«Люди сильно переоценивают свои квартиры, как итог — неадекватные цены». Что происходит на рынке недвижимости Гомеля

«Покупатели ждут, когда ценник упадет, и не торопятся с решением»

— Глобально в Гомеле ничего не изменилось: предложение зашкаливает и продолжает расти. Сейчас количество квартир дошло практически до какой-то своей критической отметки. Полгода назад количество выставленных на продажу квартир в Гомеле и близлежащем пригороде составляло около 1500−1700 объектов. Сейчас к этим данным можно смело добавить 100−200 объектов.

Причем такую ситуацию на рынке сформировали и продавцы, и покупатели. Собственники квартир, как правило, сильно переоценивают свою недвижимость. Более того, в последнее время люди, на мой взгляд, необоснованно увеличили цены. Это произошло потому, что все смотрят, как формирует цену на квартиру обычный потребитель. А происходит это, как правило, с запасом в $ 5 тысяч. Добавьте сюда момент переоцененности, и мы получаем на выходе цену предложения существенно выше рынка. Но когда приходит новый продавец, то он видит сформированную отметку предложения и ставит свою квартиру немного выше этой отметки («У меня ж стоит 2 окна и положен ламинат в какой-то комнате»). В итоге это неадекватная цена и замкнутый круг.

Однако положительная тенденция все же наметилась. В последнее время в наше агентство недвижимости все чаще обращаются люди, которые хотят, чтобы опытный специалист оценил их квартиру согласно рынку. Далее они сами пробуют продать свою недвижимость. Само это явление говорит о том, что появилось понимание четкой ценовой позиции на рынке. В свою очередь, покупатели ждут, когда ценник немного упадет, и не торопятся с принятием решения.

По словам специалиста рынка недвижимости, в Гомеле сегодня большая часть сделок происходит с привлечением кредитов. И если вдруг банки прекратят кредитование, то рынок просядет существенно. Покупательская способность осталась на том же уровне, что и полгода назад. Летом всегда спрос немного спадает, а к осени повышается. Но эти незначительные колебания было бы опрометчиво называть тенденцией рынка.

Реальные цены на квартиры в Гомеле

— У каждого района Гомеля собственная средняя цена по квадратному метру. Затем определяющими факторами являются год постройки дома, инфраструктура и ремонт в квартире. Современные каркасно-блочные дома ожидаемо стоят дороже обычных «панелек».

Если это пятиэтажные панельные дома, то однокомнатные квартиры стоят от $ 18,5 тысячи до $ 28 тысяч (если речь идет о квартире с хорошим ремонтом). Самые дешевые варианты — это всегда жилье без ремонта на крайних этажах в старом жилом фонде. Те, что подороже, — это квартиры в домах внутри уже сложившейся инфраструктуры. Например, за $ 29 тысяч мы не так давно продали апартаменты 50 кв. м с ремонтом на пр-те Октября. И это предложение «ушло» буквально за 1,5 месяца.

Если вести речь о средних ценах на двухкомнатные квартиры в пятиэтажных домах, то это $ 20−25 тысяч. При этом в девятиэтажных домах минимальные цены будут стартовать от $ 24 тысяч. Все зависит от планировки и ремонта. В 17-м микрорайоне, Волотове и на Шведской Горке квартиры современных планировок большего метража, поэтому там и уровень цен отличается. В этих районах можно встретить «двушки» и за $ 30−32 тысячи.

Если говорить о районах, то одна из самых сложных локаций в отношении ликвидности — Новобелицкий район. Уровень цен там в пятиэтажных домах стартует от $ 16 тысяч. В девятиэтажных домах критичный минимум — $ 17,5 тысячи.

Изменятся ли цены на недвижимость в ближайшее время?

— Спрогнозировать положение дел на рынке недвижимости на самом деле непросто. Однако в последнее время экономическая ситуация в стране довольно стабильна, и это хороший знак. В моем понимании, когда уровень цен меняется в пределах 3−5%, это можно назвать затишьем.

Однако с учетом количества предложения сейчас, рынок в ближайшее время должен незначительно снизиться. Потому что цены, которые находятся сейчас в рекламе, однозначно завышены. Такие объекты будут подолгу «висеть» в объявлениях, и продавцу рано или поздно придется скорректировать свое предложение.

Тем не менее, если говорить о ситуации в целом, то в Гомеле рынок недвижимости «живой». Он динамичный, развивается и живет собственной жизнью, — считает директор АН «Гид по недвижимости». — По количеству сделок июнь был очень продуктивным, а июль и август — просто великолепны. И это радует. Однако здесь многое зависит от работы агентства недвижимости с клиентом.

Что говорит аналитика?

По данным аналитического отдела Realt.by, во II квартале 2019 года спрос на недвижимость в Гомеле снизился на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это характерно также и для других регионов Беларуси.

Несмотря на то, что активность покупателей не дотягивает до прошлогоднего уровня, положительная динамика цен наблюдается в большинстве городов страны. Во II квартале 2019 года рост цен был отмечен у 11 региональных центров, снижение — у 6. Среди областных центров небольшой «минус» был зафиксирован только в Гомеле.