$1.392 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Будет больше многомиллионных сделок через агентства». Colliers International пояснила плюсы изменений для риэлтеров в коммерческой недвижимости

17.07.2019 1 1507

Недавно проекты указа «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» и постановления Совета министров «О тарифах на риэлторские услуги и порядке их оплаты» были внесены на рассмотрение в правительство. Риэлтерское сообщество считает, что в целом правки в законодательстве ничего хорошего не принесут, разве что для рынка коммерческой недвижимости. Крупнейшая международная консалтинговая компания Colliers International поделилась своим мнением о проектах новых нормативных документов.

Что будет по-другому для риэлтеров и потребителей?

Напомним, что предлагаемые изменения направлены на решение существующих проблем и развитие риэлтерской деятельности, предусматривают дополнительные меры по защите прав потребителей на получение качественных риэлтерских услуг.

Основные изменения:

— корректируется ценовое регулирование риэлтерской деятельности,

— вносятся изменения в порядок оплаты риэлтерских услуг физическими лицами,

— исключается предоплата за оказание риэлтерских услуг по найму объектов жилищного фонда,

— отменяется государственное регулирование цен на риэлтерские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также оказываемые юридическим лицам.

Изменения разрабатывались с учетом мнений и предложений органов государственного управления, потребителей риэлтерских услуг и организаций, оказывающих такие услуги. Проекты нормативных правовых актов по вопросам риэлтерской деятельности рассматривались созданным при Минюсте общественно-консультативным (экспертным) советом по развитию предпринимательства.

К обсуждению были привлечены Совет по развитию предпринимательства в Республике Беларусь и ОО «Белорусский республиканский союз юристов». В процессе общественного обсуждения на сайт «Правовой форум Беларуси» поступило 210 сообщений от 131 участника. Также замечания и предложения можно было направлять непосредственно на электронный адрес Минюста. Все поступившие в ходе общественного обсуждения замечания и предложения проанализированы и по возможности учтены.

Риэлтеры: «Главную проблему проект указа не решает»

Риэлтерское сообщество считает, что в случае принятия нормативно-правовых документов в предложенной редакции они будут иметь негативные последствия и для потребителей риэлтерских услуг, и для агентств недвижимости. Председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна Недерева-Архипец подчеркивает, что принципиально документ не решает главной задачи.

— Риэлтерская услуга как была, так и остается для потребителей непонятной. Ее не хотят оплачивать потребители. Они желают получить результат здесь и сейчас и готовы за него платить. Формулировки проекта указа не позволяют риэлтерскому бизнесу развиваться и удовлетворять потребности клиентов. Если мы не откажемся от предложенного проекта указа, нам удастся сохранить какой-то статус-кво. Но, к сожалению, мы не сможем предложить дополнительные услуги клиентам, потому что они не предусмотрены законодательством, — уточняет спикер.

По словам руководителя группы компаний «Твоя столица» Владимира Давидовича, некоторые административные решения — это удар не только по целой отрасли и бюджету, но и по потребителям — покупателям объектов недвижимости. «За 23 года работы и десятки тысяч проведенных сделок в нашей компании не было ни одной, оспоренной в судебном порядке. С другой стороны, непонимание потребителями сути риэлтерских услуг и желание сэкономить могут приводить к плачевным последствиям. Уже сейчас статистика по рынку купли-продажи красноречива: в 2017 году удовлетворено 142 иска по признанию сделок недействительными, в 2018 — 162. Запрет на одновременное оказание услуг обеим сторонам приведет к росту мошеннических схем, экспоненциальному росту числа сделок, признанных недействительными», — говорит руководитель группы компаний.

Официальные обращения союзов и ассоциаций риэлтеров в Министерство юстиции содержали предложения о полной отмене тарифов. Позицию риэлтеров тогда поддержало и Министерство экономики.

Colliers International: «Хочется надеяться, что данные законодательные изменения положительно повлияют на развитие честной конкуренции»

О влиянии предложенных правок на развитие рынка коммерческой недвижимости свой комментарий предоставил Андрей Алёшкин, партнер, директор департамента офисной и складской недвижимости Colliers International:

— Наиболее перспективной мне видится следующая поправка, предложенная в рамках указанных проектов, — отмена государственного регулирования цен на риэлтерские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также оказываемые юридическим лицам.

И вот почему. В случае принятия решений об отмене государственного регулирования цен на риэлтерские услуги относительно нежилого фонда, выиграют все игроки рынка, работающие в рамках законодательства Республики Беларусь.

В первую очередь, я бы отметил потенциал этих правок для улучшения инвестиционного климата в сфере недвижимости. Международные практики показывают, что чем более прозрачна процедура многоступенчатой сделки, тем больше доверия к продающей стороне. Сейчас Беларусь, увы, не может похвастаться прозрачностью процесса, процесс сделки превращается в занятную арифметику для иностранных компаний: сложи базовые величины в белорусских рублях, подели их на актуальный курс евро или доллара Национального Банка Республики Беларусь и узнай реальную стоимость услуги. А если сделка пролонгированная, а колебания курса существенные? В общем, есть свои сложности, предлагаемые поправки полностью снимают этот вопрос — для инвесторов привычно и понятно, если стоимость услуги договорная и стороны заранее утверждают размер вознаграждения за оформление покупки торговых или офисных помещений.

Во-вторых, зачастую серьезные крупные сделки в сфере коммерческой недвижимости на десятки миллионов долларов совершаются в Беларуси напрямую, без участия профессиональных консультантов, в том числе в лице компаний, оказывающих риэлтерские услуги. Как следствие, должной юридической защиты и грамотного консультирования профильных в коммерческой недвижимости специалистов при таких сделках нет, международный опыт совершения таких сделок игнорируется, а риски, которые берут на себя и покупатель и продавец — колоссальные. Причины же, по которым такие сделки происходят без участия специалистов в сфере недвижимости, заключаются в том числе в том, что жесткое регулирование тарифов на риэлтерскую деятельность не позволяет консультантам заключить договор на риэлтерские услуги и стороны оказываются предоставленными сами себе.

Необходимо также понимать ситуацию, когда любая сделка по продаже объектов коммерческой недвижимости — это в первую очередь взаимодействие бизнеса с бизнесом (b2b), которые в принципе не заинтересованы работать по демотивирующей тарифной системе. Согласно текущему законодательству — вознаграждение риэлтера, консультирующего сделку продажи, составляет 1% в случае совершения сделки с объектом стоимостью свыше 16.500 базовых величин (около 210 тыс. долларов). При полном сопровождении сделки с подготовкой договора и согласовании всех коммерческих условий между сторонами это вознаграждение не покрывает даже расходы по сопровождению сделки риэлтерской компанией. А теперь представьте, что речь идет о сумме сделки, эквивалентной 200 млн евро. В этом случае 1% - колоссальная сумма, и не только для белорусских реалий, и пока вряд ли белорусские игроки готовы платить такие вознаграждения. Во всем мире существует практика договорных условий, как правило, в сделках таких масштабов условия вознаграждения менее 1%. На начальной стадии переговоров продавца и консультанта проясняются как общие условия вознаграждения, так и дополнительные мотивирующие комиссии, связанные со скоростью продажи либо более высокой, чем изначально договаривались, суммой сделки. Подобная практика позволяет таким сделкам в принципе существовать, сейчас же в белорусской практике — это, мягко говоря, единичные случаи на более скромные суммы либо полное отсутствие сделок для крупных объектов более 100 млн долларов.

Что же касается аренды, здесь ситуация противоположная — слишком маленькая сумма тарифа. Оплата по принципу свободного ценообразования отдельно для малых и больших площадей в сегменте b2b — это честно по отношению как к риэлтерам, получающим одинаковую сумму за услугу подбора небольшого офиса в 100 квадратных метров и большого объекта, например, на 8000 квадратных метров, так и к арендаторам малых площадей, которые сейчас платят одинаковые суммы за риэлтерскую услугу, что и арендаторы больших коммерческих объектов. Налицо серьезное ущемление прав отдельных игроков рынка в зависимости от условий сделки.

Третий положительный момент — развитие самого рынка недвижимости, его культуры и качества оказываемых услуг. Мы за честную игру, во всем мире Colliers International придерживается единых стандартов работы, несмотря на различие в законодательных сферах, наша цель — оказание качественных услуг и выстраивание длительных, доверительных отношений с нашими клиентами.

Хочется надеяться, что данные законодательные изменения положительно повлияют на развитие честной конкуренции, а также окажут влияние на развитие рыночных отношений в отрасли, репутацию и стабильность игроков рынка. Возможно, данная поправка — это то, что способствует приходу на рынок наших прямых конкурентов — глобальных игроков. Но нас это не пугает, скорее, добавляет энтузиазма.

В целом хочется добавить, что данная поправка в перспективе ставит Беларусь в один ряд с нашими соседями, где нет госрегулирования цен на риэлтерские услуги, а есть практика определения цены услуг и собственно договорная цена услуг. И не стоит забывать об очевидном: больше сделок — больше налогов в казну.

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
Кирилл Лапинский 17.07.2019 в 15:48
0
Отличная, такая, новость! С приветом, так, между прочим, по спорным изменениям, некоторой части риэлтерского сообщества))

Витрина

Квартира + подземный паркинг

Специальное предложение : квартира 90 кв.м. + подземный паркинг по цене от 2500 белорусских рублей за квадратный метр.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку.

Только готовые квартиры.

Контакты: +375 44 561-86-18

"Евротрёшка" по цене двушки!

Успейте приобрести квартиру по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

"Евротрёшка" по цене двушки!

Контакты: +375 44 577-77-15

Опрос