«Микроквартиры людей почти не интересуют». Эксперт рассказала, каких новостроек сейчас хотят покупатели

1. Ищут для себя, по $ 1000−1150 за квадратный метр

Люди, интересующиеся новостройками, страдают от недостатка информации. Массированная реклама недорогого жилья обеспечивается только одним, самым крупным застройщиком. Но его жилье без черновой отделки не всем подходит. Люди учатся считать, сколько стоит превратить пустое пространство между полом и потолком в квартиру, в которую можно заселиться и обнаруживают, что предложение не столь уж привлекательное. И осознают, что ремонты в таких новостройках будут длиться годами, поскольку не все смогут рассчитать реальные затраты.

Не всем такой вариант подходит. Люди ищут альтернативу: предложения «около тысячи» в обычных по плотности спальных районах, в панельных новостройках, желательно, без соседства с очередниками. Но рекламой таких домов интернет не пестрит. Хотя предложения периодически появляются. Например, в Лошице, в панельных новостройках МАПИДа, даже с отделкой. Отделка от МАПИДа, кстати, сейчас лучше той, которую делали раньше. Застройщик заменил обои в цветочки на обои под покраску, рыжий линолеум — на светлый ламинат. Квартиры теперь выглядят, как чистый холст.

Увы, предложений стандартных одно-двухкомнатных новостроек с метром по 1000—1150 на весь Минск можно пересчитать по пальцам одной руки. Их откровенно недостаточно. Но их ждут — слушатели курса всегда задают этот вопрос: а где такое появится в следующем году? Как не упустить? Напомню, в панельных новостройках на старте метр «по тысяче» был не только на дне цен, в 2016—2017-м, но и в конце 2020-го в новых проектах.

Люди, интересующиеся сегментом «по тысяче», в большинстве своем считают эталоном Новую Боровую — помнят, что там были такие цены. Но сейчас такой ценник там случается только на квартиры большой площади, и итоговая цена превышает возможности массового покупателя.

И, безусловно, люди готовы были бы рассмотреть варианты недорогих квартир в монолитно-каркасных домах. Но коммерческие застройщики «прикипели» к эквиваленту 1300. Госзастройщики, если и предлагают метры в таких домах дешевле 1200 долларов в эквиваленте, то в качестве нагрузки предлагают оплатить машино-место. Это еще 10−12 тысяч долларов. Сумма, критичная для массового покупателя.

2. Ищут новостройку как инвестицию

Инвесторы рассматривают жилье возле метро со сроками сдачи не позже 2022-го. Логично, что ищутся объекты с минимальной ценой. Если цены никто из застройщиков и не скрывает, и выбор строящихся у метро квартир разнообразный, то реальность сроков и надежность строящей компании может вызывать вопросы. Например, только у метро «Грушевка» есть три проекта от условно «новых» застройщиков, о которых очень мало информации. Собственно, инвесторы на курс приходят узнать больше о конкретных застройщиках и особенностях их проектов. И о проектах, которые должны стартовать в ближайший год. Поскольку обычно на стадии котлована цены как раз адекватны рынку.

Интересует инвесторов и «Минск Мир». Но тут просят поделиться видением отдаленных перспектив этого жилого комплекса. Поскольку это не секрет — инвестиционных квартир там строится очень много. Через пару лет будет зашкаливать предложение, а значит, сложно будет рассчитывать на высокие арендные ставки. Но отдаленные перспективы просчитать сложно — только варианты развития событий.

3. Ищут оптимальное сочетание цены/комфорта

Люди, которые ищут жилье для окончательного решения жилищного вопроса и имеют на это средства, рассматривают жилье комфорт-класса или комфорт-среды. Их внимание сейчас делят разные по цене «Левада», «Фарфоровый», «Комфорт Парк», «Олимпик Парк» и еще пара ЖК с разными оговорками.

Но потенциальные новоселы считают, что квадратный метр не должен быть дороже, чем был на предыдущем дне цен, в 2017-м. Тогда, напомню, нормальной ценой квадратного метра в двухкомнатной квартире в доме комфорт-класса было 1200−1300 долларов. Нынешние 1450−1800 воспринимаются как неадекватные падающему рынку.

Выбор в этом классе неплохой, разнообразный (если сравнивать с 2017-м). Но те, кто соглашается с ценами, делают это с четким осознанием, что переплачивают. Поэтому их интересует, какие преимущества у конкретных ЖК, какие перспективы улучшения инфраструктуры — в общем, кто стоит того, чтобы ему переплатить.

Что сейчас за рамками массового спроса

Ни инвесторов, ни массового покупателя сейчас почти не интересуют микроквартиры-студии. Покупателей — потому, что люди научились ценить качество жизни, и даже одинокие хотят в перспективе иметь семью, а для двоих студия слишком тесна. Инвесторов — потому, что студии в среднем стоят всего на 5−8 тысяч дешевле, чем полноценная квартира, а найти арендатора в однокомнатную квартиру и сдавать ее по среднерыночной цене гораздо проще, чем студию. Тем более, что инвесторы видят тренд — количество арендного жилья в Минске растет, а значит, будет усиливаться конкуренция.

Невысокий спрос на большие квартиры. Но это традиционно для нас. Тут сказывается низкая платежеспособность населения. Семья из четырех человек, может быть, и мечтает о стометровой квартире, но мало тех, кто может себе ее позволить даже с метром «меньше тысячи». Пример — квартиры от МАПИДа в Лошице, где квадратный метр в «стометровых» квартирах стоит 2200 рублей, но жилье не разбирают, как горячие пирожки. Второй — «Петровские верфи», где уже не раз снижали цены на большие площади в надежде нащупать те цифры, за которые удастся «пристроить» большие квартиры и пентхаусы.