Квартирная недостаточность

В конце февраля Минрегионстрой утвердил проект постановления КМУ, регламентирующего распределение 3 млрд грн госпомощи строителям. Миллиард гривен будет направлен Государственному ипотечному учреждению — Нацбанк профинансирует ГИУ через ценные бумаги. Еще по 1 млрд грн для кредитования жилого строительства получат государственные Укрэксимбанк и Ощадбанк.

По словам министра строительства Василия Куйбиды, первые деньги застройщики получат уже в марте. Но на всех нуждающихся бюджетных средств не хватит: к 19 февраля Минрегионстрой получил 396 заявок от застройщиков на 6,077 млрд грн. Однако в нынешнем году Кабмин сможет профинансировать достройку лишь 150−200 объектов, готовых более чем на 70%. Инвесторы остальных рискуют остаться без денег и без жилья, поскольку у большинства строительных компаний нет ни готовых квартир, ни средств на возведение замороженных объектов.

Крутое пике

По данным Минрегионстроя, к январю 2009-го в Украине насчитывалось около 2,7 тыс. недостроенных жилых домов. По оценкам самих застройщиков, чуть более 2 тыс. объектов заморожено, поскольку денег на их завершение нет.

Жилищное строительство в Украине в среднем на 80% финансировалось будущими жильцами, покупавшими квартиры в еще не существующем доме. Около 20% средств вкладывали сами застройщики. Но в четырех случаях из пяти это были кредитные деньги — собственных оборотных средств у строительных компаний за редким исключением не было. Когда Украина столкнулась с мировым кризисом ликвидности, они лишились доступа к дешевым кредитным средствам. Одновременно банки заморозили ипотечное кредитование.

«Сейчас господдержка нужна любому застройщику, у которого есть недостроенное жилье и обязательства перед инвесторами», — говорит директор по корпоративным коммуникациям компании «XXI Век» Дмитрий Васильев. По подсчетам Минрегионстроя, для сохранения в 2009-м объемов строительства на уровне прошлого года строительной отрасли необходимо более 200 млрд грн. Ни правительство, ни комбанки такими средствами не располагают.

Тонкости господдержки

Чтобы избежать в 2009 году массовых акций протеста обманутых инвесторов, но при этом уложиться в минимальную сумму — 3 млрд грн, Кабмин принял решение финансировать достройку объектов постепенно, начиная с практически готовых домов. Для этого с подачи Кабмина парламент принял компромиссный вариант госпомощи отрасли. Законом «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли…» предусматривается, что в 2009-м за счет государства будут достраиваться дома с готовностью более 70%, в 2010-м — возведенные более чем на 50%.

Правда, по данным Василия Куйбиды, многоквартирных домов, построенных на две трети, в Украине около 750. Примерная смета их достройки — 10−14 млрд грн.

3 млрд грн — не та сумма, которая позволит решить все проблемы строительной отрасли. Но даже эти деньги позволят завершить строительство примерно двух сотен домов общей площадью около 1,6−2 млн кв. м. Кроме того, по прогнозам экспертов, строительные компании самостоятельно смогут завершить в этом году от 300 до 400 домов, или примерно до 4 млн кв. м. Таким образом, по итогам 2009-го будут достроены практически все дома с готовностью свыше 70%, а объем строительства жилья может составить 5−7 млн квадратов.

Хотя эта цифра практически вдвое меньше объемов жилого строительства в 2008 году, массовых волнений среди граждан, инвестировавших в строительство, в нынешнем году удастся избежать. «Большого числа обманутых инвесторов-физлиц не будет, — подтверждает заместитель гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании „ТММ“ Алексей Говорун. — Хотя есть вероятность, что отдельные объекты превратятся в долгострои». По его словам, при условии реальной поддержки от государства и возобновлении кредитования стройотрасли банками большинство застройщиков продолжат строительно-монтажные работы. «Но график выполнения работ и сдачи объектов у многих компаний может быть смещен», — добавляет эксперт.

Замки в небе

Среди объектов «со смещенным графиком» к концу нынешнего года окажутся примерно 2 тыс. новостроек. В 2007- 2008 годах практически все квартиры в новых домах продавались до окончания строительства. Если считать, что в большинстве новых домов количество квартир составляет около 100, к началу 2009 года в 2 тыс. неоконченных новостроек инвестировали деньги от 20 тыс. до 100 тыс. граждан. Конечно, какая-то часть из них, пусть и с опозданием на два-три года, все же сможет въехать в приобретенные квартиры, тогда как большинство рискуют потерять деньги. Если кризис продлится еще год, у государства не будет средств на помощь застройщикам и их инвесторам.

«Сейчас никто не даст ответ, какой процент инвесторов останется без квартир. Главная задача — объединить усилия государства, банковской системы и застройщиков для того, чтобы этого вообще не произошло», — подводит невеселый итог Дмитрий Васильев.

Как помогут

Получить госпомощь компании-застройщики смогут, если их недостроенный объект соответствует трем условиям. Первое — высокая (не менее 70%) степень готовности. Чем ближе объект к завершающейся стадии строительства, тем больше шансов получить деньги из госбюджета. Второе — граничная цена квадратного метра. По решению Минрегионстроя, стоимость 1 кв. м жилья для столицы не должна превышать 8 тыс. грн, для областных центров — 6 тыс. грн, для остальных городов — 5 тыс. грн за квадрат. Третье — на государственную помощь могут рассчитывать только те компании, у которых сметная стоимость выполненных работ на объекте не меньше суммы, полученной застройщиком от частных инвесторов.

Большая часть госсредств будет направлена на кредиты физлицам, желающим инвестировать в строительство. Для последних участие в программе — исходя из нынешних реалий — будет выгодным. Если верить обещаниям Минрегионстроя, покупатели смогут получить долгосрочные кредиты через госбанки сроком на 30 лет под 14% годовых (учетная ставка Нацбанка + 2%).

ЭКСПЕРТиза

Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ»:

Хватит ли заявленных правительством 3 млрд грн на завершение строительства всех объектов с готовностью более 70%? — 

Однозначно не хватит. Но даже эта сумма будет способствовать восстановлению доверия между всеми участниками строительного рынка: банками, застройщиками, правительством, потенциальными и уже вложившими деньги в строительство инвесторами. В действительности, на эти средства можно будет завершить 20−25% объектов. Но и это шанс для отрасли — строительный рынок, если не оживится, то хотя бы стабилизируется.

Господдержка необходима всем строительным компаниям или кто-то может завершить объекты самостоятельно?

— Помощь нужна любому застройщику. Но государству сейчас перспективнее поддерживать крупных застройщиков. Любой рынок со временем структурируется. И в будущем строительной отрасли придется работать с разумными ценами и рентабельностью на уровне 30−35% (в 2005—2007 годах рентабельность доходила до 100−150%. — ред.). Это могут позволить себе только крупные игроки. Мелкие застройщики уйдут с рынка или будут поглощены.

Много ли инвесторов теперь рискует остаться без квартир?

— Точное количество инвесторов, купивших квартиры в недостроенных домах, неизвестно. В 2007—2008 годах в среднем 10% квартир продавались во время строительства первых этажей, 20% - в процессе возведения коробки, остальные — на завершающем этапе. Кстати, сейчас квартиры будут приобретать ближе к завершающей стадии строительства. Конечно, есть вероятность, что некоторые объекты превратятся в долгострои, но все же, думаю, что большого числа обманутых инвесторов мы не увидим. При реальной поддержке государства и возобновлении кредитования банками строительной отрасли большинство застройщиков продолжат строительно-монтажные работы. Хотя график выполнения работ и сдачи объектов у многих компаний может быть смещен.

http://www.kontrakty.com.ua/