Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — Уроки 99-го: что на самом деле произошло с ценами на минскую недвижимость в конце прошлого века?

Уроки 99-го: что на самом деле произошло с ценами на минскую недвижимость в конце прошлого века?

01.12.2015 35 24087

Артём Сахаревич

Ни у кого не осталось сомнений, что текущий кризис не похож на предыдущие. В 2009-ом и 2011-ом годах ситуация развивалась по схожему сценарию — за резким девальвационным шоком следовали скорое оздоровление экономики и возврат благосостояния белорусов на докризисный уровень. Непростой 2015 год уже подходит к своему концу, но негативные тенденции во многих отраслях остаются, а местами и усиливаются.

Рынок жилья не может оставаться в стороне от происходящего. Прошедшая осень отметилась самым сильным снижением цен за последние 10 лет, хотя обычно конец года был самым благоприятным периодом для продавцов квартир.

В первой половине года мы проводили аналогию между текущей ситуацией на рынке и 2009-ым годом. Вплоть до середины лета многие процессы совпадали, но с очередным скачком курса доллара в августе «дороги» кризисов 2009-го и 2015-го разошлись.

Ощутимой пользы от сравнения текущей ситуации с тем временем больше нет. Означает ли это, что происходящее сегодня — нечто совершенно уникальное, до сих пор не имевшее аналогов в суверенной истории столичного рынка недвижимости? — Лишь отчасти.

За годы независимости наша страна пережила немало сложных лет, но, пожалуй, самым запоминающимся был кризис на рубеже тысячелетий. Вслед за Россией Беларусь попала в водоворот проблем, и, похоже, история вновь повторяется. 17 лет назад положение дел в восточной соседке ёмко описывало единственное слово — дефолт, сегодня на слуху санкции, события на Украине и в Сирии. Впрочем, и тогда, и сейчас за ними скрывались обвал цен на нефть и длительная экономическая рецессия.

Детального обзора кризиса 1998−2000 гг. с точки зрения ситуации на рынке жилья белорусской столицы нет. По крайней мере найти таковой не удалось. Мы попытались восстановить по крупицам те события, собрав воедино данные из самых разных источников. Как оказалось, у кризиса конца 90-х и того, что развивается сегодня, немало общего. Первая статья из цикла материалов о кризисе 1998−2000 гг. будет посвящена динамике цен на квартиры в Минске в то непростое время.

На прошлой неделе Realt.by отпраздновал своё 10-летие, а значит динамики цен на квартиры в Минске с 1998 года у нас нет. Данные по реальным сделкам от Кадастрового Агентства за тот период «обезображены» галопирующей инфляцией и дают больше вопросов, чем ответов. Решить проблему помог архив газеты «Недвижимость Белоруссии» за 1998−2002 гг. Уже тогда там еженедельно публиковали средние цены предложения квартир в разрезе числа комнат. Мы собрали эти данные воедино, обработали их, сгладив недельные «шероховатости», и вывели общий индекс цен на квартиры за каждый месяц аналогичный тому, что сегодня рассчитывается на Realt.by.

Общим для двух кризисов является продолжительное снижение цен на квартиры. Дефолт в России был объявлен в августе 1998 года, после чего в Беларуси сразу же начала «плясать» инфляция, которая, впрочем, никак не отразилась на долларовых ценах на квартиры. Более того, в последние месяцы 1998 года даже наблюдался их небольшой рост. Судя по тому, что число сделок купли-продажи квартир в то время не упало, а оставалось стабильным, многие предпочитали инвестировать свободные средства в недвижимость.

Благодаря этому продавцы жилья еще какое-то время «храбрились», но начиная с января 1999 года цены на квартиры в Минске снижались без остановки на протяжении 19 месяцев. Ценовое дно наблюдалось в июле 2000 года, к тому моменту долларовые цены упали на 37,1%.

Если смотреть на месячную динамику сегодня, то минский «метр» теряет в цене уже 13 месяцев подряд и за это время снижение составило порядка 22,5%, а самое резкое снижение цен наблюдалось в апреле (-3,2%). 16 лет назад месячные темпы снижения достигали 4,2%. Примечательно, что тогда максимальный разгон наблюдался в последние два месяца перед достижением «дна». В целом, скорость снижения в 1999—2000 гг. была выше — в среднем 2,4% в месяц против 1,9% сейчас.

Цены на квартиры в Минске вернулись на докризисный уровень только через 4,5 года — летом 2003-го.

Снижение цен в абсолютном выражении

В декабре 1998 года, в последний месяц перед началом ценового обвала, за 1-комнатную квартиру в Минске просили в среднем 13 тысяч USD. Средняя цена предложения 2-комнатной квартиры составляла 19,8 тысяч, 3-комнатной — 29 тысяч.

На минимуме цены выглядели совершенно иначе: в среднем 8,8 тысяч стоила однушка, 12,7 тыс. двушка, 19,7 тыс. трешка. Таким образом цены на 3-комнатные квартиры опустились ниже докризисного уровня 2-комнатных, которые в свою очередь выставлялись по цене ниже, чем 1-комнатные в конце 98-го. На данный момент такого сильного удешевления пока не произошло, но благодаря обильному предложению купить +1 комнату по ценам 2014 года уже можно.

А как же евро и рубль?

Многие часто упоминают «сильный» доллар, когда говорят о переоцененности столичной недвижимости. Действительно, динамика цен на квартиры в Минске сильно отличается в зависимости от выбранной валюты. Так, в евро минская недвижимость подешевела лишь на 11% за год. Цены на квартиры в российских рублях и вовсе увеличились с середины 2014 года почти наполовину. Возникает логичный вопрос: должен ли минский «ценник», традиционно привязанный к доллару, реагировать на его укрепление к другим валютам. Судя по событиям 15-летней давности — нет.

Хотя первые банкноты объединенной европейской валюты стали использоваться только с 2002 года, в безналичных расчетах евро использовался с 1 января 1999-го. Любопытно, что на 1999−2000 гг. пришлось резкое ослабление евро к доллару, соразмерное тому, что мы наблюдаем сегодня.

1 евро стоил 1,137 доллара в начале 1999, в сентябре 2000-го соотношение составляло уже 1:0,849. Т. е. евро ослабел к доллару более, чем на 25%. Благодаря этому падение долларовых цен на 37,1% превращается в 21,7%, когда речь заходит о евро. Паритет с докризисным уровнем цен в евро был достигнут не за 4,5 года, как в случае с долларом, а за 2 года.

Российский рубль: в первой половине 1998 года 1 квадратный метр жилья на вторичном рынке жилья города Минска стоил около 2500 рублей. В конце того же года — 10 000 рублей. Т. е. для россиян, которые имели сбережения в рублях, Минск «подорожал» в 4 раза. Вернулись цены в рублях на докризисный уровень? — Нет. Они опускались до 8000 рублей в середине 2000 года, но с тех пор наблюдался преимущественно рост.

Ситуация повторяется: нынешний взлет курса доллара по отношению к рублю самый сильный с 1998 года. Учитывая опыт тех лет, стоит ли ждать возврата цен на квартиры в Минске до уровня в 40 000 российских рублей, который был нормой на протяжении 2009−2012 гг. Подобный сценарий выглядит крайне маловероятным и, пожалуй, возможен лишь в случае резкого разворота динамики цен на нефть.

Читать продолжение

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь