$1.364 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

«В Германии застройщики соцжилья не думают о прибыли». Почему в Беларуси забуксовала система арендных домов

14.11.2018 8 5496

Строительством многоквартирных жилых домов в Германии занимаются жилищно-строительные компании и жилищно-строительные кооперативы. Первые возводят жильё исключительно для себя и последующей сдачи в коммерческий наём, вторые всегда являются собственниками квартир в своих домах.

О немецком опыте работы на примере берлинской жилищно-строительной компании «Штадт унд ланд» рассказал на семинаре «Устойчивое развитие региональных жилищных ассоциаций в РБ» эксперт, основатель и управляющий партнёр консалтинговой компании в Берлине FiveCs Юрген Матар.

Семинар прошёл в Минске и собрал представителей белорусских жилищных ассоциаций из 7 городов, ГП ЖКХ всех районов г. Минска, Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства и строительных компаний.

Германия задыхается от нехватки социального жилья

Юрген Матар проинформировал, что в Гepмaнии нaблюдaeтcя нехватка примерно одного миллиона квартир. По сведениям ассоциации жилищного строительства Германии, чтобы покрыть растущую потребность в жилье, ежегодно в стране должно строиться около 400 тыс. новых квартир.

При этом в 2017 году было построено чуть менее 300 тыс. жилых помещений. Причиной этому стало сокращение количества выданных разрешений на строительство. Германии пришлось даже вводить новую должность государственного секретаря пo строительной политике, на которого возложено решение данных вопросов.

Ocoбeннo ocтpo cтoит вoпpoc с coциaльным жильём (арендные дома с понижающим коэффициентом ставки арендной платы). Эксперты жилищных ассоциаций Германии считают, что необходимо ускорить процедуру получения разрешений на строительство. Они также хотят дoбитьcя тoгo, чтoбы утвepждённый типовой проект здaния мoжнo былo иcпoльзoвaть повторно.

Подходы к строительству и управлению жильём разнятся

По словам исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадия Каленова, философия немецких жилищно-строительных компаний (ЖСК) отличается от философии белорусских девелоперов.

Немецкие жилищно-строительные компании участвуют во всём цикле «жизни» дома. Они строят для себя и заинтересованы не в получении дохода от продажи квартир, а в высоком качестве дома и его потребительских характеристиках. Свой доход они получают от аренды квартир и нежилых помещений. Кроме того, при проектировании зданий немецкие ЖСК учитывают все проблемы, которые могут возникнуть при эксплуатации домов, и минимизируют эти риски.

Заказчиками строительства многоквартирных жилых домов у жилищно-строительных компаний часто выступают муниципалитеты. В этом случае ЖСК получают преференции при выделении земли, налоговые льготы, но всё равно остаются собственниками многоквартирных жилых домов. Муниципалитет, в свою очередь, арендует у ЖСК весь жилой дом по коммерческим ставкам аренды, а затем оформляет отдельные квартиры в субаренду социально незащищённым гражданам. В этом случае понижающий коэффициент ставки аренды вычисляется с учётом доходов субарендатора и может доходить до нуля.

Немецкие ЖСК несут социальную ответственность

Жилищно-строительные компании несут большую социальную ответственность. Все решения, ежедневная работа и обращение с муниципальным бюджетом требуют строгого соблюдения законов, директив и чётких правил. Для построения стратегии развития и отчёта перед инвесторами и клиентами многие муниципальные ЖСК используют «Специфическое дополнение для отрасли жилищного хозяйства к Немецкому Кодексу Устойчивости». Фактически это ежегодный публичный отчёт компании, содержащий более 100 страниц и доступный для всех желающих. Главные составляющие отчёта — экономика, экология и социальные аспекты.

Так, например, в управлении крупнейшей берлинской жилищно-строительной компании «Штадт унд ланд» находится около 44 тысяч квартир, которые она строит, сдаёт в аренду и управляет ими.

В своём портфолио компания имеет ряд строительных реализованных проектов.

Действуя как городская жилищная компания, «Штадт унд ланд» планирует и дальше наращивать объёмы своего жилищного фонда до 55.500 квартир, следить за учётом выбросов СО2, производить энергоэффективную модернизацию и санацию зданий.

Компания гарантирует, что более половины квартир будет по-прежнему сдавать в аренду по обычной для конкретной местности ставке арендной платы.

Ряд жилищно-строительных компаний в Германии в процессе своего развития структурировались и образовывали дочерние компании для специализации, то есть совершенствовали различные направления деятельности.

Так, например, жилищно-строительная компания «ПроПотсдам» с оборотом более 1 млрд евро владеет несколькими дочерними компаниями, среди которых жилищная управляющая компания, инвестиционная, санирующая, маркетинговая, сервисная, административно-управляющая, компания по развитию и другие. Часть этих компаний — акционерные общества, часть — общества с ограниченной ответственностью. Вместе они образуют группу компаний, служащих уставным целям жилищно-строительной муниципальной компании «ПроПотсдам».

Группа компаний имеет много целей, но, пожалуй, главная из них заключается в обеспечении квартирами жителей Потсдама.

Например, в управлении самой крупной дочерней жилищной управляющей компании GEWOBA в Потсдаме находится около 17 тысяч квартир, которые она не только сдаёт в аренду, но и управляет доходами от найма, рассчитывает коммунальные платежи, взыскивает задолженности по ним, руководит текущим ремонтом и т. д.

Средняя арендная плата в месяц без учёта коммунальных платежей в домах разных годов постройки составляет от € 5,5 до € 9/кв.м. Самая низкая она в домах массовой застройки (1958−1991 годы), и самая высокая в новых домах, построенных с 1991 года.

До 2021 года компания планирует построить ещё 1500 квартир.

В 2012 году её силами был реализован пилотный проект по строительству кирпичного пассивного дома в Борнштедтер Фельд (Bornstedter Feld — Bornstedt). Четырёхэтажный дом рассчитан на 16 квартир, из них 6 двухкомнатных общей площадью от 62 до 63 кв. м и 10 трёхкомнатных общей площадью от 79,6 до 84 кв.м. Месячная арендная плата в доме составила чуть более € 11/кв.м. В проект инвестировано более € 3 млн (брутто).

Годовая потребность в первичной энергии в доме оказалась на 62% меньше, чем предусмотрено законодательством, а теплопотери — на 55% ниже. Теплопотребление дома составляет 15 кВт/час на кв. м жилой площади в год.

В октябре 2013 года в Борнштедтер Фельд реализован ещё один жилой проект Конвои (Konvoi). Четырёхэтажный дом рассчитан на 24 квартиры. Арендная плата составила € 9/кв.м. Проект оценивается в € 3,9 млн (брутто).

Вот такие дома управляющая жилищная компания построила для беженцев.

GEWOBA уделяет большое внимание энергетической санации зданий. Вот, к примеру, как дома выглядели до тепловой модернизации, и какими стали после произведения работ.

Арендное жильё в Беларуси

Ориентируясь на опыт Германии и других зарубежных стран, арендное жильё в Беларуси тоже должно было стать одним из инструментов для решения жилищных проблем многих наших граждан. Чтобы снизить нагрузку на бюджет, государство обратилось к частным застройщикам и предложило им строить арендные дома. Но белорусским девелоперам эта тема показалась не интересной. Главная причина кроется в слишком дорогих кредитах, привлекаемых на строительство, и большом сроке окупаемости проектов при сложившихся арендных ставках.

Первые арендные дома в республике начали возводить в 2012 году за счёт средств бюджета. Предполагалось, что уже через четыре года фонд государственного арендного жилья пополнится на 1 млн квадратных метров нового жилья. Но из-за дефицита средств строительство арендного жилья было свернуто.

Что касается Минска, то первые 2 арендных дома здесь были построены в 2013 году. В 2014-м возведено ещё 8 домов, в 2015-м — 6, в 2016 и 2017 годах — по 2 за счёт возвратных средств от аренды. В текущем году запланированы к вводу 3 арендных дома, 2 из них уже построены. В 2019 году планируется возвести ещё 2 дома.

В настоящее время в Минске насчитывается около 11 тысяч государственных арендных квартир, в том числе — более 2,7 тысячи новых.

Фото: Павел Садовский

Фото строительных проектов в Германии предоставлены Международной ассоциацией менеджмента недвижимости

Также читайте у нас:

Жилье мое: что надо сделать, чтобы жизнь в доме не превратилась в ад

Жилищное хозяйство: что для минчанина смерти подобно, одесситу покажется раем

Средний класс по-белорусски. 169 тысяч человек имеют 2 и более квартир

Стратегия есть, но пока ее не раскрывают. В строительной отрасли грядет глобальная реформа

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
12 11
8
Тa conscience 15.11.2018 в 23:12
0
Петр в 10:54 14.11.2018:
Как человек, живущий в Берлине, скажу - враньё.

Во-первых, речь про социальные дома для льготников, которые точно так же делаются за счет порядочных налогоплательщиков. В качестве льготников беженцы и тунеядцы. Обычные люди вынуждены платить немалую ренту, которая постоянно повышается. Найти квартиру за 10 евро за квадрат - огромная удача, потом сверху огромная квартплата.

Во-вторых, качество арендного фонда ниже плинтуса. Кому-то нравятся альтбау постройки начала 20 века с высокими потолками и жуткими планировками. В 99% квартир невыводимая плесень, ибо дома недостаточно утеплены и жильцы экономят на отоплении. У нас квартира 80х, и в ней куча недостатков. Лендлорду все пофиг, деньги идут и ничего делать он не будет, а кап ремонт за свой счет это очень дорого.

Продолжение следует
Респект, Пётр! Хоть один порядочный нашелся и написал "как там у них"!

А мы отказались и продолжаем отказываться от комфортного "как у нас" и поганим свой город хужее в разы, потому что верим всяким-разным кликушам, кричащим:"Вон как у них офигенно восхватительно - равняйтесь, совковые лохи! И будет вам бетоно-селикатное щасце, а нам... нам достаточно вилл., яхт, хатак на средиземном побережье, рваных джинсов, сыра с плесенью и т.д., а еще икорки,такой... черненькой - вы ее все равно есть не будете... шоб нам не хворать. "
195 107
111
LeshaVH 14.11.2018 в 18:56
0
Петр прояснил ситуацию)) И кто думает что там по другому (или в шатах) -недалекий человек)))
Вы интересны только своими ДЕНЬГАМИ и ничем более - ну и в качестве станка для бизнесу)))
DNK 14.11.2018 в 11:59
0
Петр в 11:03 14.11.2018:
Уплотнение. Уже сейчас сносят кучу всего и строят жилье и офисы. Скажем был небольшой пятачок- давайте впихнем элитные офисы. Был одноэтажный магазин- снесем и построим семиэтажный трехподъездный дом. Могу фотки прислать если надо.
Ну хотя бы семиэтажный, а не как у нас 25 этажей свечка
Петр 14.11.2018 в 11:05
+1
Не думают они о прибыли, ага-ага. Альтруисты, честное слово. Тем более немцы, умеющие считать каждую копейку.
Петр 14.11.2018 в 11:03
+1
Часть 2.

Немецкие власти пытаются придержать цены на аренду но у них не получается. Есть куча уловок как поднять плату. А снимают в Берлине 90% людей.

Строительные компании это точно такие же прикормленные барыги, нанимающие поляков, румынов и украинцев-нелегалов. Деньги там вращаются бешеные, пузырь надувается стремительно, уже сейчас новостройки в неплохих местах продаются по 8000 за квадрат.

Я не в курсе особенностей социального жилья ибо работаю и плачу налоги. Я думал государство просто тебе оплачивает какую-то часть. Из того что слышал - ушлые люди знают как получить льготы. Ничего не напоминает?

Уплотнение. Уже сейчас сносят кучу всего и строят жилье и офисы. Скажем был небольшой пятачок- давайте впихнем элитные офисы. Был одноэтажный магазин- снесем и построим семиэтажный трехподъездный дом. Могу фотки прислать если надо.

Короче заливают ваши товарищи из Берлина. Хорошо там где нас нет
Петр 14.11.2018 в 10:54
+2
Как человек, живущий в Берлине, скажу - враньё.

Во-первых, речь про социальные дома для льготников, которые точно так же делаются за счет порядочных налогоплательщиков. В качестве льготников беженцы и тунеядцы. Обычные люди вынуждены платить немалую ренту, которая постоянно повышается. Найти квартиру за 10 евро за квадрат - огромная удача, потом сверху огромная квартплата.

Во-вторых, качество арендного фонда ниже плинтуса. Кому-то нравятся альтбау постройки начала 20 века с высокими потолками и жуткими планировками. В 99% квартир невыводимая плесень, ибо дома недостаточно утеплены и жильцы экономят на отоплении. У нас квартира 80х, и в ней куча недостатков. Лендлорду все пофиг, деньги идут и ничего делать он не будет, а кап ремонт за свой счет это очень дорого.

Продолжение следует
56 19
21
Артем 14.11.2018 в 10:04
+1
Для строительства таких же арендных домов дайте застройщикам кредит под ставку рефинансирования, дайте те же преференции при выделении земли, дайте весомые налоговые льготы. А главное - равные условия для всех игроков в строительной отрасли. От желающих строить арендные дома и сдавать их в аренду не будет отбоя. Никто не будет покупать эти квартиры, будут спокойно жить в арендных. Я думаю многие с радостью бы стали снимать у государства чем у частника пусть даже за те же деньги и перестали бы грезить о собственной однушке в Новинках.
Но у нас в стране никто не заинтересован в решении жилищной проблемы. Это просто бизнес, коррумпированный и высокодоходный.
136 95
120
Елена 14.11.2018 в 10:00
+2
У нас все не так, как в Германии и других странах. Уж точно, Беларусь во всем идет своим путем ) Если по теме. Думается, что для того чтобы наши застройщики начали строить арендные дома, им надо было сначала дать такие же преференции, которые получают в Германии ЖСК. Никто себе в ущерб не будет работать. Девелопер должен получать прибыль. К тому же все белорусы стремятся иметь свое жилье. Пока нет культуры проживания в арендных квартирах.

Витрина

Новостройка на Тимошенко

Пока еще есть выбор квартир оптимальной площади , метр от 2163 рублей!

Программа «Доступное жилье»:

Контакты: +375 17 290-09-01

Квартиры в рассрочку от 30%

Квартиры площадью от 29 до 90 кв. метров в рассрочку с первым взносом от 30% на I-III секцию!

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

"Евротрёшка" по цене двушки!

Успейте приобрести квартиру по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

"Евротрёшка" по цене двушки!

Контакты: +375 44 577-77-15

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку. Возможно в лизинг. Лучшие условия - от 9% в белорусских рублях, на срок до 20 лет

От 9% в BYN до 20 лет!

Контакты: +375 44 561-86-18