Выгодное соседство

Многофункциональный комплекс «ТИТАН» пополнил предложение объектов на столичном рынке долевого строительства.

В условиях стесненного современного города деловые центры рано или поздно начинают перемещаться из центральной его части на окраины. Этот процесс характерен для всех европейских столиц. По этому пути идут и наши соседи — Киев, Москва, Варшава. При этом нельзя не заметить, что при размещении объектов коммерческой недвижимости могут применяться различные градостроительные принципы.

Один из них предусматривает точечное расположение объектов. В Минске — это бизнес-центры «Капитал», «Александров Пассаж», «Виктория Плаза», бизнес-центр на ул. Мележа и некоторые другие. То есть возводится бизнес-центр, а рядом может быть застройка иного функционального назначения — промышленная или жилая, например.

Второй вариант: городская территория делится на зоны, каждая из которых выполняет определенную функцию — жилую, деловую, рекреационную. И эти зоны не пересекаются между собой, а связь между ними осуществляется посредством транспортной инфраструктуры. Примером такого сосредоточения бизнес-объектов могут служить деловые кварталы в Нью-Йорке, Лондоне, Кельне.

Казалось бы, сосредоточение одной функции в одном месте имеет целый ряд преимуществ. Но такой принцип застройки ведет к неэффективному использованию территорий, способствует увеличению пассажиропотоков с максимальной нагрузкой в часы начала и окончания рабочего дня. Деловые кварталы в течение двух дней в неделю (в субботу и воскресенье) и в праздничные дни представляют собой мертвую зону. Кроме того, при жестком функциональном планировании, когда люди живут в одном месте, работают в другом, а отдыхают в третьем, при увеличении населения и автомобилизации транспортные проблемы становятся неизбежными.

Третий вариант размещения коммерческих объектов — компактная застройка, или, как его еще называют, интегрированный урбанизм. В этом случае ставится задача реализовать коммерческую, жилую и рекреационные функции в одном районе. Как правило, такая застройка вырастает на месте выносимых из города промышленных объектов либо сноса морально и физически устаревшей жилой застройки.

Компактность объясняется в первую очередь желанием властей максимально эффективно использовать городскую территорию, минимизировать транспортные проблемы. В таких районах с высотными зданиями — бизнес-центрами соседствуют жилые комплексы, представленные зданиями меньшей этажности. В Париже — это квартал Дефанс, в Лондоне — Докленд, в Москве — Москва-Сити.

В Минске примером компактной застройки могут стать «Минск-Сити» и Парк высоких технологий, полагает Ю. Попов, руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО «Твоя столицаконсалт». Из того, что уже формируется, можно назвать микрорайон Уручье.

Еще один принцип расположения деловых объектов — точечно-линейный. Его еще называют смешанной застройкой. Это когда объекты коммерческой недвижимости (бизнес- и торговые центры) выстраиваются вдоль транспортной магистрали на определенном расстоянии, а пустующие участки за ними и между ними занимает жилая застройка. В Минске по такому принципу застраиваются проспект Дзержинского и проспект Победителей. То есть при такой линейной застройке объекты коммерческой недвижимости приближены к транспортным магистралям, а уже за ними идет жилая застройка.

Линейное размещение, так же как и компактное, позволяет максимально эффективно использовать городскую территорию и минимизировать транспортные проблемы.

Характерным объектом точечно-линейной застройки может служить многофункциональный комплекс «ТИТАН».

Комплекс будет представлять собой три высотных офисных здания (общей площадью около 50 тыс. кв. м) с объектами общественного и торгово-развлекательного назначения и паркингом. Комплекс «ТИТАН» является одним из первых объектов такого масштаба, участвующих в формировании делового облика проспекта Дзержинского. Он расположен на пересечении проспекта и ул. Голубева, в 300 метрах от будущей станции метрополитена (рабочее название «Петровщина»). Это первый представительский объект, который человек будет видеть, въезжая в Минск со стороны Бреста.

Сдача всего комплекса, заказчиком которого является СП «Сигмаполюс», запланирована на 2012 год. Сегодня полным ходом идет реализация первой очереди проекта, состоящего из двух элементов. Это стилобатная часть, в которой разместится торгово-развлекательный центр (сдача — через 6 месяцев). И 17-этажный бизнес-центр, ввод которого запланирован на середину следующего года. Примерно в то же время заказчик приступит к строительству третьей и четвертой очередей комплекса.

Бизнес-центр «ТИТАН» — один из немногих объектов на рынке коммерческой недвижимости, где продажа офисных помещений осуществляется на стадии строительства.

Как показывает анализ предложения, доля объектов, где осуществляется продажа офисных помещений на стадии строительства, быстро уменьшается и в обозримой перспективе может вовсе сойти на нет. Оно и понятно. Связь между рынком недвижимости и финансовым рынком постепенно налаживается, и застройщики начинают убеждаться в выгодности работы с банками.

В бизнес-центре «ТИТАН» доля реализуемых в частную собственность помещений тоже невелика. Около 3,5 тыс. кв. м офисных площадей застройщик намерен реализовать по договорам долевого строительства. Причем продажа будет осуществляться блоками — примерно по 270−560 кв. м. Площадь этажа как раз составляет около 560 кв. м.

При этом все помещения торгового центра в составе комплекса запланированы к сдаче в аренду. Этот торговый центр предназначен для обслуживания близлежащих жилых микрорайонов Юго-Запад, Малиновка и нового микрорайона Дружба.

В связи с предполагаемой застройкой участков в районе пр-та Дзержинского — ул. Голубева, на которых располагаются автостоянки, руководство СП «Сигмаполюс» приняло решение реализовать 120 машино-мест в паркинге БЦ «ТИТАН» и таким образом снять социальное напряжение.

Строящийся бизнес-центр относится к классу «В». Если бы такой объект был расположен в границах первого городского кольца, то он вполне мог быть отнесен к классу «А», считает Ю. Попов.

Цена реализации офисных помещений — 2.200 EUR/кв. м при сегодняшней вилке от 1.900 до 2.600 EUR по городу. Торговые площади будут сдаваться по 30−40 EUR за квадратный метр в месяц.

Следует сказать, что «ТИТАН» — не первый девелоперский проект СП «Сигмаполюс». Одним из первых объектов застройщика стал уже действующий бизнес-центр «Анкор» на Партизанском проспекте. В планах — строительство в этом районе высотного бизнес-центра.

Из сказанного можно сделать вывод, что децентрализация офисного строительства при соблюдении компактного или линейного принципов застройки — это новый подход, причем экономически и социально оправданный, при формировании современной городской среды белорусской столицы.

http://www.br.minsk.by/