$1.225 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«9 лет нервов и страха, но с доходом 8,7% годовых в евро». Как я купил две квартиры в Германии и что из этого вышло

02.03.2021 12 18095

Автор: Владимир Савенок

Кто спорит с тем, что недвижимость — отличный источник пассивного дохода? Никто. Причем ничего сложного в таком инвестировании нет. Купил недвижимость, сдал в аренду — получай процент. А если купить такую недвижимость за рубежом, да еще и в развитой стране, где все урегулировано и защищено законами, — это же вообще мечта пассивного инвестора!

Реновированный дом в Восточной Германии. Фото используется в качестве иллюстрации.

В ноябре 2010 года я думал точно так же. Поэтому и решил приобрести две небольшие квартиры в Восточной Германии.

В то время все смотрелось идеально:

— квартиры недорогие;

— продавец — банк;

— квартиры сданы в аренду и ими занимаются управляющие компании;

— планируемый рентный доход — 14% годовых в евро (!);

— в Германии есть русскоговорящий представитель российского партнера, который помогает решать все вопросы: от оформления сделки до общения с управляющими компаниями.

Когда все смотрится идеально, стоит задуматься, почему эти квартиры до сих пор никто не купил. Но я понадеялся на давних партнеров («они же уже давно этим занимаются и все знают…»). Понадеялся на русскоговорящего представителя Светлану (впоследствии приветливо общалась со мной только в первый год). Понадеялся на немецкие управляющие компании…

В общем я влез на то поле и в ту сферу, в которой слабо разбирался. И результаты не заставили себя ждать.

Через два года после покупки начались сюрпризы…

В ноябре 2010 года мои давние партнеры предложили для рассмотрения инвестиции в недвижимость в Германии, которая осталась у банков по ипотечным кредитам. Все мы где-то читали или слышали о том, что покупка у банков заложенного имущества — очень выгодная сделка. Потому что банки стараются избавиться от имущества побыстрее и продают его по низким ценам. Наверное, так оно и есть. Но почему-то мы не задумываемся о том, что на этом рынке (как и на любом другом) есть профессионалы. И они отлично разбираются и в ценах, и в имуществе. И наверняка они первыми забирают лучшие объекты. А то, что остается нам — дилетантам, купившимся на красивую рекламу, это — проблемные или низкодоходные объекты.

Владимир Савенок, основатель и генеральный директор консалтинговой компании «Личный капитал», эксперт в сфере личных финансов и инвестиций.

Итак, я выбрал две квартиры в разных домах и в разных городах Восточной Германии. Здесь мне повезло, потому что изначально я хотел купить две квартиры в одном доме из-за более высокой доходности. Но вспомнил о главном правиле инвестора — о ДИВЕРСИФИКАЦИИ.

В январе 2011 года я оформил сделки на покупку квартир и стал инвестором в зарубежную недвижимость.

Первые два года все смотрелось совсем неплохо, хотя доход от аренды оказался гораздо ниже обещанного — не 14%, а 9% годовых. Но это я принял…

А через два года начались сюрпризы. Светлана стала все реже выходить на связь и в конце концов расторгла договор. Управляющие компании присылали какие-то письма и просили проголосовать на собрании владельцев или же извещали о дополнительных расходах по разным причинам. Налоговые двух городов присылали какие-то письма и формы, которые я, естественно, не мог самостоятельно заполнить.

Одна управляющая компания обанкротилась. Ее заменила другая компания, которая известила о том, что денег нет и поэтому нужно доплатить.

Другая управляющая компания сообщила о том, что арендатором моей квартиры является психически больная женщина, за которую аренду платит социальная служба и эта сумма ренты ограничена.

И вот все эти письма (причем на немецком языке, который я не знаю) сыпались на меня, и их количество только увеличивалось. Да, я говорю и пишу по-английски. Это — универсальный язык во всем мире (как я думал). Но только не в Восточной Германии, где говорят только на своем языке везде. Даже в банках я не мог найти англоговорящих людей.

После того, как Светлана отказалась вести мои дела, я решил связаться с управляющими компаниями напрямую. Начал с мейлов. Потом перешел на телефонные звонки. А когда понял, что сам не смогу говорить с ними по телефону, нанимал человека, говорящего по-немецки, и он звонил в Германию. Так и общались.

Фото используется в качестве иллюстрации.

На письма от налоговой я внимания не обращал. Как позже выяснится — напрасно

В 2016 году я совершенно случайно (как это обычно и бывает) нашел человека, живущего в Германии и готового заняться моими квартирами и привести дела с ними в порядок. Благодаря ему (его имя Сергей) я все довел до конца — до продажи квартир.

Сергей начал собирать все документы от управляющих компаний и извещал меня о том, что происходит — банкротства и замена управляющих компаний, долги по коммунальным услугам, долги по налогам и т. д.

С помощью Сергея я настроил автоматические ежемесячные платежи управляющим компаниям и платежи налогов за землю. Моя жизнь стала спокойнее. Все, вроде, работало.

Затем пришло время разобраться с налогами на доход. За несколько лет… И снова благодаря Сергею, который подготовил все необходимые документы, я подписал декларации и оплатил все задолженности по налогам. Стало еще спокойнее, хотя доходность моих квартир понизилась с 9% до 7%.

Хотя Сергей все привел в порядок, одна мысль держала меня в постоянном напряжении. Что будет, если Сергей исчезнет? Откажется заниматься моими объектами? Куда бежать и кого искать?

Поэтому в 2018 году я решил избавиться от этих доходных, но очень беспокойных объектов. Казалось бы, что за проблема продать сдаваемые в аренду квартиры в Германии? Но одно агентство и пара риэлтеров не справились с этой задачей — квартиры оказались неликвидными.

После года мыканий я наконец-то смог продать квартиры через другое агентство. Снова куча документов, доверенностей, пересылок в Германию и т. д. И, наконец, деньги от продажи у меня на счете! Все закончено!

Если бы… Когда я уже начал забывать об этих восьми годах с квартирами в Германии, мне начали приходить письма от налоговой. Остались не уплаченными налоги на доход за последний год и налог на доход от продажи. Хотя одну квартиру я продал по цене ниже цены покупки.

И снова пишу Сергею, с которым уже распрощался. Еще три месяца переписок и пересылок документов. Наконец, все подсчитано, подписано и оплачено.

Фото используется в качестве иллюстрации.

Каков итог моей инвестиции в зарубежную недвижимость?

Результат получился не такой уж плохой — за 9 лет я получил среднегодовую доходность 8,7% в евро. И это еще раз подтверждает правило — чем выше доход, тем выше риски. В моей ситуации риски были буквально на каждом шагу — с арендаторами, с управляющими компаниями, с посредниками, с налоговой, с риэлтерами. Все эти годы я не мог расслабиться. А ведь это главное условие получения пассивного дохода.

По итогам данной инвестиции я понял, что мне сильно повезло. Пока я занимался своими квартирами, я общался с людьми из этой отрасли и услышал немало историй о том, как инвесторы теряли свои деньги полностью. Мне удалось найти отличного посредника, который помогал мне до самого завершения сделок. А ведь многие, не уделяя своим квартирам никакого внимания, наивно полагают, что раз они купили эти квартиры по советам продавцов, то будут просто получать рентный доход и отдыхать на берегу теплого моря. К примеру, в том же доме, в котором находилась моя квартира, одну квартиру снимали проститутки. Управляющая компания не могла связаться с владельцем и обратилась в полицию. А там и налоговая подключилась. Владельца квартиры объявили в розыск.

Напрашивается простой вывод: если вы сами (или очень надежные люди) не можете контролировать свою недвижимость, не знаете местное земельное и налоговое законодательство, не говорите на местном языке, то вы очень сильно рискуете, приобретая недвижимость за рубежом только лишь по рекомендации продавцов.

Прошел год с тех пор, как я продал свои квартиры и расплатился со всеми кредиторами, но я до сих пор боюсь, что мне придет письмо из Германии, в котором будет написано, что я что-то кому-то все еще должен…

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

Фото: КБ Стрелка, behance.net

Читайте также:

«Цены нащупывают свое дно». Эксперты о том, что происходит на вторичном рынке жилья в Минске

Куда и как вкладывать свои деньги в недвижимости в 2021 году? Мнение на примере Москвы

Не построил дом за три года — отдавай участок. Как не потерять честно купленную землю и что делать, если денег на строительство не осталось

Есть что сказать?

Эксклюзив Realt.by

Комментарии к новости

Для комментирования нужно авторизоваться Войти

Dimi91 10.03.2021 в 02:47
+1
Пацанчыкі, я сам жыву і працую ў Нямеччыне і інвестую ў нерухомасць з дапамогай банкаўскіх крэдытаў па магчымасьці і жаданні. Артыкул пакідае шмат пытанняў. І галоўнае: у якой сраке Нямеччыны мусіць знаходзіцца аб'ект как яго ліквіднасць складала 10%. Для параўнання у Берліне яна каля 2%,Ляйпцыгу 4%, а Кемніцу - 6%. І як мне зразумела тут ідзе мова не пра даходнасць асабістага капіталу, А пра агульную рэндіту.І гэта ўсё нібы рабіў спецыяліст, заснавальнік якойсьці там фірмы
2.1K 1K
1074
Дмитрий Мартыненко 03.03.2021 в 20:44
+1
sergei в 20:59 02.03.2021:
А ,вообще.выдуманная история.100 процентов,в чьих интересах-понятно....Купляйце тут у барыг...
Думаете Владимир Савенок, известный автор решил соврать?

И правда думаете что топит покупать у барыг, если не двусмысленно рекомендует "продавать"?

Поэтому повторюсь: покупка недвижимости в кризис или перед кризисом — это худший шаг. В такое время покупателям надо сидеть на деньгах, на валюте, и ждать, когда рынок упадет. И только тогда покупать.
...
Если у вас были планы улучшить свои жилищные условия и в данный момент вы раздумываете, продавать или подождать, мой совет — продавайте. Полагаю, что к весне-лету цены на рынке недвижимости будут полностью на стороне покупателей.
https://realt.by/news/article/29258/
301 47
109
dds89 03.03.2021 в 10:40
+3
КостяЖ в 09:23 03.03.2021:
Вы думаете там одни немцы живут, которым ипотеку под 2-3% дадут? Вот если Вы, например украинский студент в Восточной Германии, ипотеку не дают, а жить где-то надо - Ваши действия? Будете жить на улице но лэндлордам заработать 5-6% сверх ипотеки не дадите? Ясно-понятно. Думайте ширше. В статье кстати есть подсказка кто снимает.
Погуглите сколько налог на доход в Германии для нерезидентов (+ налог на недвижимость), такой большой, а в сказки верите. на рынке Европы заработать невозможно, была бы такая доходность, сами банки бы целыми районами скупали жилье под сдачу, а не раздавали кредиты хотя бы под несколько процентов. Лучшие умы фондовых рынков сидят голову ломают, куда надежно вложить доллары и евро, чтобы хотя бы стабильно 5-6% годовых чистыми получать с учетом вычета налога, а тут какой то "Вася" 9% вынимает :D
765 287
405
КостяЖ 03.03.2021 в 09:23
+2
dds89 в 01:16 03.03.2021:
Статья 100% фэйк. В Европе самые дешевые деньги в мире, там нет таких процентов)))))) Покажите мне немца, который вместо ипотеки 2-3% годовых выберет аренду у какого то "Васи", чтоб отдавать ему 9% в год от стоимости жилья. Если бы недвижка столько приносила, фондовые рынки бы уже сложились как карточные домики, а Европа утонула в квадратных метрах бетона
Вы думаете там одни немцы живут, которым ипотеку под 2-3% дадут? Вот если Вы, например украинский студент в Восточной Германии, ипотеку не дают, а жить где-то надо - Ваши действия? Будете жить на улице но лэндлордам заработать 5-6% сверх ипотеки не дадите? Ясно-понятно. Думайте ширше. В статье кстати есть подсказка кто снимает.
301 47
109
dds89 03.03.2021 в 01:16
+3
Статья 100% фэйк. В Европе самые дешевые деньги в мире, там нет таких процентов)))))) Покажите мне немца, который вместо ипотеки 2-3% годовых выберет аренду у какого то "Васи", чтоб отдавать ему 9% в год от стоимости жилья. Если бы недвижка столько приносила, фондовые рынки бы уже сложились как карточные домики, а Европа утонула в квадратных метрах бетона
1.4K 892
510
sergei 02.03.2021 в 20:59
+1
На таких,как Сергей.мир держится.....Горе-инвесторы.бл...А ,вообще.выдуманная история.100 процентов,в чьих интересах-понятно....Купляйце тут у барыг...
12 3
12
Viky2016 02.03.2021 в 18:11
0
Телефон бы этого Сергея...
14 7
10
dadjur 02.03.2021 в 13:33
0
Хорошая история, учит тому что здача недвижимости в аренду это бизнес, а не пассивный доход (это касается и РБ). 8,7% потому что, брались не лакшери объекты, а эконом, процент рассчитывается от вложенного капитала.
73 14
32
Anastasia_B 02.03.2021 в 10:46
0
Посыл статьи "купляйце беларускае"
1.7K 545
1009
олегофен 02.03.2021 в 09:39
+1
Занимательно)
546 159
119
slinky 02.03.2021 в 09:28
+7
str1k3r в 09:13 02.03.2021:
Какая-то прохладная история. Где цифры?
Да лажа, это а не история, 9% годовых под управлением посредника? Прямо сейчас знакомый снимает апартаменты в хорошем районе Берлина за 3000 евро у собственника, который их продаёт за 850 000 евро. Что даёт чуть больше 4% годовых.
1.3K 305
317
str1k3r 02.03.2021 в 09:13
+5
Какая-то прохладная история. Где цифры?

Витрина

Квартиры в кредит!

Жилой комплекс "Гранд Хаус" квартиры от 31 до 140 м.кв.Свободная планировка, подземный паркинг, ключи в этом году.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-7...

ЖК Gastello Minsk Residence

будет построен в Центральном районе в границах улиц Грибоедова и Гастелло. Это престижный район с неплохой инфраструктурой. Менее чем в 0.5км расположена большая парковая зона.

Квартиры в центре Минска

Контакты: +37529111-69-32

Готовые квартиры ЖК "Променад"

Старт продаж нового дома в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую готовую квартиру можно в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке.

Старт продаж нового дома!

Контакты: +375 44 778 74 27

Опрос