Игроки рынка недвижимости предложили новую классификацию новостроек: что ждет рынок без класса «элит»?

Об этом и многом другом рассказали разработчики новой классификации на презентации «Жилая и коммерческая недвижимость: итоги 2013, прогнозы — 2014», организованной группой компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».

Напомним, что в Беларуси первые попытки создания классификации новостроек были сделаны несколькими годами ранее. Одна из классификаций была разработана той же группой компаний «Твоя столица», другая - компанией Viva Invest. В первом случае речь шла о 3 классах: «эконом», «бизнес» и «элит». В другой классификации выделялось уже 6 классов. К перечисленным выше классам добавились социальное жилье, комфорт-класс и класс де-люкс.

Отметим также, что в декабре 2012 года единая классификация жилья на рынке новостроек была утверждена в России. Ее разработчики выделили 4 класса качества жилья: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит». Данная работа также легла в основу пособия для классификации новостроек в рамках премии REALT GOLDEN KEY, организаторами которой выступил портал Realt.by.

Почему возникла идея создания новой классификации в Беларуси?

— На наш взгляд, предыдущие классификации были довольно сложными: они не имели четких характеристик и границ, актуальных сегодня. С течением времени меняются предпочтения и потребности потребителей рынка, совершенствуются технологии, видоизменяются спрос и предложение и т. д. Все эти факторы необходимо учитывать при отнесении объектов к тому или иному классу, — сказал, представляя новый продукт, Андрей Астрейко, начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».

Кроме того, разработчики новой классификации стремились максимально упростить диалог между потребителями рынка и застройщиками. Что касается последних, то им предложен более удобный и совершенный инструмент для работы — ориентир для определения достаточных и дополнительных характеристик, которые ожидают увидеть будущие потребители.

Что взято за основу классификации?

По словам Андрея Астрейко, в основу классификации положен покупательский спрос. «Мы изучили предпочтения потребителей рынка и выявили, какие характеристики объектов при выборе новостройки для них являются главными и за что, по большому счету, они готовы платить, — сказал аналитик. — Отмечу, что учесть максимальное количество факторов и нюансов, но при этом создать довольно простой инструмент помог состав команды. С одной стороны, группа компаний „Твоя столица“ аккумулирует информацию о предъявленном покупательском спросе, которая была взята за основу. С другой стороны, Национальное кадастровое агентство выполняет роль регулятора рынка. В работе над классификацией организация следила за объективностью факторов».

При подготовке новой классификации также использовался опыт соседних стран. Однако он не скопирован полностью, а адаптирован под запросы белорусского покупателя.

Например, один из участников мероприятия привел пример, что в Киеве и Китае дома не имеют ограничений по количеству квартир на одной площадке, как это предложено разработчиками новой классификации, но при этом они относятся к домам высокого класса. В то же время, со слов разработчиков классификации, белорусский потребитель уделяет этому параметру значительное внимание при выборе объекта недвижимости — значит, его желательно учитывать при проектировании домов.

Новые классы и их характеристики

По новой классификации все объекты подразделяются на 5 основных классов. При отнесении новостройки к тому или иному классу учитывалось 5 основных критериев: конструктивные особенности (10 характеристик), инженерно-эксплуатационная составляющая (3 характеристики), безопасность и сервис (4 характеристики), организация придомовой территории (3 характеристики) и месторасположение (3 характеристики).

— Если информации об объекте слишком много, то, выбирая объект, потребитель рискует запутаться. Поэтому мы исходили из принципа, чтобы классификация не содержала в себе слишком много информации, чтобы потребителю было легче определиться, к какому классу относится тот или иной объект, — сказал, представляя новый продукт, Дмитрий Ритвинский, начальник управления оценки ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Первый класс не поменял своего прежнего названия и называется «эконом», либо, согласно альтернативному названию, одна звезда. К данному классу жилья не предъявляется никаких особых требований. Сюда входят все панельные дома либо дома с материалами стен, которые по отдельным параметрам нельзя отнести к более высоким классам.

Второй класс — «стандарт», либо две звезды. К данному классу могут относиться и панельные дома, и дома с другим материалом стен (кирпичные, каркасно-блочные). Причем, если дом панельный, то к нему предъявляются некоторые обязательные требования: например, наличие в шаговой доступности рекреационной зоны и единое управление. Третий класс — «комфорт», либо 3 звезды. Начиная с данного класса появляется все больше жестких требований. При отнесении объекта к комфорт-классу обязательными являются 9 характеристик из 23.

Четвертый класс — «престиж», либо 4 звезды. К объектам данного класса предъявляются еще более жесткие требования. Из 23 характеристик обязательными являются 18.

Пятый класс — «люкс», либо 5 звезд. Это самый высокий класс жилья. При отнесении объекта к данному классу должны быть соблюдены 23 обязательные характеристики.

Как видим, разработчики новой классификации ушли от некоторых привычных названий классов, которые уже достаточно давно прижились на рынке. «Мы целенаправленно ушли от названий классов „бизнес“ и „элит“, потому что разработанная классификация — принципиально новая. Нам было важно избежать пересечения со старыми подходами, чтобы исключить еще большую путаницу. Да и по своей этимологии эти слова несвойственны для сферы недвижимости», — пояснил представитель НКА Дмитрий Ритвинский.

Поскольку в основу классификация были положены объекты, которые присутствуют на рынке сегодня, то разработчикам классификации было несложно распределить их по классам и определить их долю на рынке. Так, на сегодняшний день к эконом- и стандарт-классу относится 79% всех домов, к комфорт-классу — 14%, к престиж-классу - 7% домов. Такой класс, как люкс, в настоящее время на белорусском рынке не представлен. По словам разработчиков, он описан исходя из формирующихся сегодня требований покупателей к такому типу жилья и потому, что такие объекты могут появиться. Это задает вектор развития на рынке.

Как внедрить классификацию?

Это сложный вопрос, который долго обсуждался разработчиками классификации, но на который однозначного ответа пока нет. «На это нужно какое-то время. Использовать классификацию можно при условии, что она будет принята рынком. Нужно сесть за стол и обсудить предложенную классификацию, увидеть реакцию девелоперов, застройщиков, покупателей», — ответил на вопрос журналиста портала Realt.by Дмитрий Ритвинский.

При этом, новая классификация уже может использоваться профессиональными игроками на этапе разработки концепции проекта — для определения тех характеристик объекта, которые будут востребованы рынком и позволят максимизировать финансовую эффективность проекта.

Не является панацеей и принятие данного документа на законодательном уровне, считает начальник управления оценки НКА. «Сначала надо посмотреть, как новая классификация будет работать на практике. Утвердить ее в Госстандарте можно. Но после этого будет гораздо сложнее вносить в нее изменения. Со временем какие-то характеристики будут становиться неактивными, и их надо будет менять», — сказал Дмитрий Ритвинский.

Обсуждение открыто

Уже на презентации началось активное обсуждение новой классификации: игроки рынка говорили о критериях определения класса качества и о том, как ее внедрение может повлиять на развитие рынка, в том числе поведение цен.

Поскольку классификация готовилась для потребителя, то потребитель сам все расставит по своим местам. Такую точку зрения высказал на презентации Владимир Здобнов, генеральный директор группы компаний «ЮНИВЕСТ-М». Специалист рынка считает, что наполнить техническими новациями дома, относящиеся к классам «престиж» и «люкс», вовсе не проблема. Но при выборе такого дома потребитель в первую очередь обращает внимание на главный критерий — месторасположение объекта на карте города. У него есть субъективное мнение: нравится или не нравится место, и это мнение трудно порой объяснить. Поэтому, считает Владимир Здобнов, 50% успеха отнесения объекта к тому или иному классу подтверждается лишь таким критерием, как месторасположение. За место готовы платить гораздо больше, чем за технику, уверен гендиректор группы компаний «ЮНИВЕСТ-М».

В своей презентации Дмитрий Ритвинский отметил несколько важных моментов: «Во-первых, любая классификация — результат огрубения действительных граней между видами, потому что они относительны. Как бы мы не пытались распределить все объекты по классам, среди них все равно будут присутствовать те, которые будут находиться „на границе“. И это нормально. Во-вторых, классификация — это не мертвый и закостеневший инструмент. С развитием рынка происходит уточнение и изменение классификаций. Пройдет полгода, год, а возможно, 10 лет. На рынок новостроек могут прийти совсем другие потребители. Поменяется покупательский спрос, и что-то изменится в классификации».

Свою точку зрения высказал Владимир Давидович, руководитель группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА»: «Рынок давно ждет новой классификации. При ее подготовке мы ориентировались на потребительский спрос. Если при строительстве объекта упустить из виду одну или две характеристики, обязательные для целевой аудитории определенного класса, это негативно скажется на темпах реализации и финансовой эффективности проекта».