Освобождение офисов и сворачивание ритейла. Эксперты рассказали, каким был для коммерческой недвижимости уходящий год, и дали прогнозы на 2021-й

Однако, несмотря на это, в IV квартале 2020 года ставки арендной платы в среднем снизились на 15−17% по сравнению с I кварталом текущего года.

— Теперь снять приличный офис в Минске стало дешевле. Нежилое помещение площадью 400 кв. м в неплохой локации и даже с ремонтом можно найти за 12−15 евро/кв.м в месяц без НДС, — уточняет эксперт.

Что касается вакантности, то она выросла не только де-факто (благодаря тому, что многие компании работают на удаленке), но и де-юре.

— В условиях неопределенности часть арендаторов или сократила площади, или не спешит расширяться, а это на фоне появления новых объектов привело к тому, что найти офис стало проще, — дополняет Сергей Сенкевич.

Эксперт отмечает, что давать прогнозы по офисам на следующий год сложно, поскольку спрос на офисные помещения является проекцией общего состояния бизнеса, где главной проблемой является неопределенность. Пока не понятно, как будут развиваться в стране IT-компании, не определено и количество требуемых площадей.

— В первом полугодии 2021 года не стоит ожидать восстановления рынка офисов. Влияние на пониженный уровень спроса будут оказывать пандемия и удаленная работа. Однако сами по себе два эти фактора могут снижать уровень спроса только на 20%, но никак не влиять на рынок в целом, — высказывает свою точку зрения Сергей Сенкевич.

По его мнению, дальнейшее развитие рынка офисов будет зависеть от разрешения политического кризиса и решений, которые примет для себя бизнес по поводу работы в Беларуси.

— 2021 год с высокой долей вероятности должен принести бизнес-сообществу эту определенность, — заключает эксперт.

По словам эксперта, во вторую волну COVID-19 торговля и население адаптировались к условиям пандемии. Уже к июлю-августу ведущие минские ТЦ и ТРЦ отметили восстановление покупательского трафика и в основном вернули ставки к размерам, действовавшим до введения временных скидок. В льготном режиме продолжили работать разве что кинокомплексы и детские развлекательные комплексы, где поток оставался более низким по сравнению с докризисным.

— Текущая ситуация в ритейле не так критична, как в офисах. Правда, ноябрь для многих торговых центров и ритейлеров был не очень успешен, от декабря традиционно ожидается всплеск посещаемости и выручки, январь и февраль пока сложно прогнозируются по основным бизнес-показателям, — говорит Дарья Лапицкая.

Эксперт акцентирует внимание на том, что ряд сетей и брендов по-прежнему развиваются. Открылись магазины Reserved и Mohito в Палаццо, Jysk готовит открытие в гродненском Тринити, Familia продолжает развитие в Минске и т. д.

— В следующем году также не ожидается, что посетители уйдут из торговых центров, однако уровень благосостояния населения может снизиться, оказав влияние на РТО и на выручки ритейлеров в иностранной валюте. Также свой эффект на прибыль в валютном выражении может оказать курс белорусского рубля к основным валютам, — уточняет эксперт. — В целом уходящий год для торговли был годом испытаний. Речь идет не только о появлении особых условий для создания безопасной среды в магазинах, но и пересмотре бизнес-моделей. Для девелоперов — это, в первую очередь, поддержание партнерских отношений и открытой коммуникации с арендаторами, а для арендаторов — и рост онлайн сегмента, и, увы, оптимизация оффлайн портфеля. Совокупность внешних факторов, оказывающая сегодня невероятное давление на ритейл, заставляет отдельных собственников принимать тяжелые решения, вплоть до выхода из бизнеса. Да, 2020 — повод задуматься, однако 2021 — возможность стать эффективнее.

Эксперт также отмечает, что покупатели продолжают быть невероятно взыскательными, а выход в онлайн порой обнуляет отдельные достижения ретейлеров, которые перестают быть актуальными.

— Мы надеемся, что все это даст определенный толчок для выхода торговли на качественно новый уровень. Конкурируя между собой, и топовые торговые центры Минска, и объекты в регионах будут стремиться удивлять, быть ближе к потребителю, предлагая новые форматы досуга, выверенные товарные матрицы, большую интеграцию с онлайн форматом и многое другое. 2020 — не стоп-фактор для рынка, а триггер для нового витка и активного старта, — заключает Дарья Лапицкая.

Все тенденции, происходящие в 2020-м на рынке складов, привели к тому, что ставки упали не намного по сравнению с январем текущего года и остались довольно высокими. Снижались, как правило, ценовые предложения наиболее дорогих объектов, тогда как объекты, и до этого находившиеся в середине ценовых диапазонов, фактически не изменились.

Эксперт уточняет, что ожидания по доходности также не корректировались. Средняя ставка капитализации по крупным сделкам находится на уровне 10%.