$1.448 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Продал «недострой» — плати налог. Почему собственников незавершённых строений лишают льготы

30.05.2018 13 16840

Автор: Екатерина АПАРИНА

С неприятными неожиданностями в ближайшее время могут столкнуться те, кто собирается продать (или недавно продал) законсервированный жилой дом. Дело в том, что налоговая перестала считать «недострой» жилым строением и теперь требует с граждан, получивших доход от продажи, заплатить подоходный налог.

Изменений в законах не было. Откуда налог?

Интересно, что раньше те, кто продавал авто, квартиру, дачу или недостроенный коттедж, были равны: согласно ст. 163 НК РБ один раз в 5 лет реализовывать имущество можно без уплаты налога. С прошлого же года всё изменилось: бывшим собственникам земельных участков с «недостроями» стали приходить «письма счастья» с требованием поделиться 13% прибыли. Где логика? Попробуем выяснить.

— Получается, что люди лишились налоговой льготы неожиданно, —говорит директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня. — Сделки с незавершёнными капитальными строениями проходили и раньше, но вот требование налога — это «нововведение» последнего времени. Люди получают участки конкретно под строительство жилого дома, как могут ведут строительство, потом по каким-то причинам консервируют постройку по правилам, реализовывают её самостоятельно или с помощью риэлтерских организаций, а затем — внезапно узнают, что они должны заплатить налог. При этом, подчеркну, никаких изменений в законодательство принято не было. Так откуда тогда взялся налог?

Как объясняет директор агентства, возможно, проблема в формулировках. Дело в том, что в реестре недвижимого имущества Национального кадастрового агентства, согласно внутренним техническим распоряжениям, «незавершённые» дома стали регистрироваться как «здания неустановленного назначения». Такая формулировка и позволила налоговой считать, что раз речь идёт не о жилом доме, то у собственника нет права на льготу.

— Но, согласитесь, в этом видно явное противоречие, — отмечает Павел Астапеня. — Продажа участка освобождает человека от налога, продажа законченного жилого дома — тоже, а продажа незавершённого капитального строения на участке — нет? Почему? Непонятно. Неудивительно, что собственники не согласны с таким положением дел. Считаю, сегодня этот вопрос требует внимательного рассмотрения заинтересованными ведомствами. Пока же просто приходится предупреждать наших клиентов о том, что начисление такого налога возможно.

«Так можно и до сноса дойти»

О подобных случаях из практики рассказал и риэлтер, учредитель АН «Академическое» Алексей Горощеня:

— Действительно, мы стали чаще сталкиваться со случаями, когда людям, продавшим законсервированный жилой дом, выставляют к уплате подоходный налог. Не думаю, что это целенаправленная политика МНС, возможно, это — инициатива инспекторов на местах. Они видят неоднозначную норму и трактуют её в свою пользу так, чтобы появилось основание для уплаты налогов. Боюсь, если эта практика будет укрепляться, то мы придём к тому, что по тысячам уже состоявшихся сделок участникам придётся платить налог, о котором они не догадывались.

Риэлтер отмечает, что понятие «незавершённое законсервированное капитальное строение» не берётся из воздуха. Ведь на всех этапах жизни объекта недвижимости из нормативной базы и сопутствующих документов чётко видно, что перед нами жилой дом: земля выделяется под чётко обозначенную цель строительства и обслуживания жилого дома, разрешение получается на строительство жилого дома, даже консервация, исходя из установленного Советом Министров определения, — приостановление строительства жилого дома.

— На протяжении жизненного цикла объекта недвижимости прослеживается определённая логика, и только на этапе продажи, а точнее, уже после завершения сделки, логика куда-то испаряется. И жилой дом становится «строением неустановленного назначения», за отчуждение которого надо платить налог. Если эту логику распространить и дальше, так это строение можно рассматривать, как самовольное строительство. А значит — административная ответственность и снос.

Сегодня в интернете появились уже десятки историй, когда с бывших владельцев недостроенных «домиков» требуют уплаты налога. Причём порой — в жёсткой форме. С угрозами штрафов за несвоевременную уплату. Доводы о том, что в договоре купли-продажи фигурирует «законсервированный жилой дом», в налоговых органах не принимаются. Что касается налоговой нагрузки, то речь иногда идёт о немалых суммах: ведь недостроенный дом бывает готов как на 10%, так и на 90%. Стоимость такого дома может исчисляться сотнями тысяч долларов.

Кстати, в сети уже началась кампания по объединению «собственников, попавших на налог», в инициативную группу, которая будет вместе бороться против несправедливого применения закона.

— Пока непонятна позиция налоговой, — говорит Алексей Горощеня. — В МНС, куда обращались наши клиенты, однозначно сказали, что налог надо платить. Но в том, что люди этого не знали, обвинили… риэлтерские организации. Мол, это мы умолчали. Я бы хотел, чтобы данная проблема была услышана и разрешена в соответствии с логикой законодателя, который дал людям эту льготу. Потому что пока мы наблюдаем не нормальную, а какую-то вывернутую логику.

А что говорит налоговая: платить или всё-таки нет?

Напомним, в п. 1.33. ст. 163 НК РБ сказано, что «от подоходного налога освобождаются доходы, полученные плательщиками от возмездного отчуждения в течение пяти лет (в том числе путём продажи, мены, ренты) одного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности». Корреспондент Realt.by обратился в контакт-центр МНС. Там на вопрос, применяется ли эта норма к тем, кто продаёт недостроенный и законсервированный дом, обозначенный в регистрационных документах как «здание неустановленного назначения», ответили:

— Если в договоре купли-продажи, а также в техническом паспорте (регистрационном свидетельстве) будет указано, что это «жилой дом», то налоговая льгота при условии, что это первая продажа за 5 лет, будет применена. Если же в документах будет указано «здание неустановленного назначения», то независимо от того, на каких условиях выделялся участок, гражданин обязан внести этот доход в налоговую декларацию и не позднее 1 марта 2019 года подать её в налоговые органы. Также гражданин может представить в налоговую службу документы, подтверждающие затраты на постройку дома. Они будут учтены при начислении налога.

При этом, оказывается, оспорить данную норму всё же можно. В распоряжении редакции оказался официальный ответ налоговой Бреста жителю этого областного центра. Там говорится: «Принимая во внимание неоднозначность формулировок в Выписке (проведена консервация жилого дома, а зарегистрировано здание неустановленного назначения), невозможно определить объект продажи, осуществлена продажа здания неустановленного значения или жилого дома. В пункте 7 статьи 3 Налогового кодекса РБ обозначено, что в случае неясности или нечёткости предписаний актов налогового законодательства государственными органами и должностными лицами решения должны приниматься в пользу плательщика. Аналогичная норма прописана также в Директиве Президента Р Б от 27.12.2006 № 2 „О дебюрократизации государственного аппарата и повышении качества обеспечения жизнедеятельности населения“. С учётом вышеизложенного инспекция считает, что Вы имеете право на освобождение от уплаты подоходного налога».

Как и указывали наши собеседники, однозначной трактовки в этом вопросе пока нет. В одних районах налоговые службы идут навстречу, в других — наоборот.

С просьбой разъяснить ситуацию Realt.by также отправил запрос в пресс-службу МНС. Мы продолжаем следить за этой ситуацией.

Читайте также:

Дорого, но со вкусом. На продажу выставили современный коттедж в скандинавском стиле для жизни круглый год

Лето близко. 5 дач в аренду под Минском дешевле 400 рублей в месяц

Дачный участок в живописном месте под Минском ушёл с молотка за $ 27 тыс.

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
Виталий 29.07.2018 в 00:46
0
Татьяна в 00:10 11.07.2018:
Только БТИ в одном случае пишет «законсервированный жилой дом» а в другом «законсервированное капитальное строение». Как хочу так и пишу.
Уважаемая редакция, интересно узнать, получили ли вы ответ на свой запрос?) вроде как сроки ответа вышли уже.
Татьяна 11.07.2018 в 00:10
0
Дмитрий Сидоркевич в 13:38 30.05.2018:
...«здания неустановленного назначения». Такая формулировка...
это назначение строения уже существует с 2010 года в БТИ.
Михаил 26.06.2018 в 08:45
0
Как же так у нас получается, что при наличии любой неясной ситуации наши службы вымогают у обычных людей деньги??? Ведь то что такая ситуация сложилась из-за противоречий в законах все должностные лица явно понимают...
Наталья Стукова 25.06.2018 в 10:40
0
Я из Витебска, в 2015 продали законсервированный дом готовностью 87%. Дом покупали старый но почти в центре на ул. Суворова участок маленький 4 сотки,для того чтоб купить продали 3х комнатную квартиру в центре витебска, пошли жить к родителям, так мечтали о своем доме! делали реконструкцию, ни о каком новом строительстве и речи не шло, все проекты согласования делали, все строго по нормам. Когда спустя год все деньги от продажи квартиры ушли а оказалось что это только всего навсего коробка с крышей окнами дверями но без отделки и газ стоило подвести 3000 $........мы поняли что еще 10 лет будем там делать эту отделку своими руками потому что денег больше не было!!!!!! Обратились к риелторам, они нашли покупателя, и мы сами решили не нарушать закон продавая по старым документам а законссервировать!!!!!! на момент консервации мы были в доме были прописаны и наши дети. продали в рассрочку, суммы не занижали все по закону все прозрачно! новые хозяева через 4 месяца уже его закончили и ввели в эксплуатацию! вроде все хорошо и всем хорошо, а через 3 года пришло требование о налоге и еще с пеней в полсуммы! Причем ни затраты на покупку старого дома, а это треть суммы от продажи, ни затраты на услуги риелтерского агентства,которые были заплачены по чеку и договору , - налоговая не позволила вычесть!!!!!!! А чеков на стройматериалы сохранилось очень мало, только на блоки и кирпич, да и много ли у нас в Витебске строителей, работающих по чекам? Мы продали этот дом за меньшие деньги чем на него по неопытности и по молодости потратили, на деньги от продажи купили жилье, в котором и живем, никаких других недвижимостей у нас нет, 2 маленьких детей. Сумма очень большая -а пеня и штрафы плюс еще такая же сумма как и сам налог. неужели хоть кто-то может считать что это правильно и справедливо?
Вова 13.06.2018 в 12:43
+1
Если попал в сложную ситуацию, развелся, потерял работу или иные причины то при продаже незавершонки надо платить налог - если все хорошо и достроил дом получи префиренции. Где логика.
697 508
437
ПолныйП 30.05.2018 в 22:35
+2
Брестские как всегда ближе к Европе и своим жителям..
заяц 30.05.2018 в 16:27
+2
James Bond в 09:47 30.05.2018:
О чем сыр-бор? Все же продаваны бьют себя пяткой в грудь, что продают ниже себестоимости - а раз убыток, то какой налог? Ай-яй-яй, как неудобно вышло. Да и жадничать зачем? Наварился - заплати налог.
Ваш комент поражает.
Люди консервируют жилой дом,в техпаспорте его называют «здание неустановленного назначения» ,и только из-за этого им выставляют счет.Причем здесь продаваны,себестоимость,пятки в грудь?Откуда столько злобы?
27 15
6
LeshaVH в 08:38 30.05.2018:
а как насчет вычесть из налога все расходы по строительству дома в таком случае?
начиная с участка и заканчивая розетками?
Если вы несколько лет хранили все чеки, работали с подрядчиками только по договорам, без привлечения шабашников, если готовы доказать, что чудом сохраненные чеки имеют отношение к продаваемому дому, то можете попробовать доказать налоговой, что вы не верблюд!
75 29
80
Дмитрий Сидоркевич 30.05.2018 в 13:38
-1
...«здания неустановленного назначения». Такая формулировка...
это назначение строения уже существует с 2010 года в БТИ.
161 35
116
Валерий 30.05.2018 в 13:11
0
LeshaVH в 08:38 30.05.2018:
а как насчет вычесть из налога все расходы по строительству дома в таком случае?
начиная с участка и заканчивая розетками?
Так у нас же продаваны консерв денег хотят в первую очередь за участок, который потом оказывается в ПНВ, а в данном случае расходы на участок продавану не вычесть
199 117
190
James Bond 30.05.2018 в 09:47
+1
LeshaVH в 08:38 30.05.2018:
а как насчет вычесть из налога все расходы по строительству дома в таком случае?
начиная с участка и заканчивая розетками?
Так и вычитается - налог на разницу
199 117
190
James Bond 30.05.2018 в 09:47
0
О чем сыр-бор? Все же продаваны бьют себя пяткой в грудь, что продают ниже себестоимости - а раз убыток, то какой налог? Ай-яй-яй, как неудобно вышло. Да и жадничать зачем? Наварился - заплати налог.
198 107
115
LeshaVH 30.05.2018 в 08:38
+4
а как насчет вычесть из налога все расходы по строительству дома в таком случае?
начиная с участка и заканчивая розетками?

Витрина

"Евротрёшка" по цене двушки!

Успейте приобрести квартиру по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

"Евротрёшка" по цене двушки!

Контакты: +375 44 577-77-15

Квартира + подземный паркинг

Специальное предложение : квартира 90 кв.м. + подземный паркинг по цене от 2500 белорусских рублей за квадратный метр.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку.

Только готовые квартиры.

Контакты: +375 44 561-86-18

Новый ЖК «Антоновский квартал»

Современный жилой квартал в центре Минска. Двор без машин, проходные подъезды, зонированное благоустройство, великолепная транспортная доступность и уже сложившаяся инфраструктура

Метро Пролетарская 600 метров

Контакты: +375 17 298-36-51

Опрос