«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость

Чем привлекает инвесторов рынок недвижимости Калифорнии и как правильно инвестировать в недвижимость — эти и другие вопросы мы обсудили с Александром Солониным, успешным инвестором и риэлтером США, который уже 20 лет живет за океаном.

За последние 2,5 года Александр несколько раз побывал в Минске по личным делам. Наш разговор состоялся во время его недавнего приезда в белорусскую столицу.

«Штат Калифорния — мой сознательный выбор»

Сегодня Александр с семьей живет в Laguna Niguel — пригородном городе округа Ориндж, штат Калифорния (США), который расположен в прибрежной полосе Тихого океана на высоте 122 метра над уровнем моря между Лос-Анджелесом и Сан-Диего.

Александр родился в сибирском городе Омске. После окончания школы приехал в Москву и поступил учиться в Московский государственный университет. Однажды увидел на стене объявление, что под эгидой конгресса США проводится конкурс по отбору студентов для обучения в Штатах по программе обмена по 14 специальностям. Вошел в число победителей и два года — с 1992 по 1994 — учился в Колорадо (1 семестр) и Индиане (3 семестра). По окончании учебы получил степень магистра экономики и по условиям конкурса вернулся в Москву.

Заканчивался 1994 год, а вместе с ним и приватизация в России. Будущий инвестор стал работать старшим аналитиком в московском инвестиционном банке «Ренессанс Капитал».

После 4 лет работы в банковской сфере Александр понял, что первая экономическая специальность, которую он выбрал, помогла ему в жизни. Однако молодому человеку хотелось структурировать свой опыт и получить образование в американском университете по программе MBA. Он второй раз приезжает в США, и после окончания магистратуры на восточном побережье Филадельфии для него открывается отличная перспектива для карьерного роста.

В 2000 году Александр переезжает жить в Калифорнию, где, как и в Москве, работает в банковском секторе в фонде прямых инвестиций.

«Рождение» инвестора

В 2001 году экономика США вошла в «легкую» депрессию, и будущему инвестору пришлось сменить род деятельности. Он остается работать в инвестиционной банковской сфере, но занимается не прямыми инвестициями, а реструктуризацией бизнесов — долговых обязательств, акционерного капитала и др.

В 2007 году, когда в США стал «валиться» рынок недвижимости, а объем долга на объекты превышать их стоимость, Александр начал напрямую работать с банками и инвестировать в недвижимость. Примерно полтора года — с 2007 по середину 2009 года — с банками можно было договариваться и приобретать долговые обязательства их клиентов с большим дисконтом либо полностью выкупать дома.

— Меня заинтересовал рынок недвижимости. К этому времени я уже имел солидный опыт работы с банками. Они были открыты к диалогу и сотрудничеству, а люди напуганы, — рассказывает Александр.

От данного вида деятельности наш герой получал приличный доход. Операциями с недвижимостью он занимался в местности, которую хорошо знал. Это помогало ему быстро находить своего покупателя.

Три года Александр тесно сотрудничал с риэлтерами, которые помогали ему продавать объекты. Затем получил лицензию и реализовывал недвижимость без посредников. Это позволило ему экономить на риэлтерской комиссии и самому контролировать весь процесс организации и проведения сделки.

— Я не рекламирую себя и свои услуги как риэлтер. Просто покупать и продавать дома мне не интересно. Я предлагаю на рынке продукт. Кроме продажи домов, помогаю людям защитить их права на недвижимость, — говорит Александр.

О чем мечтают все американцы

Недвижимость для американца — это участок земли и все, что на нем расположено. В больших городах люди в основном живут в квартирах. В ближайших пригородах — в частных двухэтажных домах на участках, расположенных в привлекательных местах в пешеходной доступности к объектам инфраструктуры.

Однако по статистике собственное жилье имеют лишь около 50% американцев, остальные его арендуют. Но тех, кто на самом деле предпочитает снимать жилье, не более 20%, а оставшиеся 30% из арендующих мечтают о собственном жилье (так называемая «американская мечта»), но не имеют возможности его купить.

Не каждый американец может приобрести недвижимость в ипотеку. Ставки зависят от месторасположения объекта, кредитной истории заемщика, объема кредитных средств. Если человек имеет идеальную кредитную историю, то он может оформить ипотеку под 4,5−5% годовых, с плохой историей — под 6−8%.

Кредитная история нарабатывается достаточно быстро. Например, когда Александр приехал в США, у него не было никакой кредитной истории. Ему было 24 года, он получил номер социального страхования. Затем оформил счет в банке, положил на депозит 500 долларов и открыл кредитную линию. Через полтора года у него уже была неплохая кредитная история.

Защита недвижимости по-американски

Александр рассказывает, что одна из самых больших ошибок, которую американцы совершают каждый день, заключается в том, что они оформляют недвижимость на свое имя. В Калифорнии вся недвижимость находится в залоге у банков. Если на человека подали в суд, и он не смог выиграть дело и компенсировать заявителю затраты по иску, то продать дом у него не получится.

Иск может быть любой и самый непредсказуемый.

— Если кто-то пришел к тебе в гости, упал и сломал ногу, или дети устроили вечеринку и один из гостей утонул в бассейне, то можно смело предположить, что на владельца недвижимости подадут иск в суд. Если в запасе у собственника нет пары миллионов долларов, чтобы рассчитаться за причиненный ущерб, он может потерять свой дом, — рассказывает Александр.

В США недвижимость можно купить на имя траста, то есть заключить юридический договор (контракт) с трасти — человеком или организацией, которая оформляет право собственности на свое имя. Эта структура владения недвижимостью, которая работает по всех штатах США и позволяет владельцу не афишировать свое имущество. Она прозрачна, уплачивает налоги и т. д.

— Никто в Голливуде не оформляет недвижимость на свое имя, как никто не делает этого и из хорошо зарабатывающих юристов. Да и любому другому человеку, на которого могут подать иск в суд, желательно этого не делать, — дополняет инвестор.

Его дом на 250 «квадратов», который Александр купил в Laguna Niguel в 2008 году, тоже находится в трасте.

Траст дает возможность покупать недвижимость не только целиком, но и частями (долями). Законодательство работает примерно так, как у нас при покупке доли в квартире. Если кто-то инвестировал в недвижимость в складчину, а потом захотел продать свою часть, то сначала она будет предложена другим инвесторам (владельцам) этой недвижимости. Если таковых не найдется, то сторонним.

— Если, к примеру, у человека есть 200.000 долларов, то он может купить квартиру не в очень перспективном районе и сдавать ее в аренду, либо купить половину или треть добротного большого дома в хорошем месте с развитой инфраструктурой. Я выбрал бы второй вариант, — высказывает свою точку зрения инвестор. — Так вкладывать деньги в недвижимость я предлагаю своим инвесторам. Сначала рекомендую им перевести объект в траст для защиты активов. Это дает возможность привлекать больше инвесторов как внутри США, так и в других странах, например, в России, Беларуси.

Что дает грамотное управление недвижимостью?

Сегодня Александр имеет свою компанию с небольшим штатом сотрудников, которая активно работает на рынке с 2010 года и, кроме всего прочего, занимается управлением недвижимостью, которую продает. Эта услуга предлагается в комплексе, но она не обязательная. Но если недвижимостью владеет не один собственник, а несколько, то возникает необходимость в грамотном ее управлении.

— Мы берем эту функцию на себя, и инвесторы довольны. Компания имеет много партнеров, с которыми мы плотно работаем по разным направлениям. Нет смысла заниматься всем самим и с точки зрения управления, и с точки зрения гибкости бизнеса, — уточняет Александр. — Мы стараемся покупать объекты, в которых видим потенциал и которые как минимум не упадут в цене. Первый вопрос, который должен задать себе человек, готовый инвестировать в недвижимость, вернет ли он свои деньги. Второй вопрос: есть ли перспектива роста цены на эту недвижимость либо с помощью перепрофилирования, если она коммерческая, либо перестройки, оптимизации объекта и т. д. Чтобы повысить ликвидность недвижимости, этими вопросами занимаемся мы либо предлагаем этим заняться самим инвесторам сразу после приобретения объекта.

В настоящее время компания имеет в управлении порядка 100 объектов, которыми владеют около 300 инвесторов.

— Компания продолжает расти. Но есть предел, выше которого мы не хотим подниматься. Некоторые объекты будем продавать. Хотя я придерживаюсь философии, что если человек купил ликвидный объект и может его содержать, продавать его никогда не надо, — высказывает свою точку зрения инвестор.

С какой суммы начинать инвестировать и на какой срок?

Александр говорит о том, что инвестировать в недвижимость, в том числе в США, лучше всего на 5, 10 и больше лет.

— Если вы вложили деньги в объект в Калифорнии на 10 лет, то гарантированно получите приличный доход. Как минимум вернете свой капитал и заработаете от 10 до 15% годовых, — дополняет инвестор. — Начать инвестировать можно с суммы в 50.000 долларов — это будет небольшая доля в объекте. Оптимальный размер инвестиции, что я, собственно, и советую своим инвесторам — это 200.000 долларов. Верхнего предела нет.

В то же время инвестор предупреждает, что ни в коем случае нельзя инвестировать свои последние 20.000 или 100.000 долларов, которые понадобятся человеку через год.

Естественно, нужно использовать как можно больше инструментов инвестирования, например, покупать акции, облигации. Но с точки зрения диверсификации, если у человека уже есть свое жилье, то 10−20% денежных средств обязательно надо инвестировать в недвижимость.

Например, в южной Калифорнии есть немало участков, спрос на которые из года в год растет. Это обусловлено развитой диверсифицированной экономикой (которая не зависит от цен на газ и ставок доллара), ежегодным приростом населения, благоприятными климатическими условиями.

— Инвестор нашей компании имеет как минимум ежегодный 5-процентный доход от аренды и 5−7-процентный прирост стоимости объекта. В целом доход зависит от месторасположения недвижимости и доли инвестирования. Вкладывать деньги в недвижимость в США как минимум выгодно. Это целесообразно и безопасно по сравнению с рынком ценных бумаг, — дополняет Александр.

Чем больше рынок, тем он более привлекателен

Инвестор также говорит, что для инвестиций нужно выбирать большой предсказуемый и ликвидный рынок. Он приводит пример Грузии, Черногории, Болгарии, где есть очень много предложений объектов недвижимости. По сравнению с американскими, они более дешевые и расположены на первой и второй линиях побережья. Однако инвестор впоследствии рискует столкнуться с проблемами при их продаже.

Что надо знать белорусу, чтобы инвестировать в Калифорнии?

Для того чтобы инвестировать в недвижимость в Калифорнии, приезжать в страну не обязательно.

— Естественно, если есть желание посетить штат, то мы примем, покажем и расскажем, как лучше всего это сделать. Но большинство наших российских инвесторов не приезжают в страну. Общение проходит в режиме видеоконференций. Всю информацию об объектах можно найти в интернете на публичных американских сайтах, например, trulia.com или zillow.com, — рассказывает Александр.

Продать недвижимость можно по доверенности, которая заверяется у американского нотариуса в консульстве. Вырученные от продажи деньги поступят на банковский счет.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в Беларуси?

— Обязательно нужно инвестировать в недвижимость в Минске. Это европейская столица. Хотя, конечно, с точки зрения диверсификации вкладывать деньги еще в одну квартиру, наверное, большого смысла нет. Есть другие инструменты — акции, облигации, паевые фонды. Получать 5% годовых — это лучше, чем минус 2%, — говорит Александр.

Он акцентирует внимание на том, что деньги ни в коем случае не надо хранить под матрасом или на банковском счету, где они теряют стоимость за счет инфляции.

Немного о личном

— У вас нет ностальгии, желания вернуться на Родину?

— Нет. Я прожил в США уже практически 20 лет. Мне возвращаться сложно и, по большому счету, некуда.

— Вы чувствуете себя комфортно в США?

— Я почувствовал себя комфортно уже через 3 месяца после приезда в страну.

— Дружите и общаетесь больше с выходцами из стран бывшего Советского Союза или коренными американцами?

— И с теми, и с другими. Но, к сожалению, русскоязычных людей здесь не так много. С коренными американцами общаюсь на одном языке. Возможно, потому, что учился в США в университетах с мировым именем и посещал лекции вместе с американскими студентами, которые по складу ума сильно отличаются от среднестатистического американца. Это очень образованные люди.

Обычный среднестатистический американец не знает, что есть такая страна, как Беларусь. Когда у меня спрашивали, откуда я родом, я отвечал, что из Москвы. Рассказывать, где находятся Сибирь и Омск, я не хотел и не хочу.

Если ты работаешь в США в солидной компании среди образованных людей, живешь в хорошем городе с развитой экономикой, то без проблем можешь общаться с этими людьми. Единственное, что, если ты хорошо не знаешь английский язык и не можешь нормально вести диалог, никто не будет тратить свое время на общение с тобой.

Коренные американцы и между собой мало общаются, без приглашения и звонка не ходят друг к другу в гости. Те из них, кто владеет иностранными языками и жил за границей в европейских странах, понимают, что американское общение несколько ущербно.

— Вы, наверное, уже думаете на английском?

— Да, мне снятся сны на английском языке.