$1.238 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Белорусы на год останутся и без кредитов, и без собственных денег? Прогноз последствий для рынка недвижимости от принятия ограничений на валюту

23.04.2021 21 100490

9 июля в Беларуси вступят в силу изменения по валютному регулированию и контролю. Некоторые новшества касаются сделок с недвижимостью напрямую, другие — косвенно (указ о том, что Нацбанк может вводить валютные ограничения при необходимости). Что будет с рынком недвижимости, если власти введут валютные ограничения, и чем живет рынок в преддверии нововведений? Своим мнением на этот счет поделился менеджер по развитию «Центра недвижимости Моя 7Я» Петр Емельянов.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

«Предложение выросло, спрос — тоже, самое худшее уже позади»

Узнать реальную картину по ценам и объему предложения вторичного рынка жилья сегодня непросто. Статистика искажена большим количеством объявлений строящихся квартир в разделе готового жилья. Однако общая тенденция такова — предложение растет, спрос возвращается:

Петр Емельянов.

— Самое худшее уже позади. Спрос еще не достиг хорошего стабильного уровня, но оживление ощутимо. Даже несмотря на то, что с кредитами до сих пор беда (программ мало, ставки высокие, условия для большинства неподъемные), восстановление чувствуется. Это связано и с тем, что на рынок вышла часть отложенного спроса. При этом существенная доля потенциальных покупателей все еще ждет — лета, девальвации, обрушения цен.

Цены хоть и снижаются, но далеко не так сильно, как показывает статистика. Проблема — в выгрузке квартир от Dana Holdings в раздел готового жилья. Отсюда искажение по средней цене «квадрата» на «вторичке» и количеству реальных объектов в продаже. Вместе с тем, плавное снижение было, есть и будет продолжаться, но здесь отмечу — чем объект ликвидней, тем он менее подвержен внешним колебаниям. Так, к примеру, самые востребованные недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в цене практически не потеряли.

«Из-за нововведений на валютном рынке, продавцы могут стать сговорчивее»

По мнению Петра, новости на валютном рынке радикально ситуацию не изменят, но из-за того, что белорусы уже год «на измене» может включиться поведенческий фактор, а за ним рандомные эмоциональные решения.

— Новость об изменениях правил на валютном рынке — очередной инфоповод. Сам по себе он не несет никаких радикальных перемен для рынка недвижимости. Однако белорусы сейчас сильно взвинчены и к подобным новостям относятся с максимальной настороженностью, а, значит, может сработать поведенческий фактор.

Если отбросить эмоции и смотреть сухо на вещи, то никаких серьезных изменений нововведение не несет. Да, есть новшества, которые напрямую касаются объектов недвижимости — допустим, регистрация сделок с нерезидентами, но доля таких сделок в формате рынка незначительна, да и новые условия вряд ли повлияют на объем и ценообразование в этом сегменте.

С точки зрения ценообразования рынок недвижимости Беларуси свободный. Некоторые, конечно, считают, что цены завышены, но я разочарую — их сформировали сами покупатели. Таким образом, если сейчас белорусы среагируют на инфоповод и испугаются изменений, то некоторые собственники постараются продать квартиры до 9 июля. Опасаясь проблем, станут более сговорчивыми, охотней пойдут на торг. Кроме того, есть доля продавцов, которые до сих пор выжидали, а сейчас могут выйти на рынок с целью продать квартиру до потенциально опасного периода. Такой сценарий возможен, хотя, повторюсь — радикально на рынке ничего не меняется.

Запрет на проведение валютных операций может привести к падению спроса и цен

Один из самых тревожных звоночков нового указа — возможность вводить валютные ограничения «в случае угрозы экономической безопасности страны, в том числе стабильности финансовой системы». Так, запретить валютные и валютно-обменные операции на срок до года могут в связи с падением курса рубля или снижением золотовалютных резервов ниже допустимого уровня. То есть белорусы на год могут остаться и без кредитов и без собственных денег.

— Ситуацию усугубляет наличие пространных формулировок регулятора. Как, к примеру, понять и измерить «значительность» угрозы при которой запретят валютные операции? Если по золотовалютному резерву хотя бы озвучен допустимый уровень, на который можно опираться, то понятие «экономическая безопасность страны» максимально размыто. Вывод можно сделать один — решения будут приниматься ситуативно в ручном режиме, без каких-либо регламентов. Именно этот момент и чувство неопределенности настораживает больше всего, запуская поведенческий фактор. В своих решениях рынок будет опираться на личную интуицию, поэтому единый сценарий предугадать трудно.

Вместе с тем, я не думаю, что это способно остановить рынок жилья. Мы уже проходили такие ситуации, когда достать валюту было трудно, но возможно. Запрет сможет повлиять на рынок недвижимости только если ограничения продлятся долго. Допустим, у человека есть валютный депозит, на который он рассчитывал купить квартиру. Снять деньги не получится — покупатель уйдет с рынка, снижение спроса усилит падение цен. Это возможный сценарий, но все по-прежнему зависит от реакции людей на инфоповод. Допускаю, что часть покупателей решит снять деньги с депозита даже с условием каких-то штрафных санкций.

«Доходность с квартиры в 6 раз выше, чем с депозита»

Обналичка депозитов, по мнению Петра, не означает, что деньги белорусов перекочуют из банковских ячеек в «кубышки», возможны варианты:

— Мы можем допустить новую волну снятия средств с валютных депозитов, но что будет дальше? Если смотреть на шаг вперед, то возможно два сценария для развития событий: первый — снять деньги и сложить их в банку, второй — снять деньги и вложить их в недвижимость.

Есть вероятность, что снижение цен на рынке жилья простимулирует часть людей превратить бумагу именно в бетон. Конечно, из недвижимости деньги тоже, в случае чего, быстро не заберешь, но выгода от такой инвестиции в 6 раз выше, чем с депозита. Покупка квартиры для сдачи в аренду — самый простой и понятный белорусам вид инвестирования. Если сравнивать с депозитом, который дает чуть больше 1% доходности, за аренду хорошей квартиры собственник может получить порядка 7% доходности. Если люди пойдут по этому сценарию, то валютные нововведение сыграют даже на руку рынку.

Читайте также:

Без аукциона и обременений, но с льготами и выгодным кредитом. Частным застройщикам передадут участки в Минске на особых условиях (но есть нюанс)

37 объектов отдадут даром в Минской области. Опубликован список с фотографиями и алгоритм действий

$ 68 180 за «однушку». Стали известны цены квартир второй части «Олимпик Парка»

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Для комментирования нужно авторизоваться Войти

384 234
104
ДядяФедор 26.04.2021 в 20:34
+1
Отложенный спрос оно конечно да, жить хотелось и при Сталине. Но лично мне сейчас абсолютно не понятно, в какой стране я буду жить через неделю, месяц или год. Что бы покупать недвигу при таких рисках, потенциальный профит должен быть космический. А откуда профит? Красауцы то ВВП не сильно поднимают ....
107 52
67
Игорь Анатольевич 26.04.2021 в 14:32
+1
в базе 10000 квартир предлагаемых в аренду в Минске. То есть их владельцы не получают доход в 6 раз превыш. доход по депозиту. Ничего ваще не получают, коммуналку платят.Меж тем Лукашенко со своей Даной лупит человейники , как отвязаный. Вырастет ли на них от этого спрос ? В виду экономических и демографических реалий - наверняка нет А, нет , придумал - После "интеграции" москали приедут и всё скупят по московским ценам. Не верите ?
15 9
25
Петр 26.04.2021 в 12:09
0
sergei в 10:39 24.04.2021:
Обычная мантра очередного молодого и рьяного риэлтора,преподносящего себя.как великого психолога всея беларуси.знающего эмоциональные нотки страны,херня это всё,статья на уровне приглашенных инстаграммных девах...Никто!!! Повторюсь.НИКТО не знает.что будет дальше!Ручное управление страной перерастает в хаотичное ручное...Рынка нет.соответственно.не может быть и рычагов стандартных.влияющих на рынок.все зависит.бля.от выгрузки квартир ДАНЫ!!! О каком рынке можно говорить в условиях монополии и отсутствия кредитов при пломтоянно падающих доходах???
Если Вы обратитесь к данным БТИ по сделкам - Вы заметите что их количество не очень то сильно отличается от показателей "докризисных" времен. Если Вы предлагаете мерять активность рынка не количеством сделок, то чем же?)
Если есть товар, есть спрос и есть сделки - рынок есть! И спорить не о чем)
А про Дану - речь о том, что выгрузка объявлений влияет НЕ НА РЫНОК, а на СТАТИСТИКУ реалта. Согласитесь, это большая разница!
15 9
25
Петр 26.04.2021 в 12:02
0
Юрок в 09:50 23.04.2021:
Судя по фото ему лет 20,какой у него опыт,что он знает?)
Спасибо, сочту за комплимент)) Я в полтора раза старше, так что мне приятно)))
2.2K 1K
983
Дмитрий Мартыненко 25.04.2021 в 12:59
+2
Юрок в 09:50 23.04.2021:
Судя по фото ему лет 20,какой у него опыт,что он знает?)
Аргумент к личности – самый гнусный, но, увы, самый распространенный прием. Он даже имеет особое название на латинском языке: argumentum adpersonam. Предмет спора оставляют совсем уже в стороне и нападают на личные особенности оппонента – черты внешности, убеждения, вкусы, поведение и т.п., переходят, как говорят, «на личности». «Ну что может сказать хромой об искусстве Герберта фон Караяна, – говорит в одной из своих юморесок М. Жванецкий, – если ему сразу же сказать, что он – хромой!» Действительно, что после этого скажешь?
PS: Да, это логично что государством может управлять лишь тот, у кого опыта минимум 25 лет управления государством, другого не дано (сарказм)
JD 25.04.2021 в 07:16
0
Перекуп, конечно, в теме:https://realt.by/news/article/26313/
1.5K 0.9K
554
sergei 24.04.2021 в 12:18
0
zhyi в 11:56 24.04.2021:
https://belsat.eu/ru/news/22-04-2021-anomaliya-predlozhenie-na-rynke-arendy-vyroslo-vtroe-a-tseny-derzhatsya/ а вот и ответ,все кинулись инвестировать...
Молодцы.пусть инвестируют,цены держатся в хотелках на сайте.эти хаты простаивают полсрока.этакие мамкины инвесторы,те.кто реально хочет сдать .а не сдавать.сдают с дисконтом....Китайцы уже не делают погоду на рынке аренды,они настолько проблемные и грязные.что от них все отказываются
zhyi 24.04.2021 в 12:12
0
https://belsat.eu/ru/news/22-04-2021-anomaliya-predlozhenie-na-rynke-arendy-vyroslo-vtroe-a-tseny-derzhatsya/ это про понятные инвестиции...
zhyi 24.04.2021 в 11:56
0
zhyi в 11:55 24.04.2021:
https://belsat.eu/ru/news/22-04-2021-anomaliya-predlozhenie-na-rynke-arendy-vyroslo-vtroe-a-tseny-derzhatsya/ а вот и ответ,все кинулись инвестировать...
1.5K 0.9K
554
sergei 24.04.2021 в 10:39
+4
Обычная мантра очередного молодого и рьяного риэлтора,преподносящего себя.как великого психолога всея беларуси.знающего эмоциональные нотки страны,херня это всё,статья на уровне приглашенных инстаграммных девах...Никто!!! Повторюсь.НИКТО не знает.что будет дальше!Ручное управление страной перерастает в хаотичное ручное...Рынка нет.соответственно.не может быть и рычагов стандартных.влияющих на рынок.все зависит.бля.от выгрузки квартир ДАНЫ!!! О каком рынке можно говорить в условиях монополии и отсутствия кредитов при пломтоянно падающих доходах???
78 15
15
Доктор 23.04.2021 в 20:32
+1
Юрок в 09:50 23.04.2021:
Судя по фото ему лет 20,какой у него опыт,что он знает?)
Налицо эффект Даннинга-Крюгера
43 9
13
Zorro 23.04.2021 в 15:00
+5
По теме статьи: если введут валютные ограничения, рынок вторичной недвижимости
серьезно скукожится. Большинство сделок на вторичке заканчиваются приобретением продавцом СКВ. Эксперт утверждает, что валюту будет «достать сложно, но возможно». Это как, стоять в очереди с тетрадками по ночам перед обменниками, как в 2011 году? Что конкретно может предложить данный менеджер по развитию в таком случае? Про валютчиков отвечать не надо, это незаконно.
Единственное, что я помню по решениям данной проблемы, которые предложило АН «Твоя столица» в 2011 году - это выстраивание длинных цепочек. В итоге СКВ может вообще не понадобится, если конечный продавец будет переводить деньги застройщику, например. Но рынку тогда это не сильно помогло.
43 9
13
Zorro 23.04.2021 в 14:43
+5
Дроздов в 11:52 23.04.2021:
Июль 2012 года - 1286$ за метр.
Июль 2013 года - 1700$ за метр.

Вот что было после введения ограничений на валютные операции в прошлом Беларуси.
Вы можете напомнить, какие валютные ограничения действовали в 2012-2013 годах? Я что-то не припомню. Рост стоимости недвижимости в 2013 году был связан с ростом доходов населения, когда нужно было восстанавливать зарплаты до преддевальвационного­ уровня 2011 года. Я как раз в июле 2012 года покупал квартиру и отлично помню тот период.
А вообще почитывая Ваши сентенции в соседних темах, можно сделать вывод, что работаете агентом в АН и ещё слишком молоды, чтобы рассказывать здесь про начало 2010-х годов.
107 52
67
Игорь Анатольевич 23.04.2021 в 13:35
+5
Как в старой старой сказке (про огниво) - страна у нас маленькая, и поэтому наш главнокомандующий у нас одновременно и главный идеолог и главный девелопер . и всё у нас "хорошо" и с каждым днём всё лучше , а потом БАЦ. Как было в конце советской власти. И концы в воду, а бабки за бугор
269 85
180
Моня 23.04.2021 в 12:20
+3
Опять растет спрос , баюбаюшки баю.
690 4.4K
560
Дроздов 23.04.2021 в 11:53
-6
https://realt.by/statistics/dynamics/- на графике хорошо видно!
690 4.4K
560
Дроздов 23.04.2021 в 11:52
-10
Июль 2012 года - 1286$ за метр.Июль 2013 года - 1700$ за метр.Вот что было после введения ограничений на валютные операции в прошлом Беларуси.
772 289
410
КостяЖ 23.04.2021 в 10:03
+3
Покупка квартиры для сдачи в аренду — самый простой и понятный белорусам вид инвестирования.
Очень спорное утверждение. Самый понятный да, самый простой - нет. Но к счастью все больше Белорусов финансово образовываются и узнают про другие способы инвестиций. Например, облигации, ДУ с выходом на международный фондовый рынок и т.п.
31 21
14
Юрок 23.04.2021 в 09:50
+3
Судя по фото ему лет 20,какой у него опыт,что он знает?)
328 191
230
ВИКТОР 23.04.2021 в 09:42
+2
Все это конечно нагнетание страхов и неправильное трактование указа.поповодув шесть раз ...враньё и да уж лучше в банку .чем в бетон.из банки очень быстро достанешь.а вот с бетоном не все так быстро...У нас же покупают много чтобы сдать и в шесть раз выше ..но вот беда .желающих снять найти все труднее
27 2
13
Art 23.04.2021 в 08:52
+4
Оптимистичный прогноз)))

Витрина

Готовые квартиры ЖК "Променад"

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Продажа квартир в новом доме!

Контакты: +375 44 561 86 18

ЖК Gastello Minsk Residence

будет построен в Центральном районе в границах улиц Грибоедова и Гастелло. Это престижный район с неплохой инфраструктурой. Менее чем в 0.5км расположена большая парковая зона.

Квартиры в центре Минска

Контакты: +37529111-69-32

Квартиры в кредит!

Жилой комплекс "Гранд Хаус" квартиры от 31 до 140 м.кв.Свободная планировка, подземный паркинг, ключи в этом году.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-7...

Опрос