Профессиональные участники рынка предлагают девелоперам и дольщикам компромисс

Сегодня уже ни для кого не секрет, что изменения в кредитной политике банков негативно повлияли на покупательскую способность населения, а также запас финансовой прочности организаций-застройщиков и как следствие — вызвали снижение спроса и ожидание существенного понижения цен.

Еще вчера многие потенциальные дольщики рассчитывали получить банковский кредит, чтобы оплатить 70−80% строящейся квартиры. Сегодня им в этом практически отказано. В кредитовании отказано и многим застройщикам. Те из них, кто заручился поддержкой банков до октября текущего года, оказались, как правило, в более выгодном положении, нежели те, кто имеет надежды на такого рода поддержку в нынешних условиях. При этом, свое опасение инвестировать в строительную отрасль банки объясняют, в первую очередь, повышением инвестиционных рисков на мировом рынке.

В итоге застройщики, чьи объекты находятся в стадии строительства, оказались без источников финансирования, а потенциальные дольщики — без возможности вступить в долевое строительство, к которому они готовились, собирая деньги на оплату первого взноса в размере 20−30% стоимости квартиры.

Оказавшись в новых условиях, активные субъекты рынка недвижимости стали всеми возможными способами поддерживать свои проекты. Самым распространенным и очевидным из них стал способ снижения цен. Однако применение подобной меры ценового стимулирования спроса в условиях национального рынка недвижимости содержит в себе определенную опасность. Если на вторичном рынке в условиях необоснованно завышенных цен это приведет к санации и установлению равновесной (справедливой) цены, то в сегменте новостроек «игра» на понижение может вызвать далеко не положительный эффект, когда под давлением общего отрицательного ценового тренда, удовлетворяя ожидания потребителей, застройщики вынужденно снизят цены ниже уровня, позволяющего покрыть себестоимость и увеличивающиеся риски строительства. А это означает, что по таким проектам повысится вероятность затягивания сроков строительства, ухудшения качества используемых строительных материалов, консервацию объектов и т. п.

Часть строительных компаний пошли по пути увеличения периода рассрочки платежа и уменьшения суммы первоначального взноса.

Суть компромисса, который предлагает ViVa Invest, состоит в следующем. Дольщик платит сегодня 20% договорной стоимости строящейся квартиры и в последующие 9 месяцев выкупает еще 10%, внося деньги ежемесячно небольшими долями — по 1−2 тыс. долларов в зависимости от количества комнат в выбранной квартире. К тому моменту, как размер платежа достигнет 30% стоимости квартиры, дом будет уже построен и дольщику останется оплатить недостающую сумму за счет, например, банковского кредита. Цена квартиры устанавливается в белорусских рублях и в фиксируется в договоре долевого строительства. При этом график платежей и размер первоначального взноса могут быть изменены с учетом пожеланий каждого дольщика. Единственное условие: обеспечить к моменту окончания строительства дома в сентябре 2009 года оплату не менее 30% стоимости квартиры.

Предлагая такой вариант, авторы идеи рассчитывают на то, что через год экономическая ситуация в Республике позволит банкам вернуться к существовавшим до октября 2008 года условиям кредитования, когда банки существенно изменили условия предоставления кредитов либо вовсе прекратили их выдачу. В действительности не стоит всерьез опасаться, что за это время в банковском секторе не произойдет никаких изменений к лучшему: т.к. жилищное строительство оказалось в числе наиболее социально значимых и постоянно контролируемых государством областей общественной жизни, развитие рынка жилой недвижимости будет поддерживаться и стимулироваться всеми доступными способами.

Главная задача разработанной программы — это восстановить старые условия приобретения недвижимости. А условия были примерно следующими: первоначальный взнос — до 30% стоимости квартиры дольщик выплачивал своими средствами, остальные 70% - за счет банковского кредита, погашение которого обходилось ежемесячно в эквиваленте от 1000 до 2000 долларов США в зависимости от размера и срока полученного кредита.

В принципе данная программа возвращает дольщика почти в те же условия, в каких бы он находился, оформляя кредит в банке на старых условиях. С той лишь разницей, что ежемесячные платежи в размере 1−2 тыс. долларов будут идти не на выплату процентов банку, а на выкуп 10% строящейся квартиры. К тому же дольщик заключает кредитный договор с банком на стадии, когда дом почти построен либо за некоторое время до того.

Таким образом, при покупке квартиры на обозначенных выше условиях дольщик экономит не только время, но и деньги, будучи свободным от обязательств перед банком в течение срока строительства квартиры.

Разумеется, за время строительства может произойти все, что угодно и финансовая состоятельность дольщика может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. Но как бы там ни было, вложенные в строительство деньги никуда не пропадут, не исчезнут, поскольку будут обеспечены недвижимостью, которая, практически не имея спекулятивной составляющей в цене (в отличие от недвижимости на смежных рынках), останется одним из наиболее надежных инструментов для размещения частных инвестиций. В худшем случае, то есть если договор долевого строительства придется расторгнуть, деньги можно будет вернуть с индексацией в порядке, предусмотренном законодательством в области долевого строительства многоквартирных жилых домов. И что самое важное — на период финансовой нестабильности дольщик не будет находиться в долгу у банка, потому что кредит еще не получен.

Покупка квартиры в соответствии с предложенной программой также может показаться интересной для тех, у кого есть квартира на вторичном рынке, которую можно реализовать, чтобы вырученными деньгами оплатить оставшиеся 70% стоимости новостройки. Если имеющиеся квадратные метры продать сейчас и заплатить всю сумму сразу или произвести оплату частями по традиционному графику, то тогда на период строительства придется снимать квартиру, платить арендную плату и ежедневно бороться со страхом, что застройщик не построит дом вовремя. К тому же продажа квартиры на вторичном рынке жилья по действующим рыночным ценам сейчас затруднена.

Чем же все-таки сегодня рискует дольщик, согласившийся на покупку квартиры в рассрочку на оговоренных условиях?

Основной риск заключен в том, что застройщик может не ввести дом в эксплуатацию в оговоренные в договоре долевого строительства сроки. Однако те из них, кто присоединился к предложенной программе обладают необходимым запасом финансовой прочности. Помимо заинтересованности в соблюдении установленных городскими властями сроков строительства, нарушение которых влечет огромные штрафные санкции, успешному завершению начатых проектов будет способствовать наличие профессиональной службы заказчика, а также прочные связи с известными подрядными организациями, осуществляющими строительные работы на объектах.

Поскольку большая часть денежных средств, необходимая поддержания темпов строительства уже имеется в виде заблаговременно привлеченных кредитных ресурсов или средств дольщиков, собранных до того, как рынок настигли известные потрясения, количество квартир, которые можно приобрести в соответствии с озвученными условиями ограничено. Действие нашей программы уже распространяется на следующие проекты:

1. Второй дом жилого комплекса «Спортивный», который строится в микрорайоне Малиновка на пересечении улиц Громова и Есенина;

2. Жилой дом по ген. плану № 3 по ул. Игуменский тракт в микрорайоне Лошица.

Подробнее — на сайте www.vivainvest.ru