«Продавцы стали сами давать рассрочку покупателям». Новый председатель Союза риэлтерских организаций — о перспективах рынка и работе в кризис

«При отсутствии доступных кредитов рассрочку покупателям предоставляют сами продавцы»

— 2020-й год, без сомнения, удивил всех. Какова сейчас ситуация на рынке недвижимости?

— Многие продавцы и покупатели взяли паузу. По моим наблюдениям, количество сделок в последний месяц упало на 40%. Причем, повлияли на это не только коронавирус, а и в целом ситуация в стране. Еще в начале августа рынок был достаточно активен и по всем показателям мы шли даже на увеличение количества сделок, но после известных событий все замерло: люди просто не понимают, как им теперь себя вести.

— Еще один фактор, который, несомненно, повлиял на рынок — приостановление выдачи кредитов банками. Есть ли какие-то возможности покупки жилья для тех, кто рассчитывал именно на кредитную поддержку?

— На сегодня мы подписали договоры о сотрудничестве с пятью лизинговыми компаниями, которые предлагают свои продукты для тех, кто хочет приобрести жилье. Минусы у этого инструмента в том, что лизинг предоставляется в валюте и на небольшой срок — 5−10 лет. При этом, лизинговые компании предлагают более гибкие и лояльные условия по сравнению с кредитами. К примеру, они принимают во внимание совокупный доход заявителя и его родственников, учитывают доходы, полученные за пределами РБ.

Еще одна интересная тенденция, которые мы наблюдаем — это предоставление рассрочки самим продавцом. Признаюсь, что у нас сейчас чуть ли не каждая третья сделка — это рассрочка. Обычно покупатель готов оплатить сразу порядка 60−80% стоимости объекта, а остальное — выплатить в течение 1−3 лет. Продавец, который понимает, что может остаться без ничего, готов идти на уступки и сам выступить в роли кредитора. У нас уже были такие сделки и с домами, в том числе дорогостоящими, и с квартирами. Никаких проблем с оформлением таких сделок нет.

— Как такая рассрочка оформляется документально? Чем рискует каждая из сторон?

— Ничего нового мы тут не открыли — совершение подобных сделок предусмотрено законодательством. Для того, чтобы обе стороны юридически были максимально защищены, есть два варианта заключения подобного договора: с одновременным переходом права собственности на объект или с оформлением такого перехода права после окончательного расчета. Участники сделки составляют договор купли-продажи у регистратора (или нотариуса), и в договоре четко прописывают все условия. То есть, указывают полную стоимость объекта, первоначальный взнос (обычно это значительная часть от общей суммы сделки) и то, что остальные средства будут передаваться продавцу равными долями в согласованные сроки. При этом на объект сделки будут наложены обременения. То есть, покупатель не сможет продать, поменять или подарить квартиру иному лицу, пока полностью не выплатит рассрочку.

Если стороны решат оформить договор без одновременного перехода права собственности, то в нем уточняется, что собственность на объект перейдет к покупателю только после полной оплаты стоимости. При этом, если прежний владелец решит в тайне от покупателя повторно реализовать квартиру, то регистратор (нотариус) такую сделку не удостоверит, поскольку на объект недвижимости также будет наложено обременение. Пока договор не будет исполнен (а он может завершиться либо полной оплатой и переходом права собственности к покупателю, либо расторжением), никаких изменений в одностороннем порядке вносить в него нельзя.

Из своей практики скажу, что обычно все проходит успешно. Если же покупатель не может вовремя внести оплату, то люди как-то договариваются, продают эту недвижимость другому покупателю и возвращают выплаченные деньги, в результате — каждый остается при своем.

Люди уезжают за границу, но квартиры пока не продают

— А наблюдаете ли вы сделки, когда люди продают свою недвижимость и вообще уезжают из Беларуси?

— Тут интересный момент. На самом деле мы видим людей, которые планируют уехать, но не готовы пока продавать свою недвижимость. Так, за последний месяц нами заключено несколько договоров по комплексному обслуживанию собственников, сдающих квартиры в аренду (наем). Это означает, что агентство по доверенности от собственника осуществляет управление квартирами: мы ищем квартиросъемщиков, заключаем с ними договоры аренды (найма), регистрируем их в установленном порядке в РСЦ, контролируем своевременную оплату за пользование квартирой и коммунальные услуги.

Отмечу, что раньше это были единичные договоры. Сейчас же спрос на подобные услуги явно возрос.

— Что происходит с ценами на «вторичке»?

— В целом, покупатели и продавцы однозначно заняли выжидательную позицию. Те, кто может подождать, ждут. При этом, цены, как ни странно, не падают. Идти на уступки готовы только те, кому деньги нужны прямо сейчас. В этом случае дисконт на объект может составлять до 10%.

— Каковы настроения коллег? Как агентства недвижимости переживают кризис?

— Я считаю, что сложившуюся ситуацию, несмотря ни на что, можно использовать с выгодой. Например — обновить коллектив, обучить сотрудников чему-то новому, переехать в новый офис, модернизировать сайт и т. д. Так, АН «Центральное» сейчас запускает свою школу обучения агентов. Мы видим, что на рынке в настоящий момент находится много активных и талантливых соискателей, и готовы принять их в свою команду. У нас богатейший опыт по обучению персонала и, возможно, именно сейчас — то самое время, когда пора использовать наши наработки более активно.

— Ваш прогноз развития ситуации? Чем закончится ожидание, и куда придет рынок?

— Как бы то ни было, но жизнь продолжается, и квартирный вопрос никуда не делся. Люди по-прежнему создают семьи, в которых рождаются и взрослеют дети, съезжаются, разъезжаются, поступают в учебные заведения, переезжают и т. д. К примеру, в последние несколько лет покупателями по каждой пятой сделке в Минске были иногородние. В столицу приезжали родители будущих студентов и присматривали для своих детей квартиры. Порой жилье покупалось за год-два до поступления с целью его последующей сдачи. Таким образом, купив квартиру, родители (чаще всего это — жители областных городов и крупных райцентров) сдавали ее в аренду и зарабатывали на будущую учебу сына или дочки. Так вот, даже сейчас данный процесс не прекратился. Жители регионов все также интересуются покупкой квартир в Минске. Да, в настоящий момент эту категорию покупателей немного «оттянул» на себя рынок новостроек, но сейчас (в отсутствие кредитов), понимая, что в «полуфабрикате без отделки» еще нужно будет делать ремонт, покупка квартиры на вторичном рынке вновь выглядит более привлекательным вариантом. В целом, я надеюсь, что проблемы 2020 года, наконец, закончатся, и рынок вернется в свои привычные объемы.