«Оживить рынок помог бы обвал цен». Петр Емельянов о том, что ждет рынок недвижимости в 2021 году

Активный август и провальный сентябрь

Последнее интервью с Петром на Realt.by выходило в начале лета, когда белорусы пережили первую волну пандемии, а страну захватила предвыборная гонка. Уже тогда ситуация на рынке недвижимости была сложной. Если зимой белорусы еще не воспринимали пандемической угрозы, то к весне осознание опасности пришло, в том числе экономической. Часть продавцов и покупателей ушли с рынка в целях собственной безопасности, в итоге апрель поставил антирекорд по количеству сделок на рынке недвижимости.

— Весна дала рекордно низкие показатели по количеству сделок, и здесь уже запереживали все: продавцы, профессиональное сообщество, банки. Ну, а дальше пошло-поехало: к пандемической истории добавляется весьма драматичная предвыборная кампания, экономическая просадка, приостановка кредитования, определенные настроения в обществе.

Вместе с тем, август получился достаточно активный. В желании запрыгнуть в последний вагон кредитного поезда люди торопились и использовали любые возможности, чтобы улучшить свои жилищные условия. Собственно говоря, именно это август и вытянуло — по количеству сделок месяц был на уровне стандартного года. Сильнейшее падение произошло уже в сентябре. Количество сделок в Минске находилось в диапазоне от 700 до 800. Для последних лет это очень низкий показатель.

К слову, я сравнил аналитику с предыдущими кризисными периодами, когда в стране фактически отсутствовало кредитование, и нашел любопытную закономерность. При отсутствии кредитов количество сделок по Минску всегда варьируется в тех же пределах - от 700 до 800. Это говорит о том, что рынок недвижимости Беларуси никогда не останавливается. Чтобы не происходило в стране, сделки идут, квартиры продаются и покупаются. В декабре мы даже заметили некоторый рост по определенным сегментам. Так, к примеру, есть заметный интерес к дачным участкам под Минском.

Напомним, что по статистике Google земельные участки под Минском вошли в ТОП-10 наиболее популярных поисковых запросов в Беларуси за 2020 год. Вместе с участками в рейтинг покупок вошли антисептики, маски и респираторы.

«В ближайшей перспективе будет сложно. Очень»

По мнению Петра, то, что сегодня происходит в Беларуси — уникальная ситуация. Ничего подобного страна еще не переживала, поэтому давать прогнозы крайне сложно. Одно можно сказать с уверенностью — легко не будет ни при одном раскладе.

— Мы находимся в беспрецедентных условиях, и это затрагивает абсолютно все сферы: Беларусь впервые переживает серьезную пандемию; никогда ещё поствыборные волнения в стране не достигали такого накала, как сейчас; экономика видела разное, но еще ни разу не была в таком уязвимом положении. Даже санкции, которые периодически вводили против нас, несравнимы с той интенсивностью, что мы видим сегодня.

Этот набор факторов действительно беспрецедентен. Порой сложно правильно оценивать происходящие события, не говоря уже о прогнозах. Поэтому загадывать на 2021 год — задача со звездочкой. Вся ситуация мне представляется, как большая формула с огромным количеством переменных. Изменение любой из которых влияет на конечный результат. Случиться может все, что угодно. С уверенностью скажу одно — первый квартал 2021 года однозначно будет трудным. Для всех.

— Как и в 2020 году, пострадают практически все сферы деятельности. Если говорить о рынке недвижимости, то он не исключение. Рынок недвижимости состоит из нескольких больших групп: продавцы и покупатели, арендаторы и арендодатели, а также сервис (риэлтерские компании, нотариусы, БТИ, информационные площадки). 2020 год прошелся по каждому из этих категорий. Если смотреть укрупненно, то пострадали все. Можно, конечно, найти того, кто точечно выиграл, но и здесь не все так однозначно. Допустим, «чистые» покупатели смогли позволить себе жилье лучших характеристик. Хорошо, но давайте разберемся — откуда деньги? Если человек реализовал какой-то свой актив или наследство, получив деньги на руки, то он тоже потерял во время продажи. Если, скажем, предприниматель заработал деньги, то с большой долей вероятности можно сказать, что бизнес его также пострадал во время кризиса. Так и получается, что со стороны чистые покупатели «в шоколаде», но, если капнуть глубже — пострадали и они.

Если говорить про рынок риэлтерских услуг, то и здесь прогноз пессимистичный. Основное, на что опирается рынок риэлтерских услуг, — это объем количества сделок. Именно от этого показателя зависят доходы компаний. Чем меньше сделок, тем меньше выручка. 2020 год несколько раз побил антирекорд в этом направлении, 2021 год не станет лучше.

— Сокращение количества сделок скрывает за собой также неочевидный, но важный фактор — набор нового персонала. Объектов сейчас много и новичкам теоретически заключить договоры проще, а вот довести до сделки — сложнее. Отсюда риск того, что в агентствах увеличатся затраты на формирование кадрового резерва. Возможно, поредеют ряды опытных агентов, которые привыкли делать небольшое количество сделок, так как работать станет еще сложнее.

Чего ждать продавцам

Еще в ноябре количество предложения на рынке выросло, а каждая новая квартира — это новый конкурент. Чем больше предложение, тем сложнее продавать: надо активней сбивать цену, сильнее стараться, тратиться на хорошую рекламу. Сил уходит больше — результата меньше. Со слов Петра, первую волну отложенного спроса мы пережили в августе, во второй находимся прямо сейчас, а следующую придется ждать долго.

— В августе мы пережили всплеск активности, после которого произошло резкое падение спроса. То же самое стоит ожидать и в январе, сразу после праздников. Стараясь впрыгнуть в последний вагон кредитного поезда, покупатели вычерпали долю рынка летом, сейчас многие закрывают гештальты, пытаясь решить квартирные вопросы до Нового года. Как бы это не звучало, но желание встретить Новый год в новой квартире — достаточно сильный мотиватор. Именно поэтому я всегда советую продавцам быть максимально активными в декабре — лучше сейчас нарочно уступить немного по стоимости, чем вынужденно снижать больше в январе, когда сильно упадет спрос. Поэтому в последние предпраздничные дни собственникам нужно как-то выходить на задатки — снижать, насколько позволяет ситуация, цену, работать над рекламой, идти на диалог с покупателями, предлагать вариант рассрочки. Эти схемы есть, они отработаны и безопасны.

«Вкладываться в ремонт — риск»

Одно из направлений деятельности Петра — заработок на перепродаже «хрущевок». Мы не смогли не задать вопрос о том, работает ли эта схема в 2020 году:

— Если говорить про инвестиции в недвижимость: во что-то вложиться, улучшить и перепродать, то сегодня это очень большой риск. Даже плавное снижение цен в совокупности с падающим спросом может привести к тому, что сделка затянется надолго. Стоит ли сбрасывать сейчас активы? Да. Если надо продать квартиру, то лучше сделать это сейчас. Ремонт — по возможностям. Заработать на нем сегодня будет проблематично.

Что делать покупателям

Может показаться, что падение цен очень на руку покупателям. Однако не в 2020 году. Этой категории участников рынка Петр советует наблюдать за ситуацией, но без фанатизма, так как есть риск никогда не решить свой жилищный вопрос.

— Кажется, что жилье дешевеет, а значит, становится доступней. Нет. Откуда деньги взять? В огромном количестве секторов зарплаты снижаются, кредитов нет, доходы сокращаются. Из вариантов остались только партнерские программы застройщиков и банков, но и здесь есть вопросы. Загадывать наперед в данной ситуации сложно, а когда берешь кредит, хочется определенности. Но где взять гарантии? Входить в «долевку» на ранней стадии строительства — страшно, брать кредит, привязанный к курсу, — тоже. Есть определенное понимание, за счет чего сдерживается текущий курс, и опасения, что ситуация может изменится сразу после Нового года.

Вместе с тем, совет покупателям: если в предложении появляется «тот самый» объект — берите, не ждите. Иначе поиск квартиры рискует превратится в стиль жизни. Человек годами ждет снижения цен, какого-то уникального предложения, переживая постоянный стресс. Хуже всего, когда покупатель понимает, что упустил «тот самый» вариант. В дальнейшем он сравнивает все варианты с упущенным и остается разочарованным. И таких ситуаций я знаю очень много.

Как будет развиваться ситуация в аренде

Арендодателям, по мнению эксперта, также нужно готовиться к ухудшению условий — снижению цен на рынке аренды в купе с повышением налогов на сдачу.

— Дефицит бюджета уже констатирован и его надо как-то пополнять. Скорее всего, будет увеличена базовая величина, привязанные к ней пошлины, платежи, налоги и штрафы. Казалось бы — ситуация благоприятна для арендаторов, но и это заблуждение. Здесь мы упираемся ровно в ту же стену, что и с покупателями. Кризис ужимает кошельки всех.

Про релокейт «айтишников»

— Я много общаюсь с ребятами из IT-сектора и знаю, что некоторые из них всерьез рассматривают переезд в Польшу, Чехию, Литву или Украину. Но есть и те, которые не хотят переезжать, особенно сейчас. Если говорить про поствыборную историю, то среди протестующих как раз очень много айтишников. Хотя, казалось бы, им и живется неплохо, и условия специальные созданы, и точно есть что терять. Секрет в том, что они не хотят ехать туда, где хорошо, они хотят сделать так, чтобы здесь было хорошо. Я очень уважаю эту позицию и надеюсь, что таких людей будет много. Если же рынок лишится одной из самых платежеспособных категорий покупателей, будет беда.

«Оживить рынок помог бы обвал цен, но это из разряда фантастики»

Если говорить о ситуации в целом, то Петр видит лишь одно непопулярное решение. По мнению эксперта, именно обвал цен на недвижимость был бы выгодным практически всем участникам рынка. Однако на сегодня предпосылок к такому сценарию нет:

— Если бы у меня была возможность как-то влиять на рынок, то я бы предложил радикальное снижение цен. Мы очень неохотно снижаемся и чуть более активно растем, а если бы обвал случился, то рынок бы ожил. Проиграли бы от этого лишь незначительные категории «чистых» продавцов, которые продают и ничего не покупают взамен (переезжают в другую страну, вкладывают деньги в бизнес или закрывают какие-то свои вопросы). Эта категория пострадала бы сильнее всего, но в остальном — рынок бы ожил, стабилизировалось бы предложение, увеличился бы спрос даже без кредитов. Людям проще было бы решать вопросы по улучшению жилищных условий — менять «двушку» на «трешку» или «трешку» на две «однушки», так как величина доплаты существенно бы сократилась.

К тому же, если бы «вторичка» обвалилась, у «первички» не осталось бы выбора. Покупатели новостроек просто перешли бы на «вторичку» с мыслью, что в дальнейшем переедут в новый более комфортный дом. Похожий сценарий произошел в Украине после Майдана: «вторичка» просела, и застройщики начали играть в демпинг активной рекламой: «У нас дешевле!», «А у нас еще дешевле!» и т. д. То же самое могло бы произойти и в Минске. Однако этот сценарий — из разряда фантастики. Сейчас нет предпосылок ни к росту, ни к резкому обвалу цен.

«Нестабильность в экономике приводит к стабильности цен на недвижимость»

— Многие у меня спрашивают, а что будет, если курс вырастет в 2 раза? Тут занятный момент — нестабильность в экономике приводит к стабильности цен на недвижимость в привязке к доллару. Чем меньше доверия к национальной валюте, тем меньше от нее зависит стоимость объектов недвижимости. Как бы дедолларизация не шла, любой покупатель и продавец в Беларуси мыслит в долларах. Так, если рубль обвалится, то ситуация изменится, но не радикально. Все будет идти по простым рыночным законам. Да — покупательские доходы, а значит, и возможности снизятся, вместе с тем накопления на квартиру останутся в долларах. Некоторые покупатели будут вынуждены уйти с рынка, другие жестче торговаться, продавцам нужно будет на это реагировать, но ничего радикального не произойдет.