Проблемная коммерческая недвижимость: как увеличить доходность проекта

Бездействие собственников — основной тренд прошлого года

В 2015 году рынок коммерческой недвижимости находился в состоянии неопределенности. Многие девелоперы не могли быстро перестроить свои бизнес-модели и адаптировать их к изменившимся условиям работы на рынке. Вместо того чтобы снижать арендные ставки и не допускать массового ухода арендаторов, они бездействовали и держали высокую арендную плату.

— Типичным для рынка является наш собственный пример. В первые кризисные годы наша группа компаний была арендатором 500 кв. м офисных площадей класса B1 по ставке € 21/кв.м. Рынок находился уже в стадии стагнации. Четыре месяца мы вели переговоры с собственником о снижении арендной платы. В конце концов, арендодатель пошел на уступки, однако мы не получили желанной цены и покинули объект. Спустя 6 месяцев простоя на наш старый офис нашелся арендатор и заплатил как раз ту сумму, которую мы просили. Это яркий пример поведения владельца офисного здания. Вместо того чтобы оперативно изменить бизнес-модель и гибче относиться к арендной ставке, собственник бездействовал, — рассказал на форуме в Минске Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest.

В условиях неопределенности рынка бездействовали и собственники, планирующие продажу своих объектов.

— Никто толком не знал, как себя вести и что, собственно, делать. Вместо того чтобы играть на опережение и продавать объекты по $ 1 200/кв.м, собственники по-прежнему хотели получить $ 1 500−1 800/ кв.м. Многие из них желали реализовать здания с большей для себя выгодой, зачастую посредством продажи компании, а не объекта недвижимости. Однако далеко не для каждого покупателя подобные сценарии оптимизации при продаже недвижимости представляют интерес, — уточнил Юрий Жарков.

Проблема на рынке осложнялась и тем, что собственники не знали, по каким ценам продавать объекты. Цена, как правило, определялась только тогда, когда находился реальный покупатель.

На рынке снижалась деловая и потребительская активность. Отсутствие профессиональной девелоперской организации и конкуренции в сфере консалтинга особенно негативно сказались на работе собственников небольших офисных и торговых центров. Для сохранения ликвидности и доходности своих проектов часть рынка оказалась перед непростым выбором смены бизнес-модели, реконструкции либо редевелопмента проекта.

Всегда ли оправдана смена якоря?

Юрий Жарков привел пример небольшого ТЦ в одном из спальных микрорайонов столицы, собственник которого задумался о переформатировании объекта.

Торговый центр не превышает по площади 3 тыс. кв.м. На первом этаже, как это часто бывает, размещается сетевой продовольственный магазин. На втором сформирован пул операторов товаров для дома и магазин недорогой одежды, а на третьем — специализированный фитнес-зал.

Все началось с падения доходов собственника, которое было обусловлено снижением арендной ставки по контракту с продовольственным оператором, что неминуемо подталкивало к мысли о смене якорного арендатора. На смену «продовольственнику» пожелал прийти строительный супермаркет (DIY), который предложил более высокую арендную ставку.

Наша консультационная компания сделала заключение, что смена якорного оператора позволит повысить не только арендный доход, но приведет к существенному снижению текущего уровня вакантности ТЦ. При этом собственнику придется понести безвозмездные дополнительные расходы не только на само перепрофилирование объекта, но и на предоставление арендных каникул арендаторам, подготовку документов на изменение целевого назначения и др.

— Пытаясь увеличить арендную ставку либо решить иные проблемы с объектом, собственнику стоит учитывать риск реверсии, что может стоить ему в итоге еще дороже, — комментирует эксперт.

Увеличиваем площади, капитальные затраты, а вместе с ними и доходы?

Сегодня на рынке появляется все больше объектов, собственники которых хотят поднять их доходность путем реновации.

— Все начинается с простого: произвести реконструкцию. Затем, подсчитав доходы, собственники выходят за эти рамки и решают надстраивать несколько этажей. Перспектива хорошая. К тому же если город дает такое разрешение, то создание более крупного объекта, на первый взгляд, действительно оправданно. Кто-то даже решается претворять эту идею в жизнь в столь непростое для рынка время, — сказал Юрий Жарков.

Эксперт привел пример здания, которое сегодня имеет 100-процентную заполняемость и сдается в аренду по средним ставкам класса B2. Но собственнику хочется увеличить свои доходы за счет дополнительных площадей.

Анализ показывает, что реконструкция здания с надстройкой трех этажей приведет к ухудшению комфортности деловой среды. Сегодня объект полностью обеспечен парковочными местами. После реновации и увеличения общей площади здания количество арендаторов увеличится, и они столкнутся с дефицитом парковок. Поэтому, чтобы не снижать классность здания и арендные ставки, собственнику придется строить подземный паркинг или просить у местных властей дополнительный участок земли и платить за него арендную плату, которая с каждым годом возрастает.

— Вложенные в надстройку инвестиции могут окупиться в течение 10 лет и более, а это значит, что с экономической точки зрения на столь обширном горизонте и в условиях белорусского рынка результат может получиться непредсказуемым. К тому же на время строительства, которое может затянуться на год или два, придется выселять арендаторов, предоставлять им арендные каникулы, что приведет к потере доходов и, возможно, текущего арендного пула. Если к строительству будет привлекаться кредит белорусского банка, об окупаемости подобного инвестиционного замысла говорить вообще не стоит, — резюмирует Юрий Жарков.

Максимум внимания новому строительству

Прежде чем приступить к планированию нового инвестиционного проекта, собственник должен проанализировать ситуацию на рынке и оценить, найдет ли такой объект свою нишу и вообще нужен ли он конечному потребителю.

По мнению Юрия Жаркова, главный фактор, который определяет ликвидность объекта, это его месторасположение. Однако город развивается не хаотично, а согласно генплану и планам детального планирования (ПДП) территорий.

— Практика показывает, что далеко не все места под застройку объектов рыночно обоснованы. Более того, городские власти имеют практику менять тактику развития городских территорий. Поэтому если вам предлагают построить ТЦ вблизи трассы или развязки, то стоит хорошо подумать, нужен ли он именно в этом месте, — рекомендует эксперт. — Потому что если вы вдруг возьмете эту площадку, начнете строительство, а через 5−10 лет появится еще один ТЦ в более выгодном месте, доходность вашего проекта упадет. К сожалению, таких примеров в городе можно приводить достаточно много. Собственники этих объектов, даже несмотря на грамотную концепцию, испытывают большие трудности с наполнением арендного пула.

При разработке бизнес-плана проекта девелоперам надо учитывать и временной фактор, причем ставить его во главу угла.

— Инвестиционные проекты рынка недвижимости достаточно длинные. С учетом прохождения многочисленных административных процедур и всякого рода проволочек сроки ввода объектов в эксплуатацию затягиваются. Может случиться так, что за время реализации проекта он перестанет быть востребованным на рынке. Могут поменяться рыночные условия, которые также снизят ликвидность проекта. Поэтому, прежде чем приступать к строительству объекта, надо серьезно проанализировать, будет ли он оставаться ликвидным в изменившихся рыночных условиях. Вроде бы простая истина, однако есть случаи, когда ей пренебрегают, — сказал Юрий Жарков.

Как правило, перед началом строительства проект проходит общественное обсуждение. Мнения жителей города, которые все чаще выступают против строительства любых жилых и нежилых объектов, могут на долгое время заморозить проект.

Управляющий партнер группы компаний ViVa Invest привел пример с площадкой по пр. Машерова под строительство многофункционального комплекса.

— Деревья вырубили, площадку огородили, но строительство не ведется уже почти год. Против реализации проекта выступила общественность. Стройка была остановлена, хотя инвестор приобрел ее за достаточно большие деньги еще до начала кризиса, — рассказал эксперт.

В Минске появится первый ТЦ для спортсменов

Идею в жизнь реализует рекордсмен Книги рекордов Гиннесса Кирилл Шимко.

— Я занимаюсь созданием первого специализированного торгового центра в Беларуси, где будут широко представлены товары для спорта, рыбалки и охоты, экипировка, техника и т. д., — рассказал Кирилл Шимко в дискуссии на форуме. — Сегодня в данном сегменте представлено немало магазинов. Но они небольшие и в сложных экономических условиях вынуждены либо закрываться, либо объединяться под одной крышей. ТЦ рассчитан на 30 магазинов и занимает порядка 4,5 тыс. кв.м.

Спортсмен сделал акцент на том, что подобный ТЦ «СпортХит» работает в Москве уже 10 лет, и он достаточно успешен.

— Я уже два года веду переговоры с потенциальными арендаторами. Вначале они не очень верили в успех проекта. Но как только рынок изменился и покупательская способность упала, арендаторы по-другому оценили проект. В отличие от других ритейлеров, например, занимающихся поставкой одежды или обуви, они не могут платить такие высокие арендные ставки, — сказал рекордсмен.

Идею создания первого специализированного кластера в Беларуси высоко оценила в ходе дискуссии Евгения Локтионова, директор компании UTG (Украинская Торговая Гильдия).