Как не ошибиться при выборе агентства недвижимости

В условиях обострения экономической ситуации в стране и снижения доходов большинства людей покупатели и продавцы недвижимости стараются все чаще экономить на риэлтерских услугах. При этом люди часто задаются вопросом: за что они платят риэлтерам и как не ошибиться в выборе агентства?

В первом октябрьском номере нашей газеты (№ 39 от 3 октября 2011 года) мы рассказали нашим читателям, кто такие черные риэлтеры, а также о том, чем рискуют продавцы и покупатели, решившие приобретать недвижимость самостоятельно, без участия агентства недвижимости. Надо сказать, что на публикацию откликнулись наши читатели, которые уже совершали сделки с жильем с помощью риэлтерских компаний либо собираются совершать в ближайшее время. Из всего услышанного можно сделать вывод, что у потребителей риэлтерских услуг сложилось неоднозначное мнение как о самих отдельных агентствах недвижимости, так и о работе их сотрудников. Например, один из собеседников рассказал, что он обратился в агентство недвижимости, которое подобрало ему квартиру. Однако за 5 дней до заключения договора купли-продажи и нотариального удостоверения сделки вдруг поменялся собственник жилого помещения. Покупателя это привело в «легкое» замешательство. Поэтому он позвонил в редакцию газеты и поинтересовался, как ему быть в данной ситуации и на какие действия агентства он вправе рассчитывать?

Учитывая то, что в настоящее время цены на недвижимость достаточно высоки, а экономическая ситуация такова, что жизненный уровень людей постоянно снижается, потребители риэлтерских услуг вынуждены на многом экономить. И, считая деньги, люди часто задаются вопросом: каков круг обязанностей агента и риэлтера в сделке, что входит в стоимость риэлтерской услуги, какой компании отдавать предпочтение, чтобы быстро и без риска решить свой квартирный вопрос?

Действительно, как показывает практика, несмотря на пристальный контроль и регулирование риэлтерской деятельности лицензирующим органом — Министерством юстиции, не все агентства недвижимости одинаковые, и не все специалисты риэлтерских компаний, как, в принципе, и специалисты других сфер, оказывающих услуги населению, одинаково добросовестно выполняют свои обязанности по отношению к потребителям. Возможно поэтому у отдельных граждан, которые обращались за услугами в агентства недвижимости, сложилось не совсем лестное мнение о работе риэлтеров и агентов. Им показалось, что работа риэлтера и агента легка и беззаботна: знай себе, обзванивай клиентов, встречайся, показывай, а еще лучше — жди их звонков, и денежки сами будут течь к тебе в карман. А некоторые потребители просто разводят руками и удивляются, за что же им приходится платить такие большие деньги агентству? Неужели только за сбор документов и сопровождение участников сделки в нотариальную контору? Руководствуясь такими соображениями, эти люди пробуют самостоятельно решить свой квартирный вопрос и сэкономить при этом деньги на услугах риэлтеров.

Со своей стороны мы никоим образом не собираемся оспаривать мнение этих людей, потому что каждый человек сам для себя решает, обращаться ему за услугой в агентство недвижимости или нет. Если человек считает, что он способен и располагает временем самостоятельно решить такой сложный вопрос без помощи профессионалов, он имеет на это полное право. Тем не менее, как показывает опыт, помыкавшись так по полгода, а то и по году, но так и не решив свой квартирный вопрос, многие из этих людей обращаются за помощью в риэлтерские организации.

Но вот как же выбрать эту одну надежную риэлтерскую компанию? Ведь сегодня в Беларуси работает порядка 110 агентств недвижимости, из них около 80 — в Минске.

Выбираем агентство

При выборе риэлтерской организации надо в первую очередь обращать внимание на опыт и репутацию компании, интересоваться, какие гарантии она предоставляет, и тогда вам не придется тратить нервы на каждом этапе сделки с недвижимостью. В настоящее время на минском рынке недвижимости есть компании с опытом работы 10, 15 и даже 20 лет. В некоторых из них практически по столько же лет работают и риэлтеры. В то же время, сегодня на рынке работают и компании, пришедшие в этот бизнес совсем недавно. Без сомнения, их специалисты не будут иметь такого большого опыта работы. Поэтому при выборе агентства недвижимости надо отдавать предпочтение компаниям, давно и успешно работающим на этом рынке. Ведь известно, что в той компании, где хорошо организован технологический процесс, где есть в наличии более полная база данных о спросе и предложении объектов недвижимости на рынке, более качественно обслужат и потребителя. Как правило, в таких агентствах недвижимости более скрупулезно подходят и к подбору своих сотрудников — риэлтеров и агентов, а также предъявляют более высокие требования к качеству их работы. Большие солидные риэлтерские организации основной акцент в работе с потребителями делают сегодня на развитии Интернет-технологий.

При выборе риэлтерской компании очень важны и рекомендации друзей и знакомых, особенно если среди них есть люди, которые уже решали свои жилищные проблемы с помощью того или иного агентства и остались довольны их услугами.

Придя в агентство недвижимости, оцените состояние офиса, каков ремонт в нем сделан, техническое оснащение. Ведь офис и сотрудники в нем во многом служат визитной карточкой компании, по его состоянию можно судить и о финансовом положении агентства. Ознакомьтесь с лицензией на оказание риэлтерских услуг, выданной риэлтерской организации Министерством юстиции. В доступном для обозрения месте должны быть вывешены свидетельства об аттестации риэлтеров.

Внимательно изучите договор на оказание риэлтерских услуг, который впоследствии вам предложат подписать. Последний образец Примерного договора на оказание риэлтерских услуг, разработанный Минюстом, детализирован и имеет 13 приложений. После подписания такого договора у вас впоследствии не должно возникнуть никаких проблем. Тем не менее, это Примерный договор, поэтому вы имеете право требовать внесения в него дополнительных и важных на ваш взгляд пунктов.

Вы должны работать только с аттестованным специалистом — риэлтером. Этим лицам в соответствии с постановлением Минюста выдаются идентификационные пластиковые карточки, и оказание услуг без наличия такой пластиковой карточки является грубым нарушением, влекущим за собой аннулирование лицензии. Идентификационная пластиковая карточка — это бланк строгой отчетности. Карточка содержит фото специалиста, ФИО, наименование должности, наименование организации, реквизиты лицензии, срок действия карточки и срок действия лицензии.

За что платим

Продавцы, решившие самостоятельно продавать квартиру, не способны в полной мере соблюсти условия безопасности. Круг посвященных о продаже квартиры лиц постоянно расширяется, что многократно увеличивает степень риска для продавца. Ведь никогда не знаешь, кто к тебе придет в квартиру и с какой целью. При работе с риэлтерской компанией все контакты с потенциальными покупателями идут только через агента, то есть сохраняется конфиденциальность предстоящей сделки. Прежде чем показать ее, специалисты агентства убедятся, что перед ними действительно покупатель, который ни в чем, кроме покупки, не заинтересован. Квартира показывается только в присутствии агента. Торги с покупателем тоже ведет агент, который знает ситуацию на рынке недвижимости и сумеет защитить ваши интересы.

Клиент-продавец вправе также рассчитывать на грамотное рекламирование квартиры, а также то, что специалист агентства максимально достоверно определит рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта с учетом всех факторов ценообразования. определит технические характеристики объекта по документам и в процессе личного обследования выявит его достоинства и недостатки, даст конкретные рекомендации по необходимой предпродажной подготовке. поможет найти компромиссные условия и выработать график проведения сделки, устраивающий обе стороны. осуществит подготовку полного пакета документов, необходимых для перехода прав собственности, с учетом конкретных особенностей каждой сделки. организует нотариальное удостоверение и регистрацию сделки. поможет грамотно произвести взаиморасчеты сторон и организовать освобождение объекта недвижимости для передачи его новому владельцу по акту сдачи-приемки.

Роль риэлтера для покупателя как защитника его интересов на всех этапах сделки трудно переоценить. Чего только стоит проверка юридической чистоты квартиры! Это только на первый взгляд кажется, что получить справки и иные для сделки документы очень просто — через службу «одно окно» или нотариуса. А сколько неточностей и ошибок бывает в этих документах, которые порой вскрываются только при удостоверении сделки или даже регистрации! И только благодаря грамотным риэлтерам эти неточности быстро ликвидируются. А потом, многие справки имеют ограниченный срок действия — один месяц. А если за это время вы не успеете совершить сделку, что тогда? Снова получать справки, платить за них деньги и искать нового покупателя?

Прежде чем заключать договор о покупке квартиры, риэлтер удостоверится, что продавец имеет право отчуждения квартиры, то есть у него есть соответствующий правоудостоверяющий документ на жилплощадь. Для совершения сделки он идентифицирует личности сторон, установит подлинность паспортов, обследует их на отсутствие ошибок и неточностей.

Особенно много спорных вопросов существует по наследственным делам, когда в основе оформления договора купли-продажи лежит свидетельство о праве на наследство. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. Риэлтеры, зная все эти нюансы, с особой тщательностью относятся к подобным сделкам.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т. е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у риэлтера возникнут малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если он заподозрит, что продавец злоупотребляет алкоголем, он получит справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Ведь сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, признается судом недействительной. К тому же, если продавец менял место жительства, то риэлтер должен получить справку не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.

Если квартира продается по доверенности, риэлтеру прежде всего узнает причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Далее он соберет сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным — когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который предпримет риэлтер, — убедится в том, что владелец квартиры жив.

Сотрудники крупных риэлтерских компаний имеют большой опыт по части проверки квартир и наработали нужные контакты. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времени, и, самое главное, риэлтеры смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете, предостерегут от покупки опасной квартиры.

Все, о чем мы рассказали, — это далеко не весь перечень услуг, которые предоставляют риэлтеры. Поэтому вам делать выбор: проводить сделку самостоятельно, экономя на оплате риэлтерских услуг, или все же положиться на профессионалов, отрабатывающих свои деньги качеством предоставляемой услуги. Причем, если учесть то, что на протяжении своей жизни человек совершает, как правило, только одну-две сделки с жильем, а также цену самой недвижимости, то такой ли уж дорогой покажется стоимость риэлтерской услуги?

Газета "Недвижимость Белоруссии"