Мы используем файлы cookie. Используя сайт realt.by, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

$1.321 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Белорусские риэлтеры: «Ремонт перед продажей — деньги, потраченные зря»

25.02.2015 24 5967

Мария Сорока, Мария Сорока

Каждый продавец знает: товар не первой свежести продать сложно. Для эффективной реализации используется множество средств и ухищрений: задрапировал, украсил, помыл — и вуаля! — вид совсем другой. То же самое касается и продаж на вторичном рынке недвижимости, ведь в этих вопросах первое впечатление чуть ли не самое главное. Понятие «предпродажная подготовка квартир» уже давно вошло в обиход зарубежных маклеров. Как с этим вопросом обстоят дела у нас, рассказали представители белорусских риэлтерских компаний.

Что такое предпродажная подготовка квартиры?

Классический home staging включает в себя несколько этапов, однако, не все уловки используются в каждой конкретной ситуации. Здесь все индивидуально: одним объектам нужна лишь генеральная уборка, а другим поможет разве что хороший ремонт. Все, конечно, зависит и от ожидаемого результата.

Среди основных этапов предпродажной подготовки недвижимости выделяют: уборку, освобождение от ненужного хлама, устранение неприятных запахов, выгодную расстановку мебели, декорирование, деперсонализацию (искусственно создается впечатление, что ранее в квартире никто не жил), косметический ремонт и даже перепланировку. Последний, но не менее важный этап — фотосессия.

Важно понимать, что подготовка квартиры — не обман покупателя, а представление жилья в наиболее выгодном свете. Так, в Европе работает целая армия агентств, готовых превратить ваше жилье в настоящую конфетку. Подобные службы функционируют и в России. На сайте одного из таких агентств отмечено:

»Схема сотрудничества и стоимость:

1. Наши сотрудники после обращения клиента выезжают на объект. Предварительно оговаривается сумма, которую владелец хочет получить за свою недвижимость. После заключения договора (обязательное условие сотрудничества) мы приступаем к ремонтным работам.

По итогам к первоначальной стоимости квартиры владельца прибавляется дополнительная сумма (в зависимости от масштабов выполненных работ). Когда же недвижимость продается или сдается в аренду, полученная разница делится пополам между агентством и клиентом.

2. Возможен второй вариант: консультирование с выездом на объект. Наши специалисты приезжают к клиенту, проводят осмотр квартиры, дают рекомендации по поводу того, какие работы в ней нужно выполнить и насколько они помогут увеличить ее стоимость. Клиент выбирает, какие работы ему подойдут, и заключает с нами договор».

Своим клиентам агентство предлагает огромный перечень работ:

«Всю сантехнику и плитку на стенах мы обязательно приведем в порядок, будут вымыты окна, двери, полы, плинтуса. Если имеются проблемы с потолком и стенами, их устраним в короткие сроки, то же самое касается тараканов, клопов или муравьев.

Мы переклеим темные обои, повесим новые шторы, покрасим подоконники, плинтуса, если это требуется. Перед тем, как проводить показ квартиры, вся ненужная мебель и прочие вещи личного характера убираются из поля зрения потенциальных покупателей. Немаловажен и декор помещения, который осуществит профессиональный дизайнер».

Агентство уверяет, что подобные работы в обычной квартире эконом-класса составят не более 1% от ее продажной стоимости. При этом же цена объекта может возрасти от 3% до 10%. Мы решили выяснить, так ли это на самом деле и предлагают ли подобные услуги белорусские агентства недвижимости.

Павел Астапеня, директор АН «Эксперт»

— Предпродажной подготовки требует любой товар, который ранее находился в пользовании. На вторичном рынке, как правило, квартиры не новые, в них жили люди, что подразумевает определенный износ.

Всем продавцам недвижимости я даю простые рекомендации, которые подробно расписаны в моем блоге. Вкратце отмечу, главное — это порядок. Перед продажей необходимо сделать уборку, выбросить ненужный хлам и мусор. Наличие пыли, возможно, не спугнет потенциальных покупателей, но вот неряшливость недопустима: она всегда оставляет негативное впечатление и вряд ли заставит покупателя вернуться вновь. Важно, чтобы в квартире не было неприятных запахов, старой мебели и склада ненужных вещей. Это может не только испортить первое впечатление, но и визуально уменьшить объем помещения.

Что же касается ремонта, то, как правило, это зря потраченные деньги. Никому из своих клиентов я не советую вкладываться в предпродажный ремонт. Если квартира без такового, то лучше предоставить ее как более дешевую альтернативу на рынке. Если, к примеру, вы затратите на ремонт $ 10 тысяч, то едва ли окупится и половина. А с учетом затраченных сил и потерянного времени овчинка выделки точно не стоит. Да и ремонт, сделанный наспех, вряд ли может считаться большим плюсом при продаже жилья.

Услуги по ремонту, дизайну или уборке помещений белорусские агентства не предоставляют. На мой взгляд, такая схема не появится и в ближайшее время. Нашему покупателю не нужен лишний марафет, который, по понятным причинам, увеличит стоимость объекта. Навряд ли эти услуги будут пользоваться большим спросом и со стороны потребителей. Такая предпродажная подготовка сильно повлияет на срок реализации квартиры, выиграть же на этом в нынешней ситуации не получится. Возможно, когда рынок будет стабилен, как, к примеру, на западе, такого рода услуги будут пользоваться спросом. Но реально это лишь в условиях, когда цены на недвижимость находятся на одной точке в течение длительного периода — 5 лет и более.

В большинстве своем белорусские агентства ограничиваются советами. Однако неоднократно от коллег я слышал о случаях, когда приходилось делать косметический ремонт или уборку в подъезде дома, ведь зачастую именно состояние лестничных пролетов и лифта отпугивает покупателей. В редких случаях можно увидеть квартиру в ужасном состоянии, что касается подъездов — это повсеместно. Конечно, агенты не занимаются дорогостоящим ремонтом, да это и не требуется, но подмести, убрать мусор или покрасить стены — это бывает.

Сергей Маленок, агент по операциям с недвижимостью ЦТН «Пакодан»:

— Предпродажная подготовка квартиры — Home Staging (хоум-стейджинг) — широко распространена за границей. К сожалению, в Беларуси данный вид услуг практически не востребован, т. к. предполагает дополнительные вложения в ремонт, обстановку и дизайн квартиры. Хоум-стейджинг не популярен среди собственников квартир бюджетного и среднего ценового сегмента. В основном продавцы таких квартир думают: «Кому нужно, купит и так!». Как правило, владельцы стараются подготовить объект к продаже с как можно наименьшими затратами — легкий косметический ремонт или просто уборка квартиры. Очень редко в таких ситуациях кто-то делает хороший, качественный ремонт. Если квартира продается в отличном состоянии, то, скорее всего, ремонт делался «для себя».

В моей практике были случаи, когда собственники квартир, чтобы быстрее продать свой объект, переклеивали обои, перекладывали ламинат, отмывали лифт от тинэйджерских надписей и даже перекрашивали стены в подъезде на первом этаже за свой счет.

Покупатель же может воспринять предпродажную подготовку как попытку скрыть очевидные дефекты квартиры. А иногда, к сожалению, так и есть — за свежим ремонтом скрыты серьезные проблемы. Если, к примеру, квартира находится в плохом состоянии, а на кухне новый натяжной потолок, будьте уверены жилье затапливали.

Однако тут стоит упомянуть, что намеренное сокрытие дефектов, таких как трещины в капитальных стенах, протечки, аварийность дома или слабый напор воды, может привести к нежелательным последствиям и даже к судебным тяжбам. Во избежание подобных ситуаций, при осмотре объекта в присутствии покупателя и продавца сотрудником агентства должен составляться акт осмотра объекта недвижимости.

Можно ли выиграть от предпродажного ремонта? Вопрос непростой. У каждого покупателя всегда свое мнение по поводу ремонтов, отделочных материалов и мебели. Покупателю квартиры с хорошим ремонтом очень сложно угодить качеством отделки, материалами и особенно дизайном интерьера. Чаще всего разногласия вызывает цвет плитки в санузле или кухне, наличие или отсутствие натяжных потолков, покрытие пола. Цвет, фактура, рисунок и материал обоев — тоже очень спорный вопрос.

Сейчас покупателей можно условно разделить на 2 категории: одни ищут квартиру как можно дешевле, без отделки и хотят сами сделать ремонт «под себя», другие, наоборот, ищут квартиру с ремонтом, чтобы как можно быстрее вселиться и не тратить свое время и средства.

Любой ремонт стоит определенных затрат, что, безусловно, сказывается на конечной стоимости квартиры. В нынешней ситуации, сложившейся на рынке жилой недвижимости в Беларуси, однозначно, нельзя набить цену хорошим ремонтом. Вернуть вложенные средства в качественный ремонт и обстановку скорее всего не удастся, да и как говорится: «На вкус и цвет…»

Главный совет продавцам в нынешней ситуации не затевать глобальный ремонт! Новые владельцы, скорее всего, захотят все сделать по своему вкусу. Если квартира очень старая, то желательно освободить ее от ненужного хлама: выбросить или вывезти ненужные вещи, старую мебель и особенно ковры. Обязательно нужно провести тщательную генеральную уборку, вымыть окна, полы и санузел. Это избавит квартиру от посторонних и застарелых запахов, да и жилье будет смотреться просторнее и светлее. Единственная трата, которая может повысить стоимость квартиры это установка современных окон и металлической двери.

Если квартира современная, то можно сделать легкий косметический ремонт: обновить обои и потолки, устранить дефекты, которые сильно бросаются в глаза. Не стоит менять плитку в санузле, двери и полы! Квартира с косметическим ремонтом смотрится привлекательнее, чем конкурентные предложения со старым ремонтом.

Если это новая квартира без отделки, то нужно так и продавать. Не следует переносить стены, дверные проемы — это перепланировка, которую нужно регистрировать. Перенос электрики и сантехники тоже может не понравиться новым хозяевам, а ведь это достаточно дорогостоящие услуги. Обязательно нужно очистить квартиру от строительного мусора, если это не сделали строители. На что я посоветовал бы потратиться владельцам новостроек, так это на лампочки. Освещение должно быть в каждой комнате, коридоре, кухне и санузлах, потому что чаще всего осмотры происходят в вечернее время.

Бюджетные квартиры всегда пользовались и пользуются спросом на рынке арендного жилья, как самые доступные для студентов, молодых семей и приезжих. На мой взгляд, если сделать одинаково хороший ремонт в «хрущевке» или «новостройке», то арендатор сделает выбор в сторону нового жилья, даже если цена будет немного выше. Значение тут уже будет иметь состояние дома, подъезда, соседи, наличие парковки у дома и особенно размер квартиры, ведь новые квартиры значительно просторнее старых. Вкладывать средства целесообразнее в ремонт «новостройки», даже несмотря на то, что она больше по размеру и соответственно потребует и больших затрат, но сдать её можно дороже, а главное, быстрее.

Также стоит учесть, что если в старом доме не проводился капитальный ремонт, то существует большая вероятность того, что придется переделывать ремонт заново, т. к. при замене коммуникаций особенно сильно страдает плитка в санузле и кухня. При замене труб отопления, скорее всего, пострадает натяжной или гипсокартонный потолок, дорогие обои и покрытие пола. Существует также риск того, что старый дом может попасть под снос и вложенные деньги в дорогой ремонт и вовсе пропадут.

Так называемые «евроремонты» оправданы при сдаче квартиры «на сутки». Но в этом случае требуются еще большие затраты.

Аделина Попова, директор АН «Сильван»:

— Ремонт — это серьезное вложение денег, а сделки по купле-продаже недвижимости всегда сопряжены с риском. В любой момент хозяин может передумать продавать жилье, и что тогда? Кто возместит агентству убытки на выполненные работы? Никто. Поэтому в Беларуси услуги по предпродажной подготовке квартир не распространены. Подобное я видела только в зарубежном кино, где риэлтер и окна мыла, и обои клеила, и занавески стирала. К слову, коттедж она в итоге так и не продала.

Кроме того, АН «Сильван» ведет сделки преимущество по купле-продаже элитной недвижимости. Такие объекты, как правило, продаются в отличном состоянии, с хорошим ремонтом и профессиональным дизайном. Ни в каком дополнительном ремонте они не нуждаются.

С другой стороны, готовясь к сделке, мы всегда даем советы нашим клиентам: что лучше убрать или помыть перед выездом на объект с покупателем. Если хозяин сам решил сделать ремонт, то мы поможем с выбором дизайнера или бригады рабочих.

Важно то, что в ходе работы над сделкой всем своим клиентам мы предлагаем профессиональную рекламную компанию — фотосессию объекта, баннеры и растяжки. К слову, за рекламу деньги вперед мы не берем. Наш клиент платит только тогда, когда сделка уже состоялась. Такие условия подстегивают работу агентов и увеличивают доверие со стороны потребителя.

Есть что сказать?
Читать:

Витрина

ЖК "Променад", р-н Лебяжий

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Рассрочка от застройщика

Контакты: +375 44 561 86 18

Продается база отдыха

4 га земли в заповедном парке «Урочище Пышки» 10 капитальных строений , все коммуникации

Светлана

Контакты: +375 29 677-5...

Лента новостей