина, Кирова, Суворова.

— «Сталинок» мало, а хороших еще меньше. Домов с железобетонными перекрытиями, привлекательной планировкой — единицы. Они пользуются определенным спросом, но сегодня их покупают не так активно, как 10−15 лет назад. На квартиры с проходными комнатами — минимальный спрос. Сейчас люди предпочитают более новое и комфортное жилье. Оно есть и в центре города, — рассказывает директор риэлтерской компании.

Владислав Романов дополняет коллегу и говорит о том, что «сталинок» сейчас в продаже очень мало, а если что-то и продается, то стоит очень больших денег.

— «Двушку» будут предлагать за 48−50 тысяч долларов. За эти деньги можно купить неплохую новостройку в Билево. Конечно, если человека что-то связывает с Витебском, то он может позволить себе купить квартиру в Витебске в этой исторической части города. Но в последнее время наблюдается другая картина. В Витебске чаще продают квартиры, нежели покупают. Как таковой исторической привлекательности этих мест уже нет в городе. Сейчас люди чаще покупают квартиру, отталкиваясь от жизненной ситуации, — говорит Романов.

Риэлтер рассказывает, что чаще всего в поисках лучшей жизни витебляне рассматривают и уезжают в Санкт-Петербург, Москву, Смоленск. Там они имеют возможность получить работу за гораздо большую, чем в Витебске, зарплату. Некоторые уезжают в Польшу, страны Балтии.

Романов приводит пример, что не так давно его знакомый за 28 тысяч долларов продал однокомнатную квартиру 40 кв. м в 14-этажном доме на проспект Победы в Витебске. В городе на Неве, правда, на окраине, купил студию порядка 30 кв. м за 27−28 тысяч долларов.

Новостройка или вторичка?

По мнению Виталия Гафарова, в городе сохраняется спрос на новое жилье.

— Многие люди продают свои старые квартиры и покупают новостройки. Но проблема в том, что новые дома строятся в основном на окраине города — например, в том же Билево-3. Не каждый человек хочет там жить, — дополняет директор «Агентство Мир недвижимости».

Еще одна проблема, по его мнению, заключается в том, что основной застройщик — УКС города Витебска — в последнее время существенно повысил цены на свои квартиры. Для многих людей они стали недоступны, поэтому покупатели больше склоняются к вторичке.

— На мой взгляд, вторичка находится в более выигрышной ситуации. На этом рынке намного больше предложений квартир, нежели на первичном. Новое жилье строится в определенных спальных районах, в том же Билево, а в старом городе только точечная застройка. Многие люди привыкли выбирать квартиру там, где живут и работают, а не там, где им ее дают, — говорит Романов. — Чтобы человеку купить новую квартиру в Витебске, он как минимум должен рассчитывать на цену 550 долл./кв.м. В историческом центре «квадрат» стоит 800 долларов. Я не вижу, что в Витебске есть бум на новостройки. Витебляне, на мой взгляд, более осознанно подходят и оценивают ситуацию в целом, изучая инфраструктуру и место, где они хотели бы жить.