«Можно переехать в новый офис, а платить, как за старый» — риэлтер о миграции компаний в современное рабочее пространство

— Раньше многие компании предпочитали покупать, а не арендовать офисы. Сейчас спрос сместился в сторону аренды. С чем это связано?

— Переориентация бизнеса на рынок аренды отмечается нами уже с начала 2015 года. В ситуации постоянного увеличения количества офисов на рынке, а также наблюдавшегося снижения цен и ставок аренды компании предпочитают не «замораживать» свои финансы, приобретая офис, а просто снимать его в аренду, оставаясь максимально мобильными.

— Наблюдаете ли вы миграцию компаний из офисов более низкого класса в офисы более высокого класса?

— Да. Подобная тенденция замечена еще со второго квартала 2015 г. и с тех пор постепенно усиливалась. Ставки припали, собственники стали более лояльными к арендаторам, и поэтому смысла оставаться, скажем, в старых зданиях нет. К тому же многие компании, просто видя «омоложение» и «осовременивание» рынка офисов, стремятся переехать в еще более комфортный офис с сохранением прежнего бюджета.

— Миграция связана с сокращением ценовой дельты между офисами С- и В-класс, или, скажем, между ценами на помещения от ГХУ и коммерческие объекты?

— И то, и другое. К тому же снизился общий ценовой уровень, за счет чего некоторые офисы класса В опустились до прошлогоднего ценового уровня офисов класса С.

Собственники отдельных офисов или бизнес-центров более гибки в части ценообразования, в отличие от офисов ГХУ, которые привязаны к базовой арендной величине и повышающим коэффициентам в зависимости от территориального расположения офиса. За счет этого сейчас ставки на офисы класса С (а иногда и В) сравнялись с арендными ставками на некоторые объекты ГХУ. К тому же в большинстве объектов ГХУ величина эксплуатационных платежей, ложащаяся на арендаторов, значительно выше (особенно в зимний период), в отличие от офисов, располагающихся в бизнес-центрах.

Впрочем, дело не cтолько в дельте, сколько в качестве современных объектов, гибкой ценовой политике и т. д. То есть компании могут снять за те же деньги лучший офис.

— На какие критерии ориентированы бизнесы при переезде?

— Сейчас потенциальные арендаторы рассматривают не какой-то один фактор, как, например, цену или местоположение, а оценивают их совокупность. Помимо базового критерия площади, учитываются следующие:

• ставка;

• местоположение (транспортная доступность);

• качество (функциональная составляющая); базовое условие —наличие кондиционирования;

• обеспеченность парковочными местами;

• величина эксплуатационных платежей, напрямую влияющая на итоговую стоимость аренды.

Факультативные:

• контроль доступа;

• развитость внутренней или окружающей инфраструктуры; в частности, наличие доступных по цене объектов общественного питания, а для арендаторов офисов более 150 кв. м — наличие в составе офиса помещения для приема пищи.

— Какой ценовой сегмент сейчас самый ходовой?

— Доля спроса на офисные помещения до 10 EUR/кв.м с учетом НДС за 2016 г. увеличилась с 29% до 51%. Причем количество объектов, рассматриваемых потенциальным арендатором в качестве альтернативы, возросло по сравнению с 2015 г. в 2−3 раза до 8−10 объектов.