Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

В Минске и ближайшем пригороде одновременно идут продажи в 25 коммерческих ЖК, еще в двух планируют открыть продажи в июне-июле.

Шесть из проектов реализуют госзастройщики. Цены у государственных застройщиков рыночные, в двух проектах — выше среднерыночных. Есть даже свой комфорт-класс: в одном из ЖК Минскстроя метр в однокомнатной квартире — 7200 рублей, это около 2400 долларов.

На что повышенный спрос?

В мае (как и всю весну) основной спрос покупателей был сконцентрирован на полноценных однокомнатных квартирах и евродвушках площадью 40−48 квадратных метров. Вторыми по популярности были двухкомнатные и евротрешки площадью до 68 кв.м.

Еще в начале года наблюдался явный дефицит «однокомнатного» сегмента в новостройках, но, предвидя проблему, застройщики выдали рынку почти нужный объем. Компактные квартиры предлагают в 17 жилых комплексах.

Рынок прост — на что выше спрос — на то выше цена. Например, ажиотажный спрос на Дубравинский застройщику пришлось сбивать повышением цен в два этапа -однокомнатные и евродвушки, стартовавшие с 1550 долларов, доросли в цене до 1650−1800 долларов.

В целом же по рынку цена квадратного метра на строящуюся квартиру площадью 35−46 квадратных метров «плавает» в диапазоне 1600−1800 долларов за квадратный метр.

Прошлой осенью отмечался дефицит студий под инвестиции — его к лету с лихвой покрыли Минск-Мир, Гранд Кристал в Лебяжьем, дом на Каролинской от УКС Запад.

Квадратный метр в студии всегда — самый дорогой. Застройщики, на мой взгляд, переоценили спрос, выставив ценник в эквиваленте 1900−2300 долларов, — с такой ценой инвестиция покупателям показалась уже сомнительной. Один из застройщиков сориентировался — и объявил скидки в эквиваленте 100 долларов с квадратного метра.

Третья категория по уровню спроса — «квартиры для жизни» — это двухкомнатные или евротрешки площадью 60−67 квадратных метров. Такие есть в 18 жилых комплексах.

Цена квадратного метра в большинстве проектов укладывается в диапазон 1470−1600 долларов.

Новостройки дорожают?

Новости конца мая-начала июня создают такое впечатление. Подорожанием отметились три проекта. Но в одном проекте, повторюсь, фиксировали ажиотажный спрос (а застройщику не выгодно разом продать все квартиры в доме, ему нужно ритмичное финансирование), в других реализация квартир движется к завершению и ее нужно «растянуть» во времени — тоже ради ритмичного финансирования.

Не во всех проектах — повышенный спрос. В ЖК, где цены на квадратные метры изначально были выставлены «по верху рынка» в белорусских рублях, либо в нагрузку идет дорогой паркинг, продажи стоят уже третий месяц подряд.

Что разогнало в последние годы цены на новостройки? Доступные кредиты. Вспомним, как начинали кредитовать тот же Северный Берег — первый год ставка по партнерской программе с банком почти нулевая, со второго года — менее 14% годовых. Весь 2024-й ставки подрастали, но 15% была средняя.

В марте 2025-го банк убрал «почти бесплатный» грейс-период. Первый год ставка 2,9% годовых. Дальше — 17,6%. Подорожали и в других банках кредитные программы на строящееся жилье. Сейчас самая низкая ставка на общих основаниях - 16,5%, в рамках партнерских программ — от 16,4%. Если у застройщика есть партнерская программа, первый год кредит дешевле, но, как правило, вырастает цена квадратного метра, под который выдается кредит.

В новостройках по-прежнему докредитовываются, но брать 90% стоимости квартиры в кредит могут себе позволить уже только единицы.

Ждать ли снижения рублевых цен?

Популярный вопрос: что будут делать застройщики, чьи цены в рублях выше ожиданий покупателя? Наблюдаем три вида реакций.

Первый — пока только у одного застройщика — скидки в 300−350 рублей с «квадрата».

Второй — введение рассрочек. Короткие рассрочки с удорожанием есть у половины застройщиков. Но этот механизм они не считают привлекательным и вводят порой краткосрочно. Кредит — это деньги, которые банк сразу перечисляет на счет застройщика, а рассрочка — это только часть денег и ожидание, когда покупатель все-таки расплатится.

Только в одном проекте в начале июня один из коммерческих застройщиков ввел рассрочку на жилье в рублях без удорожания — но всего лишь на 10 месяцев, с первым взносом в 30%.

Ну и третий вариант реакции — игнорирование проблемы отсутствия спроса. Особенно просто игнорировать, если проект — длящийся, со сдачей в 2026—2027 году, а средств на текущее строительство хватает. Чего ждут? Правильно, когда курс доллара вырастет. Тогда и продажи пойдут.

Чего ждем от июня?

В начале июня, как видим, все застройщики, заметившие ажиотажный спрос на свои проекты, гасят его повышением цены. Большинство удачно маневрируют с помощью акций и стартов продаж, где цена не выше предыдущей. Летом по прогнозам части экономистов курс доллара должен пойти в рост, а значит, пойдет в рост и спрос на квартиры, продающиеся за рубли.

Слухов о повышении ставок по кредитам на новостройки пока не фиксируется.

Так что летом я бы не ждала каких-то кардинальных изменений в ценовой политике большинства застройщиков.