«Оформлять все стоит не на себя». Брокер советует, как лучше инвестировать в недвижимость в США

Какую недвижимость лучше выбрать для инвестиций в США: жилую или коммерческую?

Предположим, вы намерены инвестировать в недвижимость с целью получения максимального гарантированного ежемесячного дохода. Какому виду недвижимости стоит в этом случае отдать предпочтение: жилой (квартира, дом) или коммерческой (офис, магазин)?

Окончательный выбор зависит от личных предпочтений инвестора, полагает Александр Солонин: по его мнению, свои преимущества и недостатки имеются у всех видов недвижимости.

— Например, управлять легче коммерческой недвижимостью, поскольку в большинстве случаев ремонтные расходы (maintenance) берет на себя арендатор. Сроки аренды коммерческой недвижимости обычно выше, чем жилой: около 5 лет плюс возможные опционы на продление.

Однако в случае коммерческой недвижимости выше риск простоя в случае непродления или прекращения договора аренды. Простой иногда занимает до полугода или даже год. Кроме того, при длительных сроках аренды (и особенно — с опционами на продление) возможно отставание от рыночной цены аренды на данный тип собственности.

Также ликвидность любого объекта обратно пропорциональна его специализации, поясняет Александр Солонин.

— Типовую жилую недвижимость в хорошем месте можно продать за пару недель или месяцев. Избавиться от коммерческой недвижимости гораздо труднее. Этот фактор нужно иметь в виду, если инвестору важна ликвидность, а также ради снижения риска морального устаревания объекта.

Как выбрать подходящий регион?

При выборе места расположения объекта инвестиций Александр отдает предпочтение регионам с высокой диверсификацией экономики и стабильным приростом населения: в основном, за счет профессионалов. По словам Александра, это порождает устойчивый спрос на качественное жилье. Примером такого региона эксперт называет Орандж Каунти (Orange County) в Калифорнии.

— Доходность объекта недвижимости имеет две основные составляющие: рента (cash flow) величиной 6−8% и прирост стоимости (appreciation) величиной 5−7%. Помимо того, владение недвижимостью предполагает возникновение дополнительных возможностей для оптимизации доходности.

Можно ли оформить недвижимость в США на граждан Беларуси?

Права на владение объектом недвижимости в США можно оформить и на граждан Беларуси. Тем не менее, своим инвесторам Александр Солонин рекомендует альтернативные способы регистрации права собственности на недвижимость.

— Оформление объекта недвижимости на физическое лицо (независимо от гражданства) повышает риск такой инвестиции на несколько порядков. Эти риски совершенно необоснованны, их можно легко избежать.

Оформить право собственности можно и на несовершеннолетних, однако такой шаг не имеет никакого смысла, уверяет Александр.

— Право собственности можно (и нужно) передавать через бенефициарный интерес (beneficiary interest) в трасте (Land Trust). Вступление в право собственности может быть автоматическим: например, при достижении определенного возраста, в случае смерти кого-нибудь из родителей или при любом другом условии.

Land Trust предлагает анонимность владения, значительное снижение рисков и оптимизацию налогов при передаче права собственности, включая последующую продажу. Право собственности можно передавать по желанию в любой момент. Во всех случаях налоговые последствия будут минимальны.

Какие обязательные платежи ожидают инвестора?

Расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг в Штатах берет на себя арендатор объекта недвижимости, сообщил Александр Солонин. Для владельца эти расходы незначительны.

Обслуживанием объекта недвижимости, поддержанием его в надлежащем состоянии в США обычно занимаются агенты, а для крупных объектов — специализированные компании. Брокерские компании также могут предоставить такую услугу своим клиентам. Стоимость услуги зависит от размеров конкретного объекта и составляет в среднем 10% от величины арендной платы.

За помощь в поиске арендатора агентства недвижимости в Америке попросят у владельца объекта комиссию в размере 4−6% от величины арендной платы за срок аренды, прописанный в договоре (за вычетом опционов).

А насколько суровы американские налоги?

Как и в Беларуси, в Америке взимают налоги на владение недвижимостью, налоги на дарение или завещание недвижимости, налоги при продаже недвижимости. Большинство из них (кроме налога на владение) можно оптимизировать исходя из конкретной ситуации.

Налог на владение недвижимостью устанавливает местная администрация на уровне округа (county). Величина налога не зависит от владельца. Взимание налога на наследство можно легко (и законно) избежать, оформив владение объектом недвижимости через траст.

Недвижимостью в США могут владеть граждане любых стран, напоминает Александр Солонин, поэтому наличие права собственности на объект недвижимости в Америке не дает инвестору никаких дополнительных преимуществ, кроме возможности инвестировать в стабильный и относительно предсказуемый рынок.

Источник: Realting.com

Читайте также:

- «Квартира всегда останется при тебе». Почему белорусы за свободные деньги предпочитают покупать недвижимость и так ли это плохо

- Айтишный комбинат или комфортное пространство для работы? В Минске появился офис, как в Америке

- «Я отказался от комиссии в $ 20 тыс., но поступил по-человечески» — владелец агентства недвижимости в США о доверии, репутации и риэлтерском бизнесе