$1.238 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Большинство арендных квартир — мусор». Чем сейчас живет рынок долгосрочной аренды жилья в Минске

13.04.2021 8 16190

В конце прошлой недели в телеграмм-канале портала о недвижимости Realt.by прошел прямой эфир с экспертами рынка аренды жилья, где обсуждалось состояние этого рынка и как на него повлияли события прошлого года. Для тех, кто не смог поучаствовать в обсуждении, публикуем краткое содержание выступлений экспертов.

«Мы боимся здесь жить»

Начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» — Надежда Вашинко:

— В целом за последний год произошло много потрясений, которые так или иначе влияли на нашу жизнь и на рынок недвижимости в целом. Это и пандемия, и политические события в стране, отток специалистов за границу. Однако рынок долгосрочной аренды продолжил жить своей жизнью. Мы наблюдали традиционное повышение спроса на аренду в августе-сентябре, снижение в мае-июне. Но ничего такого, что можно назвать «переломом рынка» не произошло.

Количество предложений значительно увеличилось, но спрос остался на прежнем уровне, из-за чего цены на квартиры хоть и немного снизились, но не значительно. Причем на сайты собственники выставляют свои квартиры изначально по завышенному ценнику, но потом готовы торговаться до реальной рыночной цены. Это присущее белорусам качество: выставлю по максимуму, если возьмут, то я в выигрыше, не возьмут, тогда буду торговаться и сбрасывать цену.

Причем сейчас ситуация такая, что когда у собственника освобождается квартира, которую он сдавал последние 2−3 года, он не понимает реалии рынка. Он обращается к нам и называет какую-то свою стоимость. Мы объясняем, что рынок изменился, цены изменились и за эти деньги у вас никто ее не возьмет. Но собственник стоит на своем, что вот такая стоимость и не рубля ниже. Но за такую цену ему не поступает никаких звонков, время влияет на собственника, и он начинает снижать стоимость до рекомендованной нами.

То есть торг есть. Возможно, собственники не сразу к нему готовы, но «время лечит» и все цены приходят к рыночным. Цены, которые размещены в аналитике Realt.by, близки к реальности. Но я бы назвала их верхней планкой по поступлению звонков. В среднем за такую сумму квартиры выставляются в объявлениях, но после торга сдаются дешевле.

Самые востребованные сейчас квартиры в долгосрочную аренду — это, как и раньше, однокомнатные стоимостью от 230 до 270 долларов. Также с начала этого года на рынке начали появляться квартиры до $ 200, и их разбирают очень быстро. Что касается «двухкомнатных» квартир, то здесь самый востребованный ценовой диапазон 250−280 долларов. «Трешки» — 320−350 долларов. Но трехкомнатные квартиры сейчас не так востребованы, как ранее. По нашему мнению, это связанно с коммунальными услугами: они стали выше, вот и спрос упал.

Не исчезли и так называемые «бабушатники». Обычно их выставляют на аренду бабушки и дедушки, у которых нет физической возможности сделать ремонт. Цена на такие объекты, конечно, значительно ниже. Но радует, что все больше и больше собственников понимают, что если хоть немного вложиться в ремонт и обновление мебели, то и получить дивиденды с такой квартиры можно больше. То есть даже те люди, которые 10 лет уже сдают свою квартиру «как есть», начали делать ремонты и приводить объекты к «товарному» виду. Думаю, конкуренция тут сыграла положительную роль: «бабушкатники» никуда не исчезли, но немного преобразились.

Что касается элитной недвижимости, которая предлагается для аренды, то все условно налаживается. В прошлом году вся «элитка» ушла в нокдаун, а вот в этом уже начали появляться хоть какие редкие запросы. Дипломаты ищут себе жилье, айтишники. Хотя я не сказала бы, что поток айтишников восстановился к уровню прошлого года, но запросы есть.

Сейчас на рынке появилось большое количество предложений (за год количество объектов увеличилось в 3 раза, согласно аналитике Realt.by — прим.ред.), и вот большая часть из них, на мой взгляд, это — «элитка». Пандемия и политические события осени повлияли на то, что иностранные граждане, которые являются основными арендаторами элитной недвижимости, покинули страну. Но спрос сейчас оживает. В основном клиенты «элитки» сейчас едут из России. Из Европы, к сожалению, пока никого.

События осени также сыграли антирекламу хорошим районам. Обращений типа: «хочу арендовать квартиру в „Каскаде“ или „Новой Боровой“, потому что это такие протестные ЖК со своей атмосферой» не было. Скорее наоборот. Были клиенты, которые искали себе элитные квартиры и сразу говорили: центр нам не предлагать, протестные кварталы тоже, потому что мы боимся здесь жить.

Что будет с рынком аренды жилья в этом году — пока неизвестно. Очень много непредсказуемых факторов. Если доллар подорожает, то рынок отреагирует и к лету будет понижение цен аренды. Если рубль не упадет, то планируем к лету увеличение спроса как на бюджетные квартиры, так и на элитные.

«С начала весны мы почти через одного заселяем айтишников из России»

Владислав Сафронов, начальник отдела аренды агентства недвижимости «Гарант Недвижимость»:

— Рынок изменился из-за того, что появилось очень большое количество объектов. Особенно тех, которые сдавались посуточно. Из-за пандемии «суточники» практически остались без работы, и им пришлось как-то переживать этот период. Вот они все переквалифицировались в долгосрочную аренду.

Арендодателям пришлось сильно снижать ценник из-за понижения спроса. Привык, к примеру, собственник сдавать свою квартиру на протяжении нескольких лет в определенном районе за определенную стоимость. А сегодня на рынке в его районе появляется большое количество предложений. Рынок стал очень конкурентным, и собственники вынуждены были корректировать стоимость.

Тем более, наш рубль «прилег отдохнуть» — и это повлекло за собой снижение цен на аренду квартир. Потому что раньше 500 $ — это было условно 1000 рублей, а в Беларуси большинство получает зарплату в белорусских рублях. И вот семья могла снять себе что-то хорошее за 1000 рублей. Сейчас же $ 500 — это не 1000 рублей, а гораздо больше. И вот собственникам необходимо было эту разницу повышения курса исключить из стоимости свой квартиры, чтобы 1000 рублей осталась 1000. Кто это делать не желал, оставались без арендаторов. Они съезжали из таких квартир в поиске жилья по своим средствам. Это дало хороший толчок к снижению цен аренды в целом.

Ценник, который упоминается в аналитике Realt.by, — реальный. Просто он не указывает категорию квартир. Потому что есть: простая «однушка», интересная «однушка», очень интересная «однушка». Аналитика предлагает реальную цену среднего диапазона. Если раньше квартиры по тому ценнику, которые были указаны на сайте, разбирались очень быстро и за ними нужно было охотится, то сейчас можно спокойно дома, раскинув ноги и уперевшись в спинку стула, в интернете найти множество хороших вариантов по хорошей цене.

Я не говорю, что рынок сейчас переполнен такими вариантами. Нет, они все в любом случае востребованы. Но сейчас найти хорошую однушку за $ 240± очень реально. Собственники понимают, что ценник, который сейчас диктует рынок, не очень привычный и им нужно снижаться. Ведь как это так, что я всю жизнь сдавал свою однушку за $ 300, а сейчас мне нужно снижаться до $ 240? Тяжело им привыкнуть к новым реалиям, поэтому на сайтах, где размещаются объявления «снять квартиру на длительный срок», можно увидеть еще предложения с «неадекватной» стоимостью, что немного ломает статистику. Но рынок диктует свои правила. Ну и менталитет у нас такой: «выставлю-ка я квартиру за $ 400, все равно у меня в голове ценник $ 320. Смогут аргументированно сторговаться — снижу, не смогут — буду ждать других». Ведь у кого-то заработок из сдачи квартиры в аренду является единственным, поэтому они за свои ценники держаться. У кого это дополнительный заработок, более сговорчивые.

Нашей целевой аудиторией в аренде всегда была IT-индустрия. Мы сотрудничаем практически с каждой IT-компанией в стране. И поэтому, когда «вбросили», что IT-специалисты начали покидать страну и рынок аренды квартир, которые были выше среднего уровня, которые арендовали айтишники, сейчас ляжет, мы насторожились. Но такого не произошло. Когда IT-специалист из-за политических событий или пандемии покидает страну, то его место в компании становится вакантным и на это место берут россиянина. То есть он начинает работать здесь и арендовать все те же квартиры. Я не знаю, может российским айтишниками предлагают здесь лучшие условия, чем в России, но вот с начала весны рынок так активизировался, что мы чуть ли ни через одного заселяем айтишника из России. То есть получается так, что места освобождаются и сразу же занимаются другими.

Есть айтишники, которые просто уезжают на проект в другую страну на месяц-два, но оставляют за собой арендную квартиру в Минске. Да и в целом айтишники — это такие люди, которые пожили год на квартире, им надоел вид из окна, и они переезжают. Надоел айтишнику лофт в его квартире, и он обращается, чтобы нашли квартиру с другим ремонтом. Поэтому говорить, что айтишники разбежались и поэту рынок просел — нет, с этим все более-менее нормально. Айтишники не разбежались, как об этом говорят.

Самые ходовые квартиры сейчас (не только у айтишников) — это однокомнатная студия с отдельной спальной зоной. Особенно если такая квартира находится в модном ЖК, типа «Каскада», «Маяка», «Лебяжьего». Потому что в основном приезжают в Минск и ищут себе жилье молодые пары, которым нужна небольшая, но комфортная квартира. Тем более они могут на двоих себе позволить жилье за 450−550 долларов. Да и по своей практике могу сказать, что чаще всего молодая пара, где он — айтишник, она — дизайнер, ищут именно такую квартиру.

Кстати, и иностранцы последнее время начали приезжать в Беларусь. Вот совсем недавно искали квартиру для испанца. Чаще это одинокие мужчины, которые приезжают сюда работать по контракту в IT-компаниях, или открывать свою IT-фирму.

Ценник на такие квартиры-студии с одной спальней в модных ЖК был изначально очень высоким. Сейчас, когда на рынке появилось множество таких предложений, такую квартиру можно найти от $ 400 (это мы говорим про отличный ремонт и импортную технику) до $ 500 (это уже если площадь 55 «квадратов», дизайнерский ремонт и плазма на всю стену). А еще год назад стоимость на такие квартиры только начиналась от $ 550.

Так же сейчас есть очень популярные районы, где чаще желают снять квартиру арендаторы. Ну и понятно, что для инвестиций эти районы будут очень популярны. Так вот самый популярный у арендаторов — «Маяк Минска». Не знаю почему. Лично по мне — так это не самый удобный для жизни район, но этот ЖК всегда был у арендаторов в топе. Причем у арендаторов всех возрастов и специальностей. Там есть же и школы с бассейном, и садики, и лес рядом, но все же «человейник».

Сейчас, правда, с «Маяком» начала конкурировать «Новая Боровая». Это вроде и загород, и чище воздух. Ценник такой же, как и в «Маяке», но все те, у кого есть машина, выбирают «Боровую». И еще на этом уровне находится «Лебяжий». Там тоже дикий спрос на квартиры. Хотя там нет метро и плохая инфраструктура, но там есть экология, вид на дрозды, озеро. Людям с машинами ли айтишникам на убере — просто топ.

А вот в районе «D3», «Олимпик парка» идет та самая «элитка». Сейчас там бешенный ценник. Люди с бюджетом в $ 1000−1500 в месяц сидят на сайтах недвижимости или рядом со своим агентом и ждут, когда в этом районе появится хоть какое-то предложение.

Что будет с рынком аренды в ближайшем будущем — неизвестно. Если доллар пойдет вверх, то обвалит ценники немного. Но собственники будут компенсировать эту потерю выставляя на рынок какие-то интересные объекты. Но ожидать аренду по стоимости коммуналки не стоит. Хотя сейчас и коммуналка-то растёт бешено.

«Большинство квартир на рынке аренды — мусор»

Архитектор и основатель архитектурной компании «Аверса-групп», председатель ассоциации проектных и строительных организаций при Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей Антон Гарустович:

— Нашей компании уже 10 лет, и я внимательно слежу, за чем к нам приходят заказчики. В последние два года чем хуже ситуация, тем больше люди начинают думать про окупаемость: что будет делать их недвижимость и так далее. Практически через одного, через двух заказчики говорят, что хотят квартиру для сдачи в аренду. Могу смело сказать, что сейчас сдавать квартиру — это тренд. Ну и с такими клиентами у нас уже по-другому складывается разговор по интерьеру, подбору материалов, мебели. То есть сейчас уже нет той ошибки, когда квартиру на аренду выставляют, как она есть. Сейчас к этому делу подходят более обдуманно и целенаправленно вплоть до того, что арендодатели знают свою целевую аудиторию, кто будет арендовать их квартиру, и делают под них ремонт. К примеру, для одиноких молодых айтишников нужен один ремонт, а для молодых семей — совершенно другой.

Есть такая глупость у арендодателей: с детьми нельзя, с собакой нельзя, с котом нельзя. Глупость откровенная. Представляете, сколько арендаторов отвергли эту квартиру из-за такой глупости. А мы же берем материалы, которые эстетично смотрятся, и минимальный ремонт, который обеспечивает безопасность детям, чтобы они не бились об уголки и так далее. И вот уже человек может сдать такую квартиру выше рынка заложив в стоимость аренды все расходы. И она будет нарасхват.

Сейчас же на рынке большинство квартир — просто мусор. Переклеили обои, навалили мебели, которая была на даче или продавалась на барахолках, и выставили на рынок аренды. И когда человек смотрит такие квартиры, то он оценивает: «это есть, этого нет, это мне не надо, короче поищу еще». А если знать свою целевую аудиторию и сделать квартиру под них, то даже если она будет стоить выше рынка, но человек смотрит: «это удобно, это мне нравится, это то, что искал, беру». То есть можно значительно повысить свой чек.

Также мы в компании наблюдаем, что рынок аренды недвижимости сейчас «ушел». Все потому, что Дана (Дана Холдингз — прим.ред.), начиная с «Минск Мира», ввела предложение: давайте вы будете владеть квартирой, а цена рассрочки за нее будет сопоставима с ценой аренды такой же квартиры. Это выстрелило.

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Для комментирования нужно авторизоваться Войти

юлия ковалева 14.04.2021 в 22:08
0
Че то квартиры в топ районе висят долго ))) не такой уж и спрос на вип
87 46
40
Niro 14.04.2021 в 22:07
0
IT специалисты из России едут, а EPAM сокращает занимаемые площади и за 2020 год штат технических специалистов компании прирос в три раза меньше, чем в 2019 году.
Что-то не сходится.
EPAM уходит из минского бизнес-центра, который арендовала полностью.
https://realt.by/news/article/29959/?yrwinfo=1618426430557807-1291490130368645463900176-production-app-host-sas-web-yp-50
328 191
230
ВИКТОР 14.04.2021 в 10:08
+2
Бред полный..особенно впечатлил архитектор.который делает ремонты и дизайн для размещения котов и собак.специальные диваны и стены .отпугивающие когти и зубы ..и ещё люди сидящие на чемоданах с деньгами и мечтающим снять квартиру возле кольцевой .в Олимпик парке ..там очередь за арендной квартирой за 1500,баксов...
22.4K 13.8K
4662
Евгений 14.04.2021 в 08:57
+1
Время адекватных аналитических статей видимо закончилось)))
805 159
158
Дмитрий 14.04.2021 в 00:32
+3
Прям безудержное веселье кругом и все поют услада для ушей о том, что все растет и разметается. И вот-вот страна сделает прорыв и обгонит по экономическим показателям Албанию с Гондурасом!
Не уважаемые господа аналитики и прочие, Вам самим не стыдно нести такую пургу и ересь?
Ну ладно реалт свою копеечку отрабатывает с лихвой, Вы то куда претесь со своими сопливыми песнями о том как все будет хорошо? Ну пропал спрос, уезжают кто куда, смело заявляю по своему ЖК квартир стало в раз 5 больше на аренду и продажу чем было, только вот незадача, реальность не клеится на Ваши чудесные мантры.
Падение для Вас будет очень болезненным и заставит перестать врать в скором времени.
Осталось всего ничего...
До скорых встреч, искренне Ваш Себастьян Перейро, Торговец Черным Деревом!
234 197
177
Иван Пупкин 13.04.2021 в 22:55
-1
не все в комнатку к теще/свекрови пристроились, снимают
1.5K 0.9K
554
sergei 13.04.2021 в 18:21
+6
Виталий Александрович в 17:26 13.04.2021:
Собрания сказочников - это сейчас тред такой. У одних квартиры раскупают и цена растёт, у других съёмные квартиры уходят как горячие пирожки за цену хотелки. А что им ещё остаётся, как не травить друг другу байки.
А третьи предоставляют им сцену в виде интерент площадки,я не понимаю Реалт,неужели есть какая-то негласная обязанность изображать мир и спокойствие и процветание?? Квартир в аренду-тысячи свободных,висят месяцами,разные ,весь город,но при этом идет изображение радости....
76 20
18
Собрания сказочников - это сейчас тред такой. У одних квартиры раскупают и цена растёт, у других съёмные квартиры уходят как горячие пирожки за цену хотелки. А что им ещё остаётся, как не травить друг другу байки.

Витрина

ЖК Gastello Minsk Residence

будет построен в Центральном районе в границах улиц Грибоедова и Гастелло. Это престижный район с неплохой инфраструктурой. Менее чем в 0.5км расположена большая парковая зона.

Квартиры в центре Минска

Контакты: +37529111-69-32

Квартиры в кредит!

Жилой комплекс "Гранд Хаус" квартиры от 31 до 140 м.кв.Свободная планировка, подземный паркинг, ключи в этом году.

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-7...

Готовые квартиры ЖК "Променад"

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Продажа квартир в новом доме!

Контакты: +375 44 561 86 18

Опрос