$1.386 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Если люди уедут, квартиры никому не будут нужны». Эксперты рассказали о рисках белорусской экономики

30.10.2019 10 26437

Стоимость квадратного метра в Минске растет медленно, но стабильно. Прирост на уровне 5% за последний год считается положительной тенденцией для белорусского рынка недвижимости. Однако в последнее время появляется все больше тревожных общеэкономических «звоночков». Мы решили поговорить с экономистами, чтобы узнать, чего можно дальше ждать от цен на недвижимость и выгодно ли инвестировать в квартиры в Минске сейчас.

«В вопросах девальвации Беларусь уникальна»

Источник фото: director.by

— Перед тем, как обсуждать возможные варианты апокалипсиса на рынке недвижимости, хотелось бы уточнить, что я рассуждаю как специалист финансовой сферы. И в силу специфики своей профессии я могу не знать некоторых отраслевых особенностей рынка недвижимости, — уточнил старший аналитик «Альпари» Вадим Иосуб. — Между рынком недвижимости и общим состоянием экономики не такая уж прямая и очевидная связь, как принято думать. Как, впрочем, между состоянием экономики и инфляцией или девальвацией.

Мы привыкли связывать эти процессы, потому что наша экономика периодически была в кризисе, и это всегда сопровождалось резким ростом цен и сильной девальвацией национальной валюты. Кстати, в вопросах девальвации Беларусь уникальна, потому что, начиная с 1991 года, у нас была самая высокая инфляция и самая высокая девальвация на территории бывших республик СССР. Но если брать мир в целом, то и здесь нас мало кто «опередил»: Зимбабве, Венесуэла и, пожалуй, все. Мы умудрились без гражданских и внешних войн заиметь одну из самых высоких инфляций и девальваций во всем мире.

Сейчас экономика почти не растет. По последним данным, ВВП Беларуси с января по сентябрь 2019 года по сравнению с аналогичным прошлогодним показателем вырос на 1% (планы на год составляли 4%). При этом мы имеем укрепляющийся рубль к валютной корзине и рекордно низкую инфляцию. Стабильный курс национальной валюты и низкая инфляция — это хорошо. Но этого недостаточно для устойчивого роста экономики.

Раньше многочисленные проблемы белорусской экономики были связаны с тем, что печатали очень много «пустых» денег. Затем эти средства направлялись на неоправданный рост зарплат и льготные кредиты экономике. В частности, были распространены огромные кредитные льготы на строительство жилья, практически бесплатные.

Казалось бы, что для рынка недвижимости ситуация позитивная: зарплаты растут, спрос растет, покупательская способность растет. Как раз на это время (2007−2008 годы) пришелся пик цен — около $ 2000/кв.м. Однако это нездоровый рост, который кроет в себе причины последующего падения. Цены на недвижимость растут — растет инфляция, следом за ней идет девальвация национальной валюты. И с этим надо что-то делать. Простейший ответ Центрального банка в ответ на эти процессы — сократить выдачу денег в экономике и резко повысить процентные ставки. В ответ на это получаем падение цен на недвижимость.

После окончания кризиса 2008−2009 годов в конце 2012 года государство решило снова простимулировать экономику льготными кредитами, а население ростом зарплат. И снова цены на квадратный метр стали расти. Как итог — на рубеже 2014−2015 годов произошла 30%-я девальвация.

«Нацбанк стал контролировать количество выданных кредитов»

— С тех пор денежная политика изменилась. Пришли новые люди в Национальный банк, которые привнесли серьезные изменения в финансовую политику. Первое — они стали таргетировать денежную массу. Это значит, они стали очень сильно контролировать прирост денег и ставить барьеры и ограничения на количество выдаваемой денежной массы в год. Если говорить простым языком, Нацбанк стал контролировать количество выданных кредитов, выставляя годовой лимит.

В результате в 2015—2016 годах мы снова получили снижение экономики и снижение реальных доходов населения. Как следствие — рост процентных ставок на строительство жилья и снижение кредитования. При этом стоимость квадратного метра ожидаемо упала.

Летом 2017 года начался рост стоимости квадратного метра. Это произошло потому, что стали потихоньку расти доходы населения и возвращаться кредиты на недвижимость. Но это происходило очень аккуратно, без особого «разгула» льготных кредитов, по более-менее рыночным ставкам.

А что будет дальше?

— Сейчас практически нет инфляции и девальвации, на финансовом рынке все более-менее здорово, но это не говорит о том, что у нас в экономике все хорошо. Причем на этот раз это не связано с печатью «пустых» денег или выдачей льготных кредитов. Причины другие, основная проблема — неэффективность госсектора и огромные кредиты, которые этим госсектором накоплены. И беда в том, что кредиты взяты под гарантии государства. Например, речь идет о кредитах на модернизацию государственных предприятий. По сути, это «зарытые» деньги, которые никогда не вернутся. И, скорее всего, отдавать эти деньги придется государству. О том, что эту проблему надо решать, говорят все: всемирные финансовые организации, МВФ, Всемирный банк.

Выход из этой ситуации один — реструктуризация. Она подразумевает под собой попытку продать то, что, возможно, купят, или «вылечить» то, что еще может «жить». Но здесь относительно предприятий нужно различать два разных понятия: кризис ликвидности и кризис платежеспособности. Во втором случае предприятие никогда не сможет приносить прибыль. Если идет речь о кризисе ликвидности, то дополнительные вливания средств могут исправить ситуацию. Но здесь нужно быть максимально внимательным, чтобы не перепутать эти категории.

«Мы медленно придем к $ 1400 за «квадрат»

— Самый вероятный сценарий, при котором цены на недвижимость могут сильно упасть, возможен только в том случае, если они сначала сильно вырастут. Как раз такую ситуацию мы уже наблюдали в 2008—2014 годах.

Чисто теоретически перед выборами могут вырасти зарплаты и подешеветь кредиты на недвижимость, а значит, и цены «пойдут» вверх. Но я не считаю такое очень вероятным, — высказал свою точку зрения Вадим Иосуб. — Делать какой-либо прогноз далее, чем на 1 год, на мой взгляд, невозможно. Я думаю, что в течение следующего года экономика останется в ситуации стагнации. То есть мы будем наблюдать небольшой рост, мало отличимый от нуля. При этом, скорее всего, не будет «разгона» инфляции и девальвации, а темпы роста доходов замедлятся в реальном выражении. Также затормозится снижение ставки рефинансирования, а значит, и всех ставок на кредитно-депозитном рынке. То есть кредиты на недвижимость будут дешевле, но незначительно. Это значит, что рынок недвижимости будет чуть-чуть расти, примерно к $ 1400 за «квадрат». Однако причин для резкого роста цен на недвижимость нет.

«Парадоксальная ситуация: желания встать и подняться с дивана нет»

Источник фото: director.by

— За последнее время два мировых рейтинговых агентства подтвердили предыдущие рейтинги Беларуси — они остались на уровне единицы. Это значит, что есть стабильность, но нет движения вверх и прогресса, — рассказал финансовый консультант Михаил Грачев. — Глава Международного валютного фонда относительно недавно опубликовала доклад, в котором указала, что в мире сохраняются риски ухудшения общемировой экономической ситуации. В частности, есть возможность развития общемировых торговых войн.

При этом недавно стало известно, что Беларусь заключает договор с новой американской юридической компанией, чтобы на официальном уровне получить статус рыночной экономики в Министерстве финансов США. Сделать это планируется примерно к 2021 году, и как раз примерно на эту дату запланировано вступление Беларуси в ВТО.

Получается, что в нашей стране наметилась положительная тенденция, движение к более интенсивному развитию.

Но для признания экономики рыночной нужно соответствовать мировым требованиям. В числе прочих — прозрачность экономики и свободное образование заработной платы между работодателями и трудовыми коллективами. И вот как раз во втором пункте может случиться заминка. Потому что, на мой взгляд, основное «ярмо» на шее белорусской экономики — государственный сектор. Может быть, в частном секторе ситуация обстоит лучше, но, по различным оценкам экспертов, доля частного сектора к государственному составляет 30% к 70%. А может быть, даже и больше.

Рыночными у нас являются те компании, которые работают на внешний рынок. И, в первую очередь, на рынки дальнего зарубежья. Например, калийная отрасль, нефтехимия и другие. Там очень жесткие требования: «Либо работайте с нами по рыночным условиям, либо до свидания». Там никто «до двух» считать не будет. Но есть огромный сектор, который работает только на ближнее зарубежье (Россия, Казахстан). И здесь другие «правила игры». Россия тоже от этого страдает, но у них другие ресурсные возможности. Беларусь лишена такого «бонуса». Поэтому нам приходится рассчитывать на собственные силы.

В итоге складывается парадоксальная ситуация: у всех есть понимание, что надо двигаться вперед, но желания встать и «подняться с дивана» нет. Все равно мы по нашей ментальности продолжаем сидеть на этом «диване» и ждем, что нам кто-то чем-то поможет, — например, отменит налоговый маневр. Но не на это надо рассчитывать. Нужно «двигать» то, что мы можем продать, и «развязать» людям руки в отношении бизнеса.

Если мы этого не сделаем в ближайший год-два, то ситуация примет масштаб катастрофы. Уже сейчас мы движемся к критической отметке.

«Уедут кадры — и недвижимость никому не будет нужна»

— Есть одна «больная» тема, которая мало озвучивается, — отток квалифицированных кадров во всех отраслях. У нас «убежали» все строители, водители, медики. Скоро дойдет дело и до учителей, которым предложат адекватную зарплату в России или Украине, и все молодые педагоги, как птицы осенью, «встанут на крыло» и улетят в другие страны. Только разница в том, что они не вернутся, — их ничего здесь не держит.

В итоге и недвижимость никому не будет нужна. Пенсионерам квартиры не нужны, а недвижимость как объект инвестиций с целью дальнейшей продажи сейчас мало кто рассматривает. Это попросту неактуально сегодня. Сейчас недвижимость покупается для того, чтобы ей пользоваться.

Я смотрю на некоторые столичные стройки, и невозможно не провести параллель с китайскими городами-призраками, где среди миллионов квадратных метров ветер пыль гоняет. Люди там не живут. Не хочется для Беларуси прогнозировать плохое, но поживем — увидим.

Есть что сказать?

Эксклюзив Realt.by

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
DG 12.11.2019 в 13:17
+1
себестоимость строительства 1 кв. м - порядка 300 (мах 400) у.е., цены продаж - более 1 000 у.е.! справедливая в нынешних условиях цена продажи 1 кв. м - максимум 600 у.е.
132 114
62
wheeler 31.10.2019 в 17:59
+1
Некаторых заклінівае на фразе "мы там нікому не патрэбныя". Гэта вось менавіта яны - тыя, каму лянота ўзняцца з канапы. Бо ёсць і шмат іншых - летась только афіцыйна 150 000 беларусаў атрымалі від на жыхарства ў Еўропах. А колькі неафіцыйна там працуюць? І гэта яшчэ да пачатку старту праграм у Нямеччыне і Польшчы/Літве па прыцягненню працоўных рэсурсаў з Беларусі. Зразумела, ёсць яшчэ украінцы, якія вялікім статкам ламануліся на Захад, але украінцаў больш за 40 000 000 чалавек, а нас - добра калі 9 000 000. Таму гаворка ўжо не толькі пра нерухомасць, а пра агульныя выклікі для эканомікі краіны.
252 144
209
vhlev 31.10.2019 в 17:48
+4
manbearboar в 13:48 31.10.2019:
Скоро дойдет дело и до учителей, которым предложат адекватную зарплату в России или Украине
4000 евро, да.

Такие вот мелочи выдают уровень "эксперта".
а откуда вы взяли 4000 евро?
307 283
141
manbearboar 31.10.2019 в 13:48
-2
Скоро дойдет дело и до учителей, которым предложат адекватную зарплату в России или Украине
4000 евро, да.

Такие вот мелочи выдают уровень "эксперта".
252 144
209
vhlev 31.10.2019 в 11:14
+4
Иван Пупкин в 20:55 30.10.2019:
Везде хватает своих. Про то, что белорусов где то ждут с высокими зп это сказки. Нет жилья, считай половину, а то и более, отдашь за съем
Только в нормальной стране, отдавая половину, тебе остается на более-менее нормальную жизнь+отложить на отдых+отложить на жилье. а вот у нас, отдав из 500$ половину на аренду, а на 500р попробуй выжить
130 111
102
Иван Пупкин 30.10.2019 в 20:55
-3
Везде хватает своих. Про то, что белорусов где то ждут с высокими зп это сказки. Нет жилья, считай половину, а то и более, отдашь за съем
10 6
11
артур33 30.10.2019 в 17:30
+2
согласен с гостями
252 144
209
vhlev 30.10.2019 в 17:12
+1
Иосуб как обычно воду льет, что на туте, что на онлайнере. А вот Михаила Грачева интересно слушать. Не побоялся озвучить то, о чем другие боятся говорить:

В итоге складывается парадоксальная ситуация: у всех есть понимание, что надо двигаться вперед, но желания встать и «подняться с дивана» нет. Все равно мы по нашей ментальности продолжаем сидеть на этом «диване» и ждем, что нам кто-то чем-то поможет,
Описал обычного терпильного беларуса. Я хочу, но лень встать, принеси мне на блюдечке, а я подумаю.

— Есть одна «больная» тема, которая мало озвучивается, — отток квалифицированных кадров во всех отраслях. У нас «убежали» все строители, водители, медики. Скоро дойдет дело и до учителей, которым предложат адекватную зарплату в России или Украине, и все молодые педагоги, как птицы осенью, «встанут на крыло» и улетят в другие страны. Только разница в том, что они не вернутся, — их ничего здесь не держит.
Наконец-то хоть кто-то это сказал. И молодые педагоги, это лишь верхушка айсберга. По факту вся молодеж готова бежать из страны хоть куда. Перспектив для молодежи нет, разве что айти (Но чтобы туда попасть терпильный беларус должен поднять 5-ю точку и начать что-то делать, но он это делать не будет)
252 144
209
vhlev 30.10.2019 в 14:12
+3
Иван Пупкин в 13:37 30.10.2019:
Никто никого нигде не ждет. Где зп высокая, там и цены на жилье точно такие же.
Отталкиваясь от вашей логики, у нас средняя зп по минску составляет порядка (1300$ за 1м2 (цена 1м2 за 4хкомнатную в новостройке)). Фразу про стоимость 1м2 с господдержкой, которая эквивалентна средней зп по стране можете не говорить. Эта господдержка только для избранных
130 111
102
Иван Пупкин 30.10.2019 в 13:37
-3
Никто никого нигде не ждет. Где зп высокая, там и цены на жилье точно такие же.

Витрина

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку. Рассрочка до 3-х лет

Рассрочка до 3-х лет!

Контакты: +375 44 561-86-18

Квартира + подземный паркинг

Специальное предложение : квартира 90 кв.м. + подземный паркинг по цене от 2500 белорусских рублей за квадратный метр.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

"Евротрёшка" по цене двушки!

Успейте приобрести квартиру по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

"Евротрёшка" по цене двушки!

Контакты: +375 44 577-77-15

Новостройка на Тимошенко

Пока еще есть выбор квартир оптимальной площади , метр от 2163 рублей!

Программа «Доступное жилье»:

Контакты: +375 17 290-09-01