$1.394 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«Это в два раза выгоднее, чем покупать квартиру». Почему белорусам стоит присмотреться к инвестициям в склады

20.05.2019 4099

Считается, что драйвером всего является экономика. Есть экономический рост -- значит начинает развиваться и все остальное. Например, рынок недвижимости. Особенно коммерческой. Но справедливо и обратное утверждение -- хорошая инфраструктура тоже двигает экономику вперед. В частности, это касается непопулярной и необоснованно забытой сферы: складских помещений. На самом деле практически для любого бизнеса наличие хорошего склада -- это очень важная составляющая успеха. Спрос на подобную недвижимость огромный, особенно на хорошую. И как показывает жизнь, даже для физических лиц это очень выгодное вложение свободных денег, которое строит рассматривать на равне с покупкой квартиры в качестве инвестиции.

Формат склада «light industrial».

Как развивалась складская недвижимость в Беларуси и чем она живет сейчас

Рынок складской недвижимости в Беларуси развивался неравномерно и тяжело. Об основных этапах этого развития рассказала учредитель IQ PROPERTY GROUP -- брокер складской и индустриальной недвижимости Кристина Крупанина на конференции информационного правового агентства Гревцова «Складская недвижимость. Логистические услуги». Так на становление современных форматов складских объектов повлияло несколько факторов. Например, в 2007—2014 годах наблюдался дефицит качественных складских объектов и очень высокие арендные ставки. При этом, первые современные склады класса B появились с 2005 года.

Не сильно спасало даже то, что в 2008 году приняли «Программу развития логистической системы до 2015 года». Да, к чиновникам пришло понимание о необходимости работы со складами класса B+ и А, но все это все равно шло медленно. Только к 2015 году на рынок выходит достаточное количество складских объектов современного формата. И вдруг происходит обратный процесс: экономический кризис приводит к тому, что со второй половины 2015 года до начала 2017-го наблюдается серьезный простой складских площадей и падение ставок на 20−30%. Из-за этого остановили новые проекты строительства складских комплексов.

Зато в 2011—2016 годах был бум логистических операторов. Специалист говорит, что в то время «практически каждый резидент объекта класса B+ и А пытается пробовать себя в качестве логистического оператора». Это, естественно, привело к демпингу на этом рынке. И в итоге, в период экономического спада с 2015 по 2017 год, на рынке логистических провайдеров остаются несколько самых сильных, которые успешно работают и развиваются сейчас. Сегодня уже почти нет проблем с тем, чтобы арендовать склад в Минске. Так же, как и достаточно предложений для тех, кто хочет купить склад.

-- Спрос и предложение в настоящий момент уравновесили друг друга. Дефицит складских площадей намечается к концу 2019 года. Во втором полугодии 2020 года появятся новые объекты и спрос будет уравновешен, -- уверена Кристина Крупанина.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ МИНСК И РЕГИОН ПРОГНОЗ Арендная плата осуществляется в бел. руб к эквиваленту Евро по курсу НБРБ на день оплаты.

«Регионы -- это больная тема»

Однако много проблем остается на региональном рынке складской недвижимости. Там преобладает старый фонд (то есть склады класса С). Качественные объекты есть в достаточном количестве лишь в свободных экономических зонах.

Девелоперы к таким объектам не имеют интереса: очень низкая доходность и длительная окупаемость. Но это лишь обостряет проблему и повышает потребность в складах/хабах современного формата в регионах. Хотя даже крупные компании говорят, что склады в регионах им не нужны. Все из-за небольшой площади всей страны -- в любой регион удобнее и быстрее доставить товар из Минска:

-- Для нас склады в регионах не актуальны, -- заявляет учредитель компании 21vek.by Иван Плюгачев. -- Потому что нам нужно все держать в одном месте. Если где-то в Гомеле будет то, что нужно в Гродно -- не выгодно логистически. В Беларуси выгодны склады в центре страны.

Инвестиционная привлекательность складов выглядит примерно так: срок окупаемости — от 10 лет и более, а доходность — от 8% до 10% в год.

Новые форматы в Беларуси и прогнозы

Особый формат, который сейчас активно развивается -- это склад-торговля. Это обычно помещения от 500 до 1000 квадратных метров со встроенными торгово-административными помещениями с видимостью и заездом с МКАД.

Что же касается тенденций и прогнозов, то Кристина Крупанина видит ближайшее будущее так: никаких резких изменений не будет, поскольку рынок уравновешен. Ситуация стабилизировалась еще в начале 2019 года, а доля вакантных площадей стремится к нулю. Но этот дефицит быстро снивелируется новыми объектами.

Интересно, что девелоперы предпочитают реализацию проектов под заказчика. Это выгодно и бизнесу, поскольку тогда он получает то, что ему нужно и не тратит время на поиски подходящего формата.

«Интернет-магазины будут главными арендаторами»

Российский рынок складской недвижимости более развит, чем белорусский. И чтобы узнать, какие тенденции стоит ждать на нашем рынке, можно внимательней присмотреться к соседям. Директор по работе с корпоративными клиентами компании Knight Frank (Россия) Константин Фомиченко рассказал об основных направлениях в развитии этой сферы. В первую очередь от отметил, что «интернет-магазины будут в будущем самыми главными арендаторами и покупателями складов, а вот, к примеру, фастфуд -- совсем не большой игрок на этом рынке».

Также эксперт прогнозирует развитие крупнейших розничных сетей как в крупных городах, так и регионах. При чем, как и Кристина Крупанина, Константин говорит о том, что строительство новых складов идет преимущественно в формате built-to-suit (то есть под конкретный заказ). В связи с этим девелоперы и конечные потребители «охотятся"на земельные участи с коммуникациями и подъездными путями. Да и вообще сейчас сохраняется стабильно высокий спрос на качественную складскую недвижимость. А инвестиционные фонды к таким качественным объектам (с низкой долей вакантных площадей и долгосрочными контрактами) тоже питают искренний интерес.

Кроме того, рынок идет в сторону частичной автоматизации складских комплексов и использования новых форматов: например, «light industrial» или оптово-распределительные центры.

«Light industrial» позволяет бизнесу развиваться, а людям зарабатывать на инвестициях в склад

Еще один эксперт из России рассказал более подробно о формате «light industrial», который сейчас развивается по всему миру. Генеральный директор, партнер компании Skladman USG Александр Хомич привел пример, который показывает, каков спрос на компактные, но удобные склады с офисами:

-- Просто ради эксперимента вывесил в интернете объявление о сдаче склада и прикрепил фото из Сиднея с малым помещением. Мне за день позвонили несколько человек, готовы были платить и переплачивать, чтобы этот объект не достался другому.

То самое «экспериментальное фото».

Александр утверждает, что склады формата «light industrial» (небольшой склад с маленьким офисным помещением) еще труднее найти, чем крупные объекты. Особенно качественные. Их мало строят сейчас. Девелоперы не видят в них выгоду.

-- А мы на этом уже сколотили хороший капитал, -- улыбается Александр Хомич. -- Кроме того, малый склад -- хорошая инвестиция для физлиц. В этом сегменте без проблем могут быть инвесторами обычные люди. И если окупаемость квартиры 25 лет, то склада -- всего 10. А по стоимости они вполне сопоставимы.

«Арендаторы не хотят платить за то пространство, которое они не используют»

В Беларуси тоже есть те, кто хорошо следить за тенденциями и гибко реагирует на изменения рынка. Компания «Белпромстрой» уже обратила внимание на мелкие склады. Учредитель компании Александр Мурашко рассказал, что работают с разными форматами. Например, flex-space или Industrial Townhouse. Это помещения, которые можно легко зонировать в зависимости от оперативных потребностей арендаторов:

-- Гибкая система планирования пространства позволяет арендаторам занимать и, соответственно, оплачивать только те площади, которые им необходимы в данный момент (система перегородок, деление склада на отапливаемые и неотапливаемые в любых пропорциях).

В период кризиса 2014−2016 годов мы быстро отреагировали на негативные тенденции в экономике и мгновенно разделили большие площади на более мелкие, привлекая при этом новых партнеров на высвободившиеся площади. Даже в этот непростой период показатель заполняемости площадей был более 90%.

Есть еще пара популярных форматов. Например, fulfillment. Он популярен в сегменте e-commerce. Такой формат позволяет осуществлять полный комплекс операций с товаром от его поступления на склад, до передачи конечному потребителю. А self storage — это склад самообслуживания, предназначенный для хранения личного имущества. Такие помещения служат для хранения мебели, выставочных образцов, остатков непроданного товара, архивных документов.

Отдельно Александр Мурашко выделяет объекты многофункционального назначения:

— Уже на стадии их проектирования закладываются возможности переоборудования в зависимости от возникающих потребностей под промышленное помещение, склады-холодильники или теплые склады.

Бизнесмен также подчеркивает, что общая для всех форматов тенденция — это «чипивизация» зданий. Иными словами, всеми системами в таком помещении можно управлять через компьютер. Поэтому в ближайшем будущем рынок складской недвижимости выйдет на новый уровень, и старые помещения все меньше будут соответствовать запросам клиентов.

Есть что сказать?

Эксклюзив Realt.by

Вы должны авторизоваться! Войти

Витрина

Готовые квартиры 49 м.кв.

Продажа готовых квартир евроформата. Свободная планировка,черновая отделка, метро "Грушевка"

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

Успей купить готовую квартиру!

ЖК Променад в Лебяжьем Рассрочка до 2-х лет! Индивидуальный подход к каждому клиенту! Кредит Лизинг Программа вторичного жилья

Подобрать квартиру

Контакты: +375 44 5-618-618

Новый ЖК «Антоновский квартал»

Современный жилой квартал в центре Минска. Двор без машин, проходные подъезды, зонированное благоустройство, великолепная транспортная доступность и уже сложившаяся инфраструктура

Метро Пролетарская 600 метров

Контакты: +37529-108-71-71

Опрос