«Денег нет, но вы ставку снижайте» — спасут ли рынок недвижимости дешевые кредиты?

Что такое адресное субсидирование, с какой целью оно вводилось, кто имеет право на получение субсидии, какие банки участвуют в данной программе кредитования, на каких условиях сегодня можно получить кредит в банке на строительство жилья, как дальше будет развиваться система банковского жилищного кредитования, речь шла на заседании «круглого стола» с участием чиновников и банкиров в зале Evente.

Главная цель указа — привлечь ресурсы коммерческих банков на строительство жилья

По словам Александра Горваля, начальника управления жилищной политики Минстройархитектуры, основной задачей указа № 240 «О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений» является привлечение ресурсов коммерческих банков на строительство жилья с господдержкой.

Кроме того, в дополнение к действующей системе льготного кредитования жилищного строительства, предусмотренной указом № 13, вводится новый вид государственной поддержки граждан — государственные адресные субсидии. Если раньше средства бюджета на оказание господдержки гражданам компенсировались банкам, то теперь они направляются непосредственно самим участникам строительства.

Право на получение субсидий на уплату части процентов по кредиту имеют малообеспеченные категории граждан в соответствии с указом № 13.

Право на получение субсидии на погашение основного долга совместно с получением субсидии на уплату части процентов получили многодетные и молодые семьи, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей.

— В текущем году на реализацию указа № 240 дополнительно выделено 135 млн рублей коммерческих кредитов. Составлены перечни домов, которые будут строиться с привлечением этих денег. Некоторые жилые дома уже будут сданы в эксплуатацию в текущем году. Строительство остальных начнется и продолжится в 2018 году. Мы надеемся, что коммерческие банки еще изыщут собственные дополнительные средства, которые они направят на финансирование строительства жилья с господдержкой. Собственно, на это и был нацелен новый указ, — дополняет Александр Горваль.

— Если дом включен в график льготного кредитования, то гражданин, который с учетом очередности направляется на строительство, вправе воспользоваться льготным кредитом. Если дом включен в перечень строительства с использованием субсидии по указу № 240, то нуждающийся в улучшении жилищных условий гражданин получает более широкие права. Он может обратиться в ОАО «АСБ „Беларусбанк“» или ОАО «Белагропромбанк», а в дальнейшем и в другие коммерческие банки и выбрать наиболее подходящие для себя условия кредитования, — дополняет коллегу Елена Лукашевич, заместитель начальника управления — начальник отдела правовой работы и реализации жилищной политики Мингорисполкома.

Кто может рассчитывать на субсидию уже в 2017 году

В текущем году Мингорисполком направляет на строительство квартир в порядке очередности только многодетные семьи. Правда, если по определенным причинам семья отказывается строить малогабаритную квартиру, то по желанию на строительство жилого помещения направляются иные граждане, имеющие внеочередное право на получение господдержки.

— Но основная категория граждан, строящая жилье с господдержкой, — это многодетные семьи. Сегодня в Минске на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят более 5 тысяч человек (семей). По законодательству мы должны направлять их на строительство квартир в течение одного года. Но из-за снижения объемов строительства, бюджетного финансирования и быстрого увеличения этой очереди данные сроки не выдерживаются. Есть семьи, которые состоят в очереди уже и два, и три года. Поэтому преимущественное право на получение субсидий по указу № 240 получат многодетные семьи, — уточняет Елена Лукашевич.

По желанию некоторые многодетные семьи (как правило, принятые на учет в 2016 и 2017 годах) направляются на строительство квартир в домах, строящихся с ограниченной прибылью застройщика 5%. Они привлекают кредиты коммерческих банков на общих основаниях. В текущем году Мингорисполком направил на строительство жилья таким способом уже порядка 200 многодетных семей.

По словам Александра Горваля, на сегодняшний день в Беларуси в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят 30,5 тысячи многодетных семей, из них порядка 7 тысяч находятся в ней более 3 лет.

— В 2018 году как в целом в Беларуси, так и в Минске, в частности, не предполагается увеличения объемов строительства нового жилья. Означает ли это, что адресную помощь при строительстве жилья и в следующем году получат только многодетные семьи?

— Если мы сможем привлечь ресурсы коммерческих банков, то получим огромный дополнительный источник финансирования. Тогда могут быть и совсем другие объемы строительства жилья c господдержкой, — отвечает на вопрос чиновник.

Начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры отмечает, что на дополнительно выделенные по указу № 240 средства в республике сверх установленного задания будет построено 33,5 тыс. кв. м жилья, или примерно 500 квартир. Кроме многодетных семей на них могут рассчитывать и некоторые другие категории граждан из числа первоочередников.

Из общей суммы дополнительно выделенных по новому указу средств Минск в текущем году получит 37,5 млн рублей.

— В 2017 году субсидии однозначно получат многодетные семьи, строящие квартиры в жилых домах в микрорайоне улиц Михалово — Алибегова, — уточняет Елена Лукашевич.

От чего зависит размер субсидии

Размер адресной субсидии зависит от состава семьи, наличия имеющейся жилой площади в собственности гражданина.

Субсидия предоставляется нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам с учетом времени постановки на учет и материального положения семей.

После заключения договора на строительство жилья гражданин обращается с заявлением и документами в местный исполком или администрацию района по месту жительства и постановки на учет, который определяет максимальный размер кредита и адресной субсидии и принимает решение о субсидировании. С данным решением человек обращается в банк и заключает кредитный договор.

Участвовать в кредитовании пока дали добро два банка — АСБ «Беларусбанк» и «Белагропромбанк»

— ОАО «АСБ „Беларусбанк“» участвует в льготном кредитовании населения с 1996 года. За это время нами накоплен огромный опыт работы с гражданами, — говорит Екатерина Шафранович, заместитель директора Департамента кредитования населения ОАО «АСБ „Беларусбанк“». — Мы активно кредитовали население по указу № 13. Сейчас будем работать с облисполкомами и Мингорисполкомом в рамках указа № 240. Человек обращается в банк с выпиской из решения исполкома. Ежемесячно не позднее 10-го числа мы направляем в облисполкомы и Мингорисполком сведения о кредитополучателях. После сверки информации не позднее последнего рабочего дня месяца исполкомы перечислят гражданам в банк суммы субсидий, а мы направим их на уплату части процентов за пользование кредитом и на погашение основного долга по кредиту.

Процентные ставки, по которым сегодня работают все коммерческие банки, одинаковые. Кредиты предоставляются на срок до 20 лет под ставку рефинансирования (СР) плюс 3 п.п. (15% годовых).

Что касается многодетных семей, то, по словам Екатерины Шафранович, подходы в их кредитовании остались те же, что и по указу № 13.

Раньше многодетная семья получала льготный кредит на строительство квартиры на 40 лет под 1% годовых. По указу № 240 многодетной семье с тремя детьми субсидией будет погашено 14% от 15-процентной коммерческой банковской ставки за пользование кредитом, а многодетной семье с четырьмя и более детьми — все 15%.

Плюс к этому многодетные семьи, как и ранее, за счет субсидии получают поддержку в погашении задолженности по основному долгу по кредиту. Многодетным семьям с тремя детьми будет погашено 95% задолженности по основному долгу, а семьям с четырьмя и более детьми — все 100%. То есть, по сути, многодетным семьям с четырьмя и более детьми погашение кредита осуществляется за счет государства.

Что касается всех остальных категорий граждан, то субсидией им будет компенсироваться 10% от 15-процентной коммерческой ставки банка. То есть фактически они будут строить квартиру под 5% годовых.

По словам Игоря Сукоры, заместителя начальника управления розничных услуг ОАО «Белагропромбанк», кредиты на финансирование недвижимости в банке предоставляются гражданам на срок до 20 лет. Для уменьшения кредитной нагрузки на кредитополучателя банком предоставляется отсрочка платежа по погашению основного долга до 1,5 лет по кредитам на строительство жилого помещения и до 6 месяцев по кредитам на покупку недвижимости. Также с указанной целью процентная ставка по кредиту в первые два года снижена до размера СР (12%). С третьего года она составит СР + 3 п.п. (15%).

Для возможности увеличения суммы кредита, предоставляемого для финансирования недвижимости, при оценке кредитоспособности заявителя могут приниматься доходы физических лиц, которые находятся в близком родстве, свойстве с ним.

ОАО «Белагропромбанк» принимает активное участие в реализации государственных программ. В этом году банк кредитовал граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в рамках Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 29.12.2016 № 1113 «О мерах по выполнению заданий на 2017 год по строительству жилых домов, объемах ввода в эксплуатацию и финансирования строительства жилья и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в 2018 году» на условиях банка с уменьшением процентной ставки на ½ СР.

Кредит пользуется огромным спросом у населения, и лимиты были использованы фактически в течение недели. На текущий момент банком зарезервированы кредитные ресурсы в рамках Постановления для кредитования ветеранов боевых действий на территории других государств, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В настоящее время банк готов приступить к кредитованию граждан в рамках Указа № 240.

Банк также предлагает широкий спектр услуг для удобства погашения кредитной задолженности. В частности, банком, одним из немногих системообразующих, предусмотрена возможность погашения кредитов в режиме online посредством единого расчетного информационного пространства Республики Беларусь (ЕРИП).

Один из крупнейших белорусских банков — «БПС-Сбербанк» — сегодня является активным игроком на рынке кредитования недвижимости. В данный момент он рассматривает возможность участия в кредитовании по указу № 240.

— Спрос на кредиты на недвижимость выходит на новый уровень. Мы фиксируем рекордные выдачи кредитов по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. Высокий спрос на продукты «БПС-Сбербанка» обусловлен в том числе их социальной ориентацией. Процентная ставка по отдельным предложениям опускается значительно ниже сложившейся на рынке — до 7% годовых. Во многом благодаря этому в текущем году банк вышел на 3-е место по объемам выданных кредитных средств населению, — говорит Кирилл Прокопчук, управляющий менеджер по кредитованию Департамента розничных продуктов ОАО «БПС-Сбербанк». — Мы оцениваем возможности, которые открылись коммерческим банкам указом № 240, и понимаем, что новый формат кредитования потребует поиска дополнительных ресурсов, перестройки внутренних отдельных процессов, расширения штата сотрудников и т. д.

Новинка в кредитовании от «БПС-Сбербанка»

Кирилл Прокопчук рассказывает, что сегодня процентные ставки по кредитам на строительство квартир в «БПС-Сбербанке» во многом становятся все более привлекательными благодаря партнерским программам с застройщиками. В настоящее время привлечь кредит банка на строительство квартиры можно под 7−10% годовых. Но надо учитывать, что сниженные ставки действуют первые год или два, а потом, как правило, увеличиваются до размера СР + 3 п.п.

В настоящее время банк напрямую работает примерно с 16 застройщиками. Однако основными партнерами выступают Dana Holdings, «ТАПАС», «А-100 Девелопмент», «Трайпл». Недавно заключен партнерский договор с УКСом г. Могилева.

То, что партнерские программы пользуются спросом у кредитополучателей, подтверждают цифры. Ежемесячно в банке заключается по 500 кредитных сделок, из них порядка 150 — по партнерским программам с застройщиками (в июле заключено 243 договора).

— Банком запланирована достаточно большая работа по развитию данного направления работы, ведь в конечном итоге это позволяет значительно снизить кредитную нагрузку для заемщика, особенно на начальном этапе, — уточняет управляющий менеджер по кредитованию «БПС-Сбербанка».

С 24 июля текущего года клиенты «БПС-Сбербанка» получили дополнительное преимущество: им предоставлена возможность обратиться в банк за кредитом на строительство или покупку квартиры до заключения договора с застройщиком. Банк определит, какую максимальную сумму, под какой вид обеспечения он сможет выдать кредитополучателю. Далее человеку даются 30 дней на поиск подходящего варианта. При этом кредитные средства могут составлять до 90% стоимости жилья.

АСБ «Беларусбанк» развивается с учетом социальной направленности

— Наш банк работает над продвижением продуктов по финансированию недвижимости. За первое полугодие 2017 года нами заключено 3219 кредитных договоров по коммерческим ставкам без партнерских программ, то есть ежемесячно — примерно по 530 кредитных договоров. На сегодняшний день в кредитном портфеле банка находится 438 тысяч кредитных договоров на финансирование недвижимости, — говорит Екатерина Шафранович.

Такого большого объема кредитного портфеля удалось отчасти достичь благодаря тому, что, привлекая в банке льготный кредит, кредитополучатели имеют возможность докредитоваться по коммерческим ставкам. Платежеспособность кредитополучателя определяется исходя из полной ставки — СР + 3 п.п., без учета грейс-периода.

— Таким образом, главная наша задача — сохранить социальную направленность банка в кредитовании недвижимости, — дополняет заместитель Департамента кредитования населения АСБ «Беларусбанк».

Екатерина Шафранович рассказывает, что согласно постановлению Правительства сегодня АСБ «Беларусбанк» предоставляет гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, кредиты на строительство квартир по утвержденному Минстройархитектуры перечню жилых домов на условиях банка минус 50% ставки рефинансирования.

Фактически на первые два года кредит предоставляется под 6% годовых (с учетом грейс-периода), с третьего года — под 9% годовых. Принять участие в таком виде кредитования предлагалось всем коммерческим банкам, но по факту работают только два — АСБ «Беларусбанк» и «Белагропромбанк».

В текущем году на кредитование АСБ «Беларусбанк» было выделено 70 млн рублей, а «Белагропромбанку» — 9,6 млн рублей.

Из общей суммы 10 млн рублей АСБ «Беларусбанк» направил на кредитование ветеранов боевых действий. Лимит их пока не исчерпан. Оставшиеся 10 млн рублей были направлены на кредитование граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Взять кредит посчастливилось тем, кто первый обратился в банк. Лимит этих денег по всей республике был исчерпан буквально за неделю. Остался лимит для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляющих строительство квартир в жилых домах, включенных в перечень (в Минске их 3).

С 6 декабря прошлого года по настоящее время банком заключено 1382 таких кредитных договора по сниженным процентным ставкам.

Что касается действующей в АСБ «Беларусбанк» системы жилищных строительных сбережений, то пока она не получила должного развития ввиду отсутствия у граждан стремления «к накопительству».

— Человек будет стремиться к накоплению лишь в том случае, если он получит премию от государства. Если эта премия будет предоставлена, то мы сможем вовлечь в эту систему хотя бы людей со средними доходами, — говорит Екатерина Шафранович.

Александр Горваль дополняет партнера и говорит о том, что сегодня есть немало людей, которые при строительстве жилья не рассчитывают ни на очередь, ни на господдержку:

— Мы видим, что снижается СР, стабилизируется финансовое положение в экономике. Это служит основой для формирования условий для развития рыночных инструментов накопления, в том числе в сфере недвижимости. Мы работаем над созданием базового документа, который способствовал бы развитию системы жилищных строительных сбережений. Сегодня ставка СР составляет 12%. Когда она станет 8%, уже можно будет заменять существующую систему господдержки на систему жилищных строительных сбережений. Указ № 13 будет потихоньку уходить на второй план. Возвратные ресурсы банков с каждым годом тоже снижаются. Поэтому должны появляться новые инструменты накопления и финансирования недвижимости, — дополняет Александр Горваль.

Снизят ли банки ставки, и когда заработает ипотека?

По словам заместителя Департамента кредитования населения АСБ «Беларусбанк», процентные ставки по кредитам зависят от стоимости привлеченных и размещаемых ресурсов.

— Когда человек оформляет вклад в банке, он хочет получить по нему максимальный процент — ту же ставку рефинансирования. Если один банк снижает проценты по депозитам, человек уходит в другой банк, — уточняет Екатерина Шафранович.

Александр Горваль отмечает, что ипотеку можно запустить за один день, лишив все категории граждан всех льгот. Но пока есть более удобные и дешевые механизмы финансирования, никто особо не спешит пользоваться другими, более сложными и затратными инструментами. Очередь нуждающихся в жилье граждан не снижается. Некоторые пребывают в ней по 35 лет и не собираются из нее выходить.

— Надо понимать, что у этих людей нет жизненных критических условий, никто не живет на улице. Этим людям надо просто собирать средства, чтобы купить новую квартиру, — уточняет чиновник.