Арендатор всегда прав, или пять полезных фактов о рынке недвижимости Германии

Этот материал появился несколько спонтанно, но, полагаем, из-за этого не стал менее актуальным. Отвечая на вопросы Prian.ru, представитель L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер объяснила, чем немецкий рынок недвижимости принципиально отличается от российского, от каких, казалось бы, выгодных предложений покупателю лучше отказаться, и почему цены на жилье в Германии никогда не рухнут в одночасье.

Свобода действий без права на гражданство

Германия очень радушно принимает зарубежных покупателей недвижимости. По закону, иностранцы могут свободно приобретать дома, квартиры, земельные участки, офисы, торговые помещения и любые другие объекты во всех федеральных землях. После совершения сделки нерезидент получает те же права и обязанности, оплачивает те же сборы и налоги, что и коренной житель страны.

Однако иностранцы должны знать, уверяют эксперты, что покупка недвижимости в Германии не дает им таких дополнительных бонусов, как автоматическое право на получение ВНЖ, ПМЖ и, тем более, гражданства. Максимум, на что могут рассчитывать владельцы собственности, — это получение многократной Шенгенской визы с правом пребывания в стране на протяжении 90 дней в полугодие. Кстати, процедура приобретения недвижимости в Германии подробно описана в нашей статье.

Развитый рынок без дешевых новостроек

Между рынками недвижимости Германии и России есть одно существенное отличие. Здесь с нуля возводят целые районы, застроенные типовыми экономичными зданиями, там — отдают предпочтение санации и реставрации уже существующего жилищного фонда. Что это на практике значит для покупателя?

Во-первых, найти квартиру в Германии будет проще на «вторичке», так как этот сектор рынка развит гораздо лучше. Во-вторых, старые дома в Германии — это обычно ухоженные, отреставрированные снаружи и отремонтированные изнутри постройки, за качество которых можно не беспокоиться. И в-третьих, те немногочисленные новостройки, которые все же появляются в немецких городах, как правило, относятся к элитному классу, а значит, потенциальным собственникам следует быть готовым к соответствующим ценам.

Германия по праву считается наиболее стабильной экономикой Европы. Именно поэтому одна из самых распространенных целей для покупки немецкой недвижимости среди россиян — это надежное вложение средств. А, как известно, инвестиции не могут быть одновременно надежными и высокодоходными. Поэтому покупателям недвижимости в это стране не стоит рассчитывать на заоблачные прибыли от сдачи объекта в аренду (20−30% годовых) или на молниеносный рост цен на рынке. Германия — это не лучшая страна для быстрого обогащения на недвижимости, уверяют эксперты.

В то же время в Германии собственник может быть уверен, что стоимость его объекта не рухнет за несколько дней, как это порой происходит в некоторых других странах. Германия всегда отличалась стабильностью как в росте, так и падении цен. Нормальным доходом от сдачи недвижимости в аренду считается 5−6% годовых, что по сравнению с прибыльностью немецких депозитов (0,5−2%) весьма неплохо. В некоторых объектах доход может доходить до 10−12% годовых. Поэтому если кто-то в Германии предлагает доход от аренды в 15−30%, то это должно насторожить покупателя, предупреждают эксперты.

Простота в поиске арендатора без права на повышение цен

Около 60% немцев, по статистике, живут в съемных домах и квартирах, а в Берлине доля нанимателей доходит до 80%. Поэтому практически любую недвижимость в Германии можно сдать в аренду. Тем не менее, столь высокий спрос не делает собственников недвижимости властелинами рынка, которые могут диктовать свои условия. Во-первых, арендные ставки в стране относительно невысокие — в среднем от € 4 до € 10 за «квадрат» в месяц. А во-вторых, немецкое законодательство защищает права арендаторов и не позволяет владельцам жилья задирать цены.

Например, по закону, сам владелец может посещать свою квартиру не более трех раз в год и только с письменного или устного разрешения нанимателя. Арендную плату можно повышать не более чем на 20% в три года. Выселить жильца можно только с целью личного проживания и только после заблаговременного уведомления об этом арендатора: если он проживает в квартире менее 5 лет, то за 3 месяца, если от 5 до 8 лет — за 6 месяцев, если более 8 лет — за 9 месяцев. Кроме того, некоторые арендаторы имеют право преимущественной покупки квартиры. Значит, владелец, который намерен продать свое жилье, обязан вначале спросить арендатора, не желает ли он купить объект по указанной цене, и может продавать ее другому лицу только, если арендатор дает письменный отказ или не реагирует на данный запрос в течение двух месяцев.

Любовь Баумгертнер, представитель компании L&B Immobiliya: «Сравнительно низкая стоимость аренды и защищенность прав дают арендаторам возможность чувствовать себя комфортно в съемной квартире, и у них отпадает необходимость в покупке жилья. Благодаря этому рынок недвижимости Германии „не перегрет“, и цены купли-продажи объектов остаются стабильными. Хотя в некоторых городах, таких как Мюнхен, чувствуется нехватка жилья, поэтому здесь самые высокие Германии цены — € 3−4 тыс. за кв. м. Рынок недвижимости Берлина переживает в настоящий момент большие изменения. С каждым годом в столицу переезжают все больше крупных компаний и государственных учреждений (правительство, Федеральная разведывательная служба, телевизионные каналы), строится крупнейший в Германии международный аэропорт… Все это приводит к созданию новых рабочих мест, притоку молодежи и, следовательно, росту арендных плат и стоимости недвижимости. Через несколько лет пока еще недорогой город (средняя стоимость жилья составляет примерно € 1,4 тыс. за кв. м.) может превратиться в один из самых дорогих в Германии».

Собственность без налога на недвижимость

Владелец недвижимости в Германии, будь то иностранец или гражданин страны, не оплачивает налог на недвижимость. Единственным сбором, которым облагаются собственники, является поземельный налог, поскольку вместе с квартирой или домом в большинстве случаев приобретается в частную собственность доля земельного участка. Размер данного налога составляет 2,6−3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Например, за небольшую 1−2-комнатную квартиру платить придется около € 80−150 в год. Подробнее о налогах, сборах, коммунальных платежах в Германии можно почитать в нашей статье «Содержание недвижимости в Германии».

http://prian.ru