Аренда жилой недвижимости в Германии. Чем она отличается от аренды жилья в Беларуси?

Организаторами конференции выступили инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе (ИВО, г. Берлин) и Международная ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН).

Об особенностях аренды жилья в Германии рассказал на конференции Вернер Меркель, член президиума Немецкого координационного союза ассоциаций управляющих и сервисных компаний (DDIV), директор группы компаний VEGIS (Германия).

Господин Вернер Меркель ответил на многочисленные вопросы участников конференции, среди которых были представители Минжилкомхоза, Минстройархитектуры, некоммерческих жилищных ассоциаций из стран ЕС и СНГ, магистранты факультета экономики недвижимости БГТУ и др.

У кого можно арендовать жилье?

Строительство арендного жилья в Беларуси начало вестись чуть более двух лет назад. Первые 11 тыс. кв. метров были сданы в эксплуатацию в 2012 году. К 2016 году в республике предполагается ввести в эксплуатацию порядка 1 млн. кв. метров арендного жилья.

С 1 января 2012 года в республике одновременно начали создавать фонд жилых помещений коммерческого использования из числа свободных или освободившихся квартир государственного жилищного фонда. На сегодняшний день он насчитывает порядка 26,5 тыс. арендных квартир.

Предпочтение при распределении арендных квартир в Беларуси отдается первоочередникам. На оставшиеся квадратные метры могут претендовать другие очередники, а в исключительных случаях — и неочередники. Собственником всех арендных квартир в республике является государство. Оно и заключает с арендаторами договоры найма сроком на 5 лет. Далее срок действия договора может продлеваться на неопределенный срок. Главное, чтобы арендатор своевременно оплачивал арендную плату и жилищно-коммунальные услуги и не нарушал правила пользования жилыми помещениями.

Арендовать квартиру в Беларуси можно и на свободном рынке у частного физического лица. В этом случае стороны также заключают договор найма жилого помещения на определенный срок. Документ подлежит регистрации. Арендодатель платит налоги в зависимости от количества сдаваемых комнат и месторасположения жилого помещения.

Если говорить о Германии, то доля арендного жилья в этой стране составляет 53%, а в Берлине доходит до 80%. По законодательству оно передается арендатору на кратковременный или долговременный срок. Строительством арендного жилья занимаются сугубо частные компании. Государство к этому процессу не имеет никакого отношения и пополняет свой бюджет лишь за счет подоходного налога, который выплачивают арендодатели. Поэтому арендовать квартиру можно у частной организации или коммунального учреждения, а также у частного лица (собственника квартиры).

Арендное жилье может располагаться как в обычном многоквартирном доме, так и в доме, состоящем только из арендных квартир. При этом квартиры в арендном доме могут принадлежать одному собственнику — в этом случае речь идет о так называемом «доходном» доме. В случае если все квартиры в многоквартирном доме имеют разных хозяев, такая форма собственности называется совместным домовладением.

Найти квартиру можно по объявлениям в региональных либо общенациональных газетах, через интернет, а также через специализированные агентства недвижимости. На сегодняшний день услуги агентства (комиссионный сбор) оплачивает арендатор. Однако сейчас рассматривается вопрос о том, чтобы оплата услуг агента ложилась на плечи арендодателя. Поскольку именно это лицо заинтересовано в сдаче жилья внаем.

Договор аренды может заключаться как на определенный срок, так и бессрочно. Он является единым на всей территории ФРГ и служит надежной основой для арендных отношений.

Договор аренды в Германии

В Беларуси как такового договора аренды не существует. Как мы уже сказали, есть договор найма жилого помещения. Он типичный, но при желании сторон в него можно вносить дополнительные пункты.

Если говорить о договоре аренды в Германии, то в нем фиксируется адрес и размер квартиры, точно описывается обстановка, указывается размер арендной платы, дополнительные расходы, расходы по эксплуатации жилья, размер залога и другие пункты соглашения сторон.

Как правило, в Беларуси в договоре найма не оговаривается количество посещений арендодателем квартиросъемщика. Он может прийти в свою квартиру сколько угодно раз и в любое время суток.

Что же касается Германия, то посещение арендодателем квартиры четко регламентировано. Посетить свое жилое помещение он может только один раз в год, да и то только по договоренности и с письменного согласия арендатора. Правда, это не касается форс-мажорных обстоятельств.

Цена аренды

Поскольку собственником всех арендных квартир в Беларуси является государство, то оно и устанавливает фиксированную арендную плату на квадратные метры с учетом коэффициентов и в зависимости от месторасположения объекта.

При аренде квартиры у частника, цены на аренду жилья могут значительно колебаться и в основном регулируются спросом и предложением. Государство в этот процесс не вмешивается и не оказывает никакого влияния на формирование цен.

В Германии, как и в Беларуси, размер арендной платы зависит от конъюнктуры рынка (спроса и предложения), а также от возможностей квартиросъемщика ежемесячно выплачивать арендную плату. В целом, за небольшим исключением, цена аренды взвешенная и не является для арендатора большим обременением.

Правда, встречаются квартиросъемщики, которые не имеют возможности оплачивать арендную плату. Из-за невозможности предоставить им социальную квартиру (а этот фонд в Германии в последние годы сильно сократился), государство берет на себя оплату аренды либо предоставляет различные субсидии.

В то же время, в Германии в отличие от Беларуси государство регулирует арендную плату. По законодательству в течение трех лет повышать арендную плату можно только не более чем на 15% от сложившейся во многих городах и крупных населенных пунктах сельского типа средней арендной платы. При этом арендодатель должен иметь веские основания для повышения арендной платы, которые он должен обосновать. Например, если в одном доме в трех квартирах была повышена арендная плата, то это будет являться основанием для повышения цены аренды и для другого арендодателя.