А студентам сейчас покупают квартиры? Эксперт рассказал, что происходит на рынке жилья сегодня и что будет дальше

— Интересно, что в 2012—2013 году, когда наблюдался подъем рынка, и покупка однокомнатной квартиры для дальнейшей сдачи в аренду превышала спрос родителей в несколько раз, на рынке был дефицит. Тогда стоимость аренды однокомнатной квартиры в состоянии «бабушатник» доходила до 380 долларов, и при этом, собственники еще умудрялись проводить «кастинги» между потенциальными арендаторами. Но уже через несколько лет ситуация начала меняться — студентов стало меньше, открылись новые общежития, а на рынок начали массово выходить квартиры из «Каменной горки».

В Минске рынок недвижимости по сравнению с другими региональным центрами зашкаливает. Спрос на покупку квартиры для студентов есть и в других городах. Например, Гродно. Процент минчан, которые захотят остаться там жить после университета, невелик в отличие от ребят из Витебской, Могилевской и Гомельской областей.

— Сейчас конкуренция между рынками новостроек и вторичного жилья усиливается. Раньше за 800−900 долларов за «квадрат» можно было купить квартиру в пригороде Минска. Сейчас в том же «Минск-Мире» есть хорошие предложения: минимальная стоимость за квадратный метр, маленькие площади и возможность купить квартиру в рассрочку — все, что хочет покупатель. Многие же не смотрят на то, что там еще предстоит сделать ремонт.

По результатам исследований, которые мы часто проводим, 80% потенциальные покупателей «вторички» рассматривают варианты покупки квартиры в новостройке. Поэтому те, кто хочет купить быстро и дешевле — вкладывает деньги во вторичную недвижимость. Те, кто готов ждать, — покупают новые.

Пандемия повлияла на весь рынок недвижимости, в том числе и на покупку квартир для студентов. В 2020 году родители не спешили вкладывать деньги в жилье, ведь дети уезжали с общежитий и возвращались по домам, продолжая учебу дистанционно. Ситуация изменилась осенью прошлого года — коронавирус, как фактор, никакого влияния на покупателя уже не оказывал.

— Сейчас на рынке ажиотажа нет, но активность присутствует. За первое полугодие продано на 500 квартир больше, чем за этот же период стабильного 2019 года. Весной и летом текущего года наблюдается выход на рынок отложенного спроса. В помощь покупателям с февраля месяца «Беларусбанк» начал выдавать кредиты на вторичное жилье хоть и под большой процент. Люди поняли, что ждать кардинальных улучшений, нет смысла и возвращаются к плану купить квартиру.

Отмечается рост предложения в связи с тем, что некоторые уезжают из страны, но на спрос это никак не повлияло. Во-первых, не все «сжигают за собой мосты» и чаще отдают свою недвижимость под аренду. Во-вторых, людям нужно уехать быстро, и они не успевают продать. Бывают исключения, когда квартиру выставляют за маленькую сумму, но таких не много. Если бы все, кто уезжал, оценивали свои квартиры ниже рыночной стоимости, то это бы привело ни к снижению цен, а к их обрушению.

Количество предложений на рынке «первички» хватит еще на 5−7 лет. Говоря в частности, на горизонте строительство «Северного берега», «Минск-миру» еще не видно конца, да и у «Новой Боровой» большой потенциал к расширению. Поэтому отсутствие мест для строительства в Минске ценообразующим фактором не является. Тем более, как подсказывает опыт, новые площадки город в итоге находит.

До конца года стоит ожидать сохранение в меру активного спроса, балансирующего от месяца к месяцу. Сейчас у белорусов есть возможность взять кредит, однако покупательскую способность значительно ограничивает увеличившаяся ставка кредитования, усложнившиеся требования банков по выдаче кредитов, а также снижающиеся доходы людей.

Рост цен на стройматериалы может отразиться на первичном рынке, но вряд ли в этом году. В связи с этим позже вырастут цена «вторичку» со свежем ремонтом. Однако, даже высокая цена на стройматериалы не сможет повысить ценник на «квадрат» из-за других негативных факторов, которые будут давить вниз сильнее. Например, уменьшение доходов населения и постепенный рост ставки рефинансирования, который отразится и на стоимости кредитов.

Самый важный фактор, который влияет на активность рынка сегодня, — это стабильность доллара. Он «стоит» с минимальными колебаниями — нет стресса для спроса. Если доллар существенно поднимется (как, например, это было весной 2020 г.) — рынок замрет, и покупатели будут просить скидки. Если же доллар будет стоять, а продуктовая корзина расти в цене, доходы уменьшатся, то на рынке будет плато как на спрос, так и на уровень цен. При этом стоимость квартиры будет двигаться в сторону минуса, чем в плюс, ведь предпосылок к росту нет. Таков прогноз до конца года. Сейчас предложение превышает спрос, а это ни к чему хорошему для продавцов не приводит.