Плата за отопление в новостройке, продажа квартиры до сдачи дома, выселение квартирантов. Ответы на серьезные вопросы читателей

Долевое строительство: плата за отопление в новостройках

Одна из злободневных тем февраля — потяжелевшие «жировки». О том, что тарифы изменятся, белорусов предупредили задолго до, но в моменте оказалось больнее. Чиновникам пришлось даже оправдаться — весной цены будут ниже, все дело в морозах!

Конечно, ситуация затронула и первичный рынок. Один из вопросов экспертам об этом:

«Как будет происходить начисление платы за тепло в новостройке, если нет возможности прописаться? В январе получили ключи, а жить до сих пор не можем, так как не все договоры заключены. Прописка же, как я поняла, будет возможна, когда будет право собственности, а его не можем получить, пока не определена до конца обслуживающая организация».

Отвечает юрист, риэлтер агентства недвижимости «Этажи» Дмитрий Хмыль:

— В соответствии с абзацем четвертым пункта 2 статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и возмещению расходов на электроэнергию в соответствии с договорами на оказание жилищно-коммунальных услуг, договорами на управление общим имуществом совместного домовладения, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами, и в случае, предусмотренном частью первой пункта 5 настоящей статьи, возникает у члена организации застройщиков со дня ввода жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с частью первой пункта 5 статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, договора на управление общим имуществом совместного домовладения не освобождает собственников жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственников блокированных и одноквартирных жилых домов, нанимателей, арендаторов, лизингополучателей жилых помещений, членов организаций застройщиков, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги, платы за пользование жилым помещением и возмещения расходов на электроэнергию.

В соответствии с пунктом 13−1 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, а также возмещения расходов на электроэнергию, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 июня 2014 г. № 571 «Об утверждении Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, а также возмещения расходов на электроэнергию», плата за жилищно-коммунальные услуги в жилых помещениях в завершенных строительством многоквартирных жилых домах, подлежащая внесению дольщиком, заключившим договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, либо членом организации застройщиков, рассчитывается по субсидируемым тарифам для населения до дня регистрации по месту жительства в жилых помещениях, но не более одного месяца со дня возникновения права собственности на эти помещения, с применением установленного настоящим Положением порядка взимания дифференцированной платы за услуги газоснабжения, снабжения сжиженным углеводородным газом от индивидуальных баллонных установок в зависимости от объема потребления таких услуг.

В соответствии с пунктом 4 статьи 219 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07 декабря 1998 г. № 218-З, члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, машино-место, предоставленные этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество с момента регистрации этого права в установленном порядке.

Таким образом, в соответствии с законодательством Республики Беларусь, для отдельных категорий граждан применяются льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг, даже когда в квартире никто не зарегистрирован. По субсидируемому тарифу жилищно-коммунальные услуги оплачивают дольщики (члены организации застройщиков) в новостройках до момента их регистрации в квартире.

При этом льготный период не может быть больше одного месяца со дня регистрации права собственности на квартиру.

Соответственно, так как регистрация права собственности на квартиру у Вас еще не произошла, то оплата жилищно-коммунальных услуг (например, интересующее Вас отопление) должна рассчитываться по субсидируемым тарифам.

Долевое строительство: продажа квартиры до сдачи дома

Следующий вопрос касается продажи квартиры в новостройке до сдачи дома в эксплуатацию. Читатель Realt.by купил квартиру в жилом комплексе «Минск-Мир», но жить там передумал. Вопрос: «Есть ли возможность продать квартиру до сдачи дома?»

Отвечает директор ООО «Уласны дах» Людмила Лепарская:

— В застройке «Минск-Мир» есть возможность продавать квартиры до сдачи дома. Обратитесь в агентство недвижимости с документами для более конкретной консультации. Сложно консультировать, не видя документов.

Жилье по очереди, купленное в долг под расписку

Долговые обязательства между родственниками и друзьями — дорожка скользкая. Нередко желание помочь приводит к драме: близкие ругаются, друзья расстаются, обида пересиливает благодарность. Хуже всего — когда речь идет о больших суммах на покупку жилья. Надеемся, в следующей истории стороны смогут решить вопрос миром:

«Родственник стоял в очереди на жилье 10 лет, подошла очередь, а денег нет. Решили дать в долг необходимую сумму на выкуп полностью ПОД РАСПИСКУ. Теперь речь идет о продаже квартиры, как делить ее, если родственник не внес за оплату ее ни рубля?»

Отвечает директор ООО «Уласны дах» Людмила Лепарская:

— Если вы дали в долг сумму денег, вы можете взыскать ее согласно законодательству судом. Квартира, которую построил ваш родственник, не имеет никакого отношения к одолженной вами сумме и является собственностью вашего родственника.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры

Читательница Realt.by Анастасия задумала покупку жилья, но столкнулась с проблемой — в квартире, которая нравится, неузаконенная перепланировка. Женщина обратилась к экспертам за советом, как быть:

«При просмотре понравившейся квартиры собственник уточнил, что перепланировка в квартире не узаконена. Какие это минусы для нас как потенциальных покупателей? И можно ли после покупки узаконить чужую перепланировку, которая уже выполнена? Нужно ли это делать? Спасибо!»

Отвечает директор ООО «Уласны дах» Людмила Лепарская:

— Согласно законодательству планировка квартиры должна обязательно соответствовать планировке в техническом паспорте квартиры.

Собственник перед тем, как вносить изменения в планировку предоставляет эскиз в администрацию района, получает разрешение архитектора и после выполнения строительных работ утверждает новую планировку.

В случае если строительные работы уже выполнены, тоже есть возможность утвердить перепланировку.

В вашем случае, если нет нарушений в строительных работах, планировку утвердить можно.

Чеки «Жилье»: как пользоваться

В середине февраля в очередной раз в Минске проиндексированы именные приватизационные чеки «Жилье». Индекс роста стоимости строительства жилья по сравнению с его стоимостью на 31 декабря 1991 года был установлен в размере 25,617 (до этого — 25,008). Новость вызвала интерес. За неделю в Realt.by пришло два вопроса на эту тему. Первый касается использования чеков:

«Как известно, чеками „Жилье“ могут воспользоваться только те, кто стоит на очереди по улучшению жилищных условий. Возникает такой вопрос: если стоять на очереди не в Минске/Минском районе, возможно ли воспользоваться этими чеками для приобретения недвижимости в Минске/Минском районе?»

Отвечает заместитель директора по договорной и общеправовой работе «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Андрей Кудакаев:

— Прямого ответа на этот вопрос в законодательстве нет. Однако, в соответствии с Положением о порядке индексации именных приватизационных чеков «Жилье», утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.11.2006 № 1529, именные приватизационные чеки «Жилье» индексируются по решению местного исполнительного и распорядительного органа, в котором граждане состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для дальнейшего использования этих чеков (с том числе на покупку жилых помещений) (п. 1, 4). При этом, в соответствии с законодательством, решение местного исполнительного и распорядительного органа действует только в переделах границ административно-территориальной единицы.

Таким образом использовать чеки «Жилье» не по месту постановки на учет нуждающихся законодательством не предусмотрено.

Переходят ли чеки «Жилье» по наследству

Еще один вопрос задали экспертам о наследовании чеков: «В 2007 году у меня умерла мама. На ее имя остались чеки „Жилье“. На себя я их не переоформляла. Имеют ли они сейчас какую-то значимость? Могу ли я ими воспользоваться?»

Отвечает директор ООО «Уласны дах» Людмила Лепарская:

— Чеки «Жилье» — это ценные бумаги, которые могут использоваться вами и членами семьи, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для уплаты паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе либо погашения кредита (ссуды), взятого на это строительство, финансирования индивидуального или коллективного жилищного строительства, реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов, долевого участия в жилищном строительстве, приобретения жилья путем покупки, а также для погашения задолженности по кредитам банков и ссудам юридических лиц, взятым и использованным на указанные цели.

В случае если ваша мама перерегистрировала в АСБ «Беларусбанк» до 1 января 2007 г. чеки «Жилье», вы вправе обратиться в суд, в связи с истечением срока вступления в наследство и переоформить их на себя.

Аренда: выселение квартиранта

Пренеприятной историей по аренде с нами поделилась читательница Катя. Девушка жалуется, что уже 5 месяцев ее жизнь отравляет квартирантка, но, как ее выселить из комнаты брата, Катя не знает:

«Добрый день. Брат сдал комнату без договора аренды. Квартирантка пять месяцев ведет себя все хуже: загрязняет кухню, неправильно пользуется стиральной машиной, что происходит в комнате, неизвестно — каждый раз запирается на ключ. На просьбы поиска другого жилья и выселения не реагирует, наоборот, написала угрожающие записки, чтобы выселялась я. Прошу подсказать, что я могу сделать в данном случае. Спасибо».

Отвечает заместитель начальника отдела аренды жилья ООО «Твоя столица» Надежда Вашинко:

— Для начала Ваш брат может написать нанимателю претензию с требованием освободить принадлежащую ему на праве собственности квартиру в определенный срок (не позднее определенного числа), в противном случае он вынужден будет обратиться в соответствующие органы для принятия надлежащих мер по выселению недобросовестного нанимателя. Так как у нанимателя нет официальных оснований находиться в квартире и не получается решить вопрос мирным путем, нужно будет обращаться к участковому. Учитывая, что не был заключен официальный договор найма, собственнику придется оплатить штраф и налог за весь период, когда комната сдавалась.

Аренда: как сдать квартиру, купленную в рассрочку (кредит)

Еще один вопрос касается сдачи квартиры в аренду: «Добрый день, купили квартиру по договору купли-продажи в декабре 2018 года, с рассрочкой платежей по графику на 5 лет в белорусских рублях, без привязки к курсу. Последний платеж внесем до декабря 2021 года. Вопрос: можем ли мы сдать эту квартиру в аренду частному лицу?»

Отвечает заместитель начальника отдела аренды жилья ООО «Твоя столица» Надежда Вашинко:

— Добрый день. Есть два возможных варианта:

• официально сдать квартиру Вы можете только после того, как будет внесен последний платеж по кредиту и получены документы о переходе права собственности от банка к Вам (свидетельство о государственной регистрации, где указана ваша фамилия);
• можете попробовать получить разрешение на сдачу квартиры от банка, который выдал Вам кредит, тогда ее можно будет сдать раньше срока выплаты последнего платежа.

Если квартира была построена с привлечением льготного кредита, то сдать ее можно только после полного погашения кредита или разрешения на сдачу районной администрации без досрочного погашения кредита. Почитать об этом можно здесь.