Оценка недвижимости станет точнее

На семинар, прошедший под руководством председателя БОО члена-корреспондента Международной инженерной академии Н.Ю. Трифонова, собралось около 80 заинтересованных слушателей: от старейшины белорусской оценки из Бреста Г. Н. Ляхнова, которому недавно исполнилось 79 лет, до студентов, готовящихся получить диплом инженера-оценщика. Также мероприятие посетили представители ведущих оценочных фирм, банков, страховых организаций.

В мировой практике оценочной деятельности выработаны подходы к оценке стоимости, обычно называемые затратным, доходным и сравнительным. Они зафиксированы в Международных стандартах оценки и используются в повседневной работе оценщиков. Особое место в процедуре оценки отводится затратному подходу, основанному на допущении, что стоимость объекта оценки связана с затратами на его сооружение или приобретение. В условиях стабильных рынков недвижимости этот подход, как правило, носит вспомогательный характер, переходя в основной лишь для того объекта, для которого иные подходы неприменимы в силу его уникальности или назначения, не связанного с извлечением дохода.

Принципиально иная ситуация при оценке на меняющихся рынках, типичных для стран СНГ, а с недавнего времени — и для большинства стран мира. В силу ненадежности исходных рыночных данных оценка должна быть выполнена с помощью максимума доступных подходов, в общем случае, всеми тремя. Природа ненадежности данных в каждом из подходов различна, поэтому применение всех подходов для оценки одного и того же объекта компенсирует недостатки каждого из них. Хотя затратный подход выглядит скомпрометированным из-за неумелого применения в период плановой экономики, когда он был объявлен единственно правильным, использование его в оценке недвижимости весьма широко и существенно. Такие расчеты стоимости также весьма важны для страховщиков, инвесторов, работников банковских залоговых отделов.

Реализуется он различными методами, причем наиболее распространенным является использование разного рода укрупненных показателей стоимости, сведенных в справочное издание. Но выпущенные в СССР справочники были ориентированы на базу проектирования и строительства того времени, что затрудняет их применение в нынешней практике. Да и последующее индексирование стоимости с, например, 1987 года в наше время не способствует повышению точности. Более того, иногда оценщик в результате получает откровенно бессмысленные результаты.

Инициативу подготовить новые справочники более двух десятилетий тому назад взяла на себя головная российская организация в этой области — ООО «Ко-инвест». Результаты вызывают огромное уважение. В серии «Справочник оценщика» за эти годы вышел ряд книг укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), которые были переработаны и для использования в электронном варианте. Под эгидой Совета объединений оценщиков Евразии этот опыт был продолжен в Казахстане. С помощью Белорусского общества оценщиков (БОО) эта развернутая справочная база, созданная на современных проектных и строительных решениях, была пересчитана на основе данных белорусского строительного рынка для условий Республики Беларусь.

Присутствующие с интересом выслушали двухчасовое сообщение одной из наиболее влиятельных (по данным интернета) женщин российской оценки, после чего г-жа Табакова еще долго отвечала на различные вопросы.