«Деньги от материнского капитала могут поднять цены на жилье». Что происходит с недвижимостью в Гомеле

— Сейчас рынок находится в относительном равновесии: и покупателей не очень много, и продавцы не торопятся снижать стоимость, — рассказал директор АН «Лига права — Недвижимость» Алексей Петрушенко. — При этом количество сделок достаточно хорошее, и, если сравнить конец 2018 года и последние месяцы 2019-го, то в предыдущем году сделок было больше. Однако если сравнить весь год целиком, то в 2018 году операции на рынке недвижимости проводились чаще. Сейчас каждый месяц по городу проводится примерно одинаковое количество сделок — около 200.

У нас всегда есть район новой застройки — Мельников Луг — он в лидерах в Гомеле давно. Есть, конечно, другие районы застройки: Шведская горка, Новобелица, но они пока такой популярностью не пользуются. В целом и здесь ситуация относительно выровнялась в последнее время: появляются какие-то объекты по честной рыночной цене, и они продаются. А те, которые выставлены откровенно дорого, продолжают «зависать», и к ним интереса среди покупателей нет.

Тенденции в Гомеле сместились в сторону более обустроенного жилья. Если раньше люди приходили и говорили: «Нам любую, но подешевле, и мы потом ремонт будем делать сами», то теперь все чаще слышу: «Лучше купить немного дороже, но уже с ремонтом, чем самим потом всем этим заниматься». Несмотря на доступность кредитов, примерно только половина покупателей используют этот финансовый инструмент при приобретении жилья.

Схожий взгляд на ситуацию на рынке и у руководителей агентства недвижимости «Твой риэлтер»:

— В Гомеле в целом по рынку спрос довольно слабый. Я это связываю с тем, что в ноябре-декабре наметился незначительный рост курса доллара. Рынок на это очень быстро отреагировал, — рассказал директор АН «Твой риэлтер» Игорь Сонкин. — Покупатели сразу же затаились, потому что понимают: если доллар начнет скакать, то и цены пойдут вниз. Весь декабрь, на мой взгляд, был слабый. И если в среднем в Гомеле проходит около 300 сделок в месяц, то в декабре их было около 170.

Январь всегда застойный месяц, поэтому чего-то ожидать не стоило. Сейчас уже рынок начинает оживать, поступают звонки, появляются наметки на будущие сделки. Но в целом пока спрос слабоват.

«Что касается рынка индивидуальных домов, то здесь самый настоящий „базар“»

Продать частный дом дорого всегда было сложно. По словам специалистов, сейчас в Гомеле покупатели мало обращают внимание на индивидуальные дома, предпочитая квартиры в панельных высотках. Из десяти сделок на рынке только одна-две, в лучшем случае, будут приходиться на покупку или продажу дома.

— Что касается рынка индивидуальных домов, то здесь больше не рынок, а самый настоящий «базар». Потому что собрать все данные по предложению, реальным сделкам и вывести из них одну общую тенденцию довольно сложно, — рассказал Алексей Петрушенко. — Те, кто мог бы позволить себе построить или купить дом, уже реализовали эту возможность в «нулевых» годах, а молодежь не очень к этому стремится. Кроме того, в Гомеле достаточно большой объем участков был предоставлен нуждающимся бесплатно. Кто-то с помощью кредитов, кто-то за свои — все так или иначе строятся. И потенциал еще есть, потому что есть неосвоенные земли, которые рано или поздно будут отданы под строительство домов. Можно сказать, что государство удовлетворило спрос людей на землю.

Если же вернуться к покупке частного дома, то здесь нужно понимать, что это всегда штучный товар, который должен покупателю очень понравиться. Выгодно продать дом было сложно всегда, а сейчас стало еще сложнее. В моей практике не так давно в Гомеле был выставлен дом за $ 800 тысяч — для Гомеля это очень высокая цена. Предложение у покупателя остановилось на отметке в $ 360 тысяч. Собственник очень долго думал, но так и не решился на сделку. В итоге коттедж был продан спустя какое-то время, но точная сумма сделки мне неизвестна.

— Всегда спрос на квартиры и на частные дома сильно отличались друг от друга. По количеству сделок это тоже можно увидеть — разница примерно в 6 раз. Дома продаются, но очень слабо. Поэтому строить на продажу дома сейчас точно не выгодно, — пояснил заместитель директора АН «Твой риэлтер» Станислав Вольштейн.

Цены на квартиры в Гомеле: «Количество комнат не является таким уж принципиальным моментом»

— Согласно статистике, Гомель — самый недорогой областной центр касательно цен на квартиры, и за последний год они практически не изменились. В среднем по городу малосемейки стоят $ 10−12 тысяч, однокомнатные квартиры — $ 20 тысяч, двухкомнатные квартиры — $ 25 тысяч. Но есть районы в Гомеле, где квартиры всегда стоят дороже: Мельников Луг, кусочек домов в центре и ул. Пушкина и К. Маркса. Вот в этих районах «двушки» будут стоить от $ 30+ тысяч. Но и здесь большое влияние имеет ремонт, этаж и планировка, — рассказал директор АН «Твой риэлтер» Игорь Сонкин.

— Конечно, можно найти квартиры и дешевле. Например, есть в базе предложения, когда однокомнатная квартира стоит $ 15 тысяч. Но это будет «убитое» жилье на окраине города, без балкона, — пояснил Станислав Вольштейн. — Гомель по застройке сильно отличается от столицы. В основном это панельные пяти- или девятиэтажные дома, по всем районам примерно похожие планировки.

— Сейчас цены держатся примерно на том же уровне, что и год назад. Квартиры стоят около $ 700/кв.м, причем количество комнат не является таким уж принципиальным моментом в определении цены. Намного большее значение для покупателей имеет расположение квартиры и ее состояние. Если эти показатели «на высоте», то двухкомнатная квартира может быть продана по $ 900 за «квадрат». А если взять район похуже, старую «хрущевку» без ремонта, то там может быть и по $ 500 за «квадрат», — рассказал директор АН «Лига права — Недвижимость» Алексей Петрушенко. — Наблюдал интересные примеры продажи квартир. Например, довольно дешево была выставлена малосемейка в не самом популярном районе — на Сельмаше. Собственник хотел получить за нее $ 8,5 тысячи, и это было достаточно мало, потому что похожие предложения по городу стоили около $ 10 тысяч. Конечно, по предлагаемой малосемейке случился самый настоящий ажиотаж среди покупателей. Собственник взял паузу, чтобы подумать и рассмотреть все полученные предложения. В итоге мы выяснили, что он квартиру продал, и, по его словам, «значительно дороже, чем хотел». Но озвучить реальную сумму сделки отказался.

Большинство покупателей хотят квартиру поновее, но те, у кого не хватает средств, выбирают варианты на вторичном рынке. И, на мой взгляд, «вторичка» сейчас дешевле. Но нужно учитывать и то, какая это «вторичка». Если речь идет о «брежневках» и «хрущевках», то там и планировки хуже, и метраж, как правило, меньше. Если говорить о «вторичке», которая была построена в 2015—2019 годах, то здесь квартиры стоят, как правило, дороже, чем новостройки. Например, трехкомнатную квартиру обычных потребительских качеств в девятиэтажной «панельке» можно купить от $ 35 тысяч (64 кв. м), а новую «трешку» — за $ 55−60 тысяч (70−80 кв. м).

Прогнозы: «У людей чисто гипотетически выросла покупательская способность»

— Прогнозировать что-то действительно сложно. Сейчас очень интересное время: официальная статистика говорит, что доходы населения растут, вклады также выросли. То есть у людей чисто гипотетически выросла покупательская способность. Однако количество сделок не увеличилось, — рассказал Алексей Петрушенко. — Недавняя информация о том, что застройщиков обяжут строить с 5%-й прибылью, думаю, также отразится на рынке недвижимости Гомеля. Если для Минска это будет не так заметно, потому что в столице хватает частных компаний, которые могут построить дом только за собственные средства, то в Гомеле таких компаний буквально несколько. Думаю, что это приведет к снижению стоимости «квадрата» на первичном рынке, а значит, и вторичный рынок также будет падать.

С другой стороны, с нового года у покупателей появилась возможность воспользоваться материнским капиталом при покупке жилья. Но как это будет работать, пока неизвестно — сейчас только составляются списки желающих. Но если эта денежная масса выльется на рынок, то это приведет к увлечению спроса, а значит, и повышению стоимости квартир.

— Даже несмотря на относительную стабильность на рынке, что-то прогнозировать действительно трудно. Во-первых, неизвестно, какая будет кредитная политика банков, что будет с курсом доллара. Во-вторых, неясно, что будет в целом в мире, — рассказал Игорь Сонкин. — Хотелось бы, чтобы цены на недвижимость росли, но пока в Гомеле к этому предпосылок нет.