$1.477 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Ты всегда знаешь, сколько этот дом стоил для предыдущего хозяина». Россиянин рассказал, как покупал жилье в США

07.02.2020 9 7554

Россиянин, который несколько лет назад переехал в Америку и купил себе дом в одном из городов «золотой жизни», рассказал Realting.com подробно о том, как это происходит «за океаном» и почему там практически нет шансов у мошенников с недвижимостью. Интересные факты, которые можно сравнить и с нашей действительностью, читайте в статье.

«У каждого дома есть история, и в Америке узнать ее может любой человек»

Арсений Данилов переехал в США из России около 5 лет назад. За это время он успел купить дом в одном из штатов и рассказал журналисту Realting.com все нюансы процесса покупки недвижимости за океаном.

— Начну свой рассказ с того, что американцы относятся к своему дому, как к инвестиции — и это принципиальное отличие от славянского мышления, — рассказал Арсений Данилов. — Покупка дома в США начинается с выбора объекта недвижимости через специальные приложения, самые популярные из них — Zillow и Trulia. В них каждый покупатель определяет для себя важность общих параметров: цена, количество спален и душевых комнат, наличие или отсутствие школ поблизости, год постройки дома, размер земельного участка, размер ежемесячного налога (он может составлять от 3 до 15 тысяч долларов).

Еще одна очень важная информация, которая в США есть в открытом доступе, и она, кстати, видна в этом приложении, — по какой цене приобретал этот дом нынешний собственник. Даже если это было, например, в 1985 году, цена все равно отобразится. И покупатель увидит, что в 1985 году собственник купил этот дом, например, за $ 250 тысяч, а сейчас продает за $ 1,5 миллиона. Также будет указано, если дом очень долго не продавался и собственник на какое-то время снимал объявление. В таком случае рядом с объектом будет значиться надпись Off Market, и будет указано, выросла или снизилась цена на этот раз.

Получается, что процесс покупки максимально прозрачен, здесь нет закулисных сделок или цифр. В этом моменте отражается принципиальная разница между американским и славянским рынком недвижимости. В Америке владельцу невозможно скрыть историю дома: все документы, история продаж, сумма сделок — все можно легко узнать.

Приложения немного отличаются друг от друга. Trulia предоставляет возможность выбрать недвижимость в зависимости от района, к которому принадлежит та или иная школа. Это особенно важно для тех родителей, которые хотят, чтобы их дети учились в high school с высоким рейтингом. Потому что иногда бывает, что дома, стоящие буквально через дорогу, будут относиться к разным школам. У Zillow нет возможности выбрать дом по школе, но есть другое преимущество.

— После того, как ты кликаешь на понравившийся объект, появляется очень интересная информация: процентное соотношение рас, которые ходят в школу. Например, в школу, к которой относится этот дом, ходят 43% белых, 19% азиатов, 7% мексиканцев и 30% афроамериканцев. И еще он показывает среднюю успеваемость каждой расы по школе. Например, мексиканцы в среднем получают отметки в районе 4, афроамериканцы — 6, белые — около 8. Вся эта информация позволит самому провести анализ и понять, хочешь ли ты, чтобы твои дети учились в этой школе, — пояснил Арсений.

— Можно пойти более простым путем — сразу найти риэлтера, который будет искать дом. Ему нужно будет предоставить весь список своих требований. Дальше начинается их работа: по предоставленным критериям они составляют список объектов и отправляют его потенциальному покупателю на электронную почту. Как только будут появляться новые подходящие объекты у них в базе, они будут также присылать письма. При этом в каждом объекте также указана вся необходимая информация, в том числе и его история.

Если какой-то дом понравился, то риэлтер договаривается на показ объекта. Можно приехать и посмотреть дом одному, а можно прийти на так называемый open house. Во втором случае это общий показ дома для всех заинтересованных покупателей, проводится чаще всего по выходным. При этом представляют дом риэлтеры от продавца, и они, бывает, устраивают небольшой праздник: в доме расставляют мебель, повсюду развешивают воздушные шары и стараются привлечь внимание окружающих. При этом часто мебель внутри дома фейковая — просто, чтобы покупатель представил, как здесь все может быть обустроено. При этом, в первую очередь, приходят поглазеть соседи: им важно узнать, как все устроено, что и как в их районе продают.

Еще одна особенность американцев — дома редко делают «под себя», никто не старается впечатлить гостей какими-то индивидуальными «фишками» в дизайне. Если рассматривать дом как инвестицию, то и ремонт должен быть максимально универсальным.

— Дом для американца — это как машина, попользовался — продал. И поэтому недвижимость должна быть salable — «продаваемая». Покупатель ожидает увидеть и определенный набор комнат: гостиная, родительская спальня с собственной ванной и гардеробной, детская, обеденная зона, кухня, кабинет.

«У американцев очень редко бывают наличные, а вот китайцы и русские сразу приезжают с деньгами»

— У американцев очень редко бывают наличные деньги на покупку дома — они, как правило, используют кредит. А вот приезжие китайцы и русские понимают, что без кредитной истории им займ не получить, и поэтому приходят сразу с деньгами, — рассказал Арсений. — Американцы перед покупкой дома идут в банк и узнают, на какую сумму они могут рассчитывать. Первый платеж за дом составит примерно 20% от его стоимости. Если у тебя нет такой суммы, то банк, чтобы обезопасить себя, к процентам по кредиту обяжет выплачивать еще и страховку.

Идти смотреть коттедж без письма из банка нет никакого смысла, продавец попросит показать его в первую очередь. «Просто поговорить» — это не американский вариант, тебя просто никто не поймет. С другой стороны, можно обсудить возможную скидку, иногда продавцы на это соглашаются. Бывает, что разговор о возможной скидке приводит, наоборот, к повышению цены. Если дом действительно хороший и имеет выгодное расположение, то заинтересованный покупатель может поднять стоимость на $ 5−10 тысяч.

Как только стороны пришли к соглашению, покупатель должен внести предоплату в размере 2−5% от стоимости дома. Это такой аванс, после которого на почту приходит электронное письмо о подтверждении сделки. В Америке давно используют электронную подпись, поэтому никуда ехать, как правило, не нужно.

— В процессе покупки дома в США покупатель не видит продавца. В самом конце, когда уже будут передаваться ключи, риэлтер может показать фотографию семьи, которая жила здесь раньше, но не более. Для покупателя в Америке гораздо важнее узнать, какая репутация у района в целом. Здесь не бывает, чтобы рядом стояли дома за $ 500 тысяч и за $ 100 тысяч, все дома в конкретном районе будут стоить в каком-то конкретном диапазоне, например, $ 470−520 тысяч. Именно поэтому, кстати, и нет смысла делать в коттедже какой-то суперремонт, при продаже он все равно будет стоить те же $ 520 тысяч. За ремонт никто отдельно платить не будет. Потому что люди, у которых есть больше денег на покупку дома, просто пойдут искать варианты в другие районы, более дорогие.

Как итог: все дома очень похожие. Здесь можно снова провести параллель с покупкой и продажей автомобиля. Если вы покупаете, например, Toyota Camry, то нет никакого смысла делать в ней сидения из крокодиловой кожи, вы все равно будете продавать ее как Toyota Camry. Кто-то, возможно, чуть-чуть доплатит, но не в 2 раза больше.

«При покупке дома придется подписать просто тонну бумаг, будьте к этому готовы»

— После внесения аванса дом ставится «под контракт», где указана и сумма аванса, и срок, во время которого покупатель должен провести инспекцию дома. После этого приезжает специальный лицензированный инспектор, который проверяет дом по всем показателям: как сделана проводка, как хорошо дом стоит, как сделана вода, крыша и т. д. Буквально через 2 дня составляется полный отчет по объекту покупки. Например, там будет указано, что в заборе третья секция слева наклонена, в ванной на первом этаже не работает кран, а на втором — есть трещины по потолку, крышу через 2 года придется менять, кондиционер старый. И если уже после покупки выявился какой-то существенный недостаток (например, крен или просадка фундамента), то продавец обязан выплатить деньги на восстановление дома, или можно отменить сделку вовсе.

Но если покупатель отказывается от сделки по каким-то несущественным моментам, то аванс остается у продавца. Здесь нужно учитывать и тот факт, что если в отчете не был указан какой-то дефект, который был выявлен уже во время эксплуатации дома, то компания инспектора оплатит штраф или ремонт через свою страховку.

После того, как сделка подтверждена, покупатель отправляет документы в банк. С этого момента банк проведет собственную оценку объекта продажи (потому что в случае неуплаты дом переходит в собственность банка, и его нужно будет продавать) и начинает более детально изучать кредитополучателя. Первое, что попросят предоставить — сумму налоговых выплат за последние 2 года. Затем нужны документы, подтверждающие уровень дохода за последние 2 года, справка с рекомендацией с работы, иногда может потребоваться справка о доходах других членов семьи.

Обязательно будет учитываться персональный кредитный рейтинг. Самый высокий показатель — 850, для покупки дома этот показатель должен быть выше 750. Нужно понимать, что кредитный рейтинг учитывает и оплату телефона, и счета за электричество, и даже самые мелкие покупки в магазине. Если кредитный рейтинг низкий, банк может отказать в предоставлении займа или повысить процентные ставки.

Еще есть компания, которая заверяет сам процесс покупки дома. В нашем штате это Title — отдельная частная компания со своей страховкой и юристами. Они тщательно проверяют историю этого дома от самого его возникновения. Они готовят специальное свидетельство на дом, в котором расписано все от первого кирпичика. Это сделано для того, чтобы уже после совершения сделки не появился кто-то, кто скажет, например, что этот участок ему завещал его дед в 1927 году.

К тому же будьте готовы к стоимости дома доплатить еще около $ 10 тысяч (сюда входят налоги, различные страховки, оплата услуг Title и т. д.). Если все в порядке, то на электронную почту придут документы, которые также нужно подписать. Вообще, при покупке дома придется подписать просто тонну бумаг, будьте к этому готовы. Мне пришло около 100 email за все время проведения сделки. Я даже не знал, где располагался офис агентства недвижимости, которое представляло продавца — все решалось удаленно. И уже после сделки выяснилось, что риэлтеры общались со мной из другого города.

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
Виталий 15.02.2020 в 00:32
0
Пишите лучше о рынке домов в Рб
9.8K 8.2K
1760
Геннадий 10.02.2020 в 05:12
+1
У водителей разрывной не полный рабочий день и они могут забирать автобусы домой. Обычно ими работают женшины на раионе, которым важно быть дома в течение дня или пенсионеры, которые дуреют от скуки. Если заедете в любой апартмент-комплекс в течение дня, то там будут стоять 2-3 школьных автобуса. Они сделаны для работы 30 лет, но есть федеральнный закон о том, что школьные округа не могут держать автобусы старше 10 лет и никаких капремонтов. Обязаны покупать новые.
В моем раионе стоимость обучения на одного ученика была 10тыс/год. А налогов за дом платил 3 тыс.А когда жил на квартире , то не больше 1 тыс/год.На квартире прожил 7 лет. Поэтому, если я буду платить 30лет, то я выйду в 0 по выплаченным налогами среднее образование одного ребенка.
9.8K 8.2K
1760
Геннадий 09.02.2020 в 22:20
+1
А вот в городе Сан-Франциско, Калифорния, который на второй фотографии, с их социалистами и подоходным налогом штата 10%, там другая система. Не по району, и даже не по успеваемости, а по ЛОТЕРЕЕ. Чтобы дать возможность нелегальному спэнику, родители которого сами окончили всего 4 класса, якобы учиться с детьми врачей и адвокатов. Но дети врачей и адвокатов сами получают по тои же лотере места в бедных черных районах. А врачи хотят, чтобы их дети тоже стали врачами и сами хорошо зарабатывали. Поэтому отдают своих детей в частные поблизости от домашколы. Те. платят двоиной налог на недвижимость. Т.е. ребенок из бедного района мучительно добирается до школы, где он все равно будет ходить в школу с детьми, которые все равно не мотивированны хорошо учиться, и которому некому помочь дома с уроками. Только их необразованные родители могут хвастаться друг перед другом, что их дети ходят в в школу в районе с дорогим почтовым индексом.
9.8K 8.2K
1760
Геннадий 09.02.2020 в 21:44
+1
«У американцев очень редко бывают наличные, а вот китайцы и русские сразу приезжают с деньгами»
Я приехал без денег, наверное я уже был американцем.
9.8K 8.2K
1760
Геннадий 09.02.2020 в 21:39
+1
Геннадий в 21:36 09.02.2020:
Елена, эта статья по хорошо знакомой мне теме.

Школы финансируются из налогов на недвижимость.
Но качество школ зависит прежде всего от качества учеников. Оценки в журнале сами по себе ничего не значат. потому что там есть такое понятие , как кривая. И по этой кривой не может быть отличников по предмету больше, чем 10%, хорошистов 20%.Класс- это то что в СССР называется паралель. У моего сына в классе было 500 человек.
Школа на 2 тыс. учеников 9-12 классов. Без окон наружу.
Вы помните как в советском анекдоте дети смеялись над ребенком, у которого мать врач, а отец инжинер?
В СЩА такого нет. Потому что образованые работы оплачиваются выше продавцов и товароведов. А если одинаково, то условия труда гораздо тяжелей.
Но система среднего образования-местная.Оплачивается из местных налогов, а не государственных. Поэтому невозможно даже в одном школьном районе ходить в школу не по району.Мой сын не мог бы ходить в свою 9-12 школу, когда мы жили на с'емной квартире ( не по району), но в той школе был размещен районный математический и научный центр. Поэтому школьный автобус забирал его из дома и вез в школу по району( 4 км) , а из этой школы другой автобус забирал его в центр (2 км от с'емной квартиры). Чтобы попасть в этот центр ребенок должен получить рекомендацию от учителей по математике,химии и физике.

По окончании школы сын сдавал экзамен(ЕГУ).
Но по окончании 11 класса школьники могут подавать документы в вузы и вузы знают по почтовому индексу, какой уровень этих школ.( Во-первых вся статистика открытая, во-вторых , деканат дает статистику по школам вузовским рекрутерам) И быть первым учеником в плохой школе лучше, чем посредственным в сильной, потому что государственный вуз, части
чно финансируемый из налогов потребителей( алкоголь, табак, прибыль частных предприятий)говорит, что он должен давать возможность получить равноценное образование всем жителям щтата, а иначе они могут укомплектовать весь первый курс выпускниками 4 столичных школ и им будет меньше забот.
шКОЛЬНИКИ,обычно , подают документы в 10 разных вузов, а потом решают, куда идти из тех, куда возьмут.
Когда мы купили дом в районе этой школы, то автобус забирал сына из дома (200м пройти до остановки ) и привозил его на школьный двор. Но так как мы жили в начале маршрута туда и в конце маршрута обратно, то дорога в школу и домой занимала по 40 мин. Когда ему исполнилось 16, то я отдал ему свою хонду с пробегом 320тыс. Но в эту же школу ездили и беременные школьницы из арендных квартир. Родители специально платили премию за жилье (10%), чтобы дети могли ходить в школу не в своем черном районе.
Есть еще частные школы- религиозные или какие-то другие, но родители должны платить за все сами. И самим возить детей в школу.
Потом начинается американская бярократия. Зарплаты учителей разные- в госах выше, в частных ниже. В плохих выше,чем в хороших, у физиков и физкультурников на 50% выше, чем у учителей английского и рисования. У мужчин выше,чен у женщин, потому что женщин больше, и у 3/4 хорошо зарабатывающие мужья. А у водителей и техничек зарплаты одинаковые
9.8K 8.2K
1760
Геннадий 09.02.2020 в 21:36
+1
Елена Потапович в 11:01 07.02.2020:
Ясна. Цікава, як злучаюцца дадзеныя школьных журналаў з інфармацыйнымі сістэмамі, што можна на сайтах па нерухомасці бачыць, як вучацца дзеці ў той, ці іншай школе, дзе разглядаецца варыянт пакупкі нерухомасці.
Для нас гэта пакуль што - космас. Настаўнікі по сенняшні дзень вядуць папяровыя журналы, пераносяць дадзеныя ў электронныя журналы і робяць двайную працу. А адмяніць папяровыя версіі не могуць. А калі адменяць, то што тады рабіць кантралерам??? Ім не стане работы на палову.
Адно за адно чапляецца і будуецца славутая сістэма беларукай школьной бюракратыі.
Елена, эта статья по хорошо знакомой мне теме.

Школы финансируются из налогов на недвижимость.
Но качество школ зависит прежде всего от качества учеников. Оценки в журнале сами по себе ничего не значат. потому что там есть такое понятие , как кривая. И по этой кривой не может быть отличников по предмету больше, чем 10%, хорошистов 20%.Класс- это то что в СССР называется паралель. У моего сына в классе было 500 человек.
Школа на 2 тыс. учеников 9-12 классов. Без окон наружу.
Вы помните как в советском анекдоте дети смеялись над ребенком, у которого мать врач, а отец инжинер?
В СЩА такого нет. Потому что образованые работы оплачиваются выше продавцов и товароведов. А если одинаково, то условия труда гораздо тяжелей.
Но система среднего образования-местная.Оплачивается из местных налогов, а не государственных. Поэтому невозможно даже в одном школьном районе ходить в школу не по району.Мой сын не мог бы ходить в свою 9-12 школу, когда мы жили на с'емной квартире ( не по району), но в той школе был размещен районный математический и научный центр. Поэтому школьный автобус забирал его из дома и вез в школу по району( 4 км) , а из этой школы другой автобус забирал его в центр (2 км от с'емной квартиры). Чтобы попасть в этот центр ребенок должен получить рекомендацию от учителей по математике,химии и физике.

По окончании школы сын сдавал экзамен(ЕГУ).
Но по окончании 11 класса школьники могут подавать документы в вузы и вузы знают по почтовому индексу, какой уровень этих школ.( Во-первых вся статистика открытая, во-вторых , деканат дает статистику по школам вузовским рекрутерам) И быть первым учеником в плохой школе лучше, чем посредственным в сильной, потому что государственный вуз, части
evgeny_jk 09.02.2020 в 00:07
-1
Елена Потапович в 11:01 07.02.2020:
Ясна. Цікава, як злучаюцца дадзеныя школьных журналаў з інфармацыйнымі сістэмамі
куда там до дадзенных школьных журналов, у нас ни один сайт по недвижимости не может включить ни официальный, ни неофициальный рейтинг/оценки школ. ребята сделали адекватно на основе кучи факторов - % поступления в вузы, средние баллы ЦТ (вряд ли оценки в дневниках и их распределение среди разных расс в РБ актуально) и т.п. а ведь семьи с детьми сейчас только так и выбирают квартиры, особенно когда в гимназию без прописки стало не попасть - сам столкнулся!
да что там, у нас тут даже карты появились относительно недавно.. зато можно посмотреть какого года и из чего сделан дом, эта фича да - важнее
387 242
254
Елена Потапович 07.02.2020 в 11:01
-1
Ясна. Цікава, як злучаюцца дадзеныя школьных журналаў з інфармацыйнымі сістэмамі, што можна на сайтах па нерухомасці бачыць, як вучацца дзеці ў той, ці іншай школе, дзе разглядаецца варыянт пакупкі нерухомасці.
Для нас гэта пакуль што - космас. Настаўнікі по сенняшні дзень вядуць папяровыя журналы, пераносяць дадзеныя ў электронныя журналы і робяць двайную працу. А адмяніць папяровыя версіі не могуць. А калі адменяць, то што тады рабіць кантралерам??? Ім не стане работы на палову.
Адно за адно чапляецца і будуецца славутая сістэма беларукай школьной бюракратыі.
1.3K 479
724
олегофен 07.02.2020 в 09:29
0
Цивилизация, однако!

Витрина

"Евротрёшка" по цене двушки!

Успейте приобрести квартиру по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

"Евротрёшка" по цене двушки!

Контакты: +375 44 577-77-15

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку.

Только готовые квартиры.

Контакты: +375 44 561-86-18

Новый ЖК «Антоновский квартал»

Современный жилой квартал в центре Минска. Двор без машин, проходные подъезды, зонированное благоустройство, великолепная транспортная доступность и уже сложившаяся инфраструктура

Метро Пролетарская 600 метров

Контакты: +375 17 298-36-51

Квартира + подземный паркинг

Специальное предложение : квартира 90 кв.м. + подземный паркинг по цене от 2500 белорусских рублей за квадратный метр.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

Лента новостей
Опрос