Цены на витебскую «вторичку» снизились вдвое. Разбираемся в причинах

Реалии рынка

— Сегодня однокомнатную квартиру улучшенной планировки в городе можно купить в среднем за $ 20 тыс. Год назад такая квартира стоила около $ 40 тыс. Однокомнатная «хрущевка» в центре города обходится покупателю еще дешевле — примерно $ 16−17 тыс. Двухкомнатная квартира улучшенной планировки стоит сегодня $ 26−28 тыс., хотя годом ранее ее можно было приобрести за $ 51−52 тыс. В настоящее время «двушка» старой планировки стоит $ 20−22 тыс., год назад ее можно было купить за $ 46 тыс., — рассказывает о сложившейся ситуации на рынке жилья Светлана Шитик, начальник отдела риэлтерских услуг РУП «Витебское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

По мнению Андрея Стаселько, заместителя директора АН «Проспект», падение цен позволило сегодня многим витеблянам решить свою жилищную проблему. Еще год назад они об этом даже не мечтали.

— Сейчас без проблем можно переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. Если год назад на доплату требовалось $ 10−15 тыс., то сейчас дельта снизилась до $ 5 тыс. В этом я вижу плюс, который преподнес нам кризис, — уточняет Андрей Стаселько.

С такой точкой зрения согласился и Игорь Бодрицкий, директор ОДО «Агентство-УЮТ». Специалист говорит о том, что сегодня вторичный рынок жилья в городе достиг уровня цен 2006−2007 годов. «Сейчас квартира стала доступна для тех покупателей, которые не могли себе позволить ее год назад за $ 40 тыс.», — уточняет директор агентства недвижимости.

— Цены на «вторичку» серьезно снизились. Однако нельзя сказать, что рынок мертвый. Конечно, его очень лихорадит от постоянно меняющегося курса доллара, — делится своими наблюдениями Игорь Бодрицкий. — Но сделки все равно совершаются, люди покупают и продают свои жилые помещения. Из-за избыточного предложения квартир, а их сегодня в городе насчитывается около 2 500, агентам приходится показывать до десяти объектов. Но эта работа все равно приносит результат.

Только единицы готовы доплачивать за престижность места

Во время кризиса люди потеряли интерес и к «сталинкам», которые раньше пользовались в городе достаточно большим спросом.

— Сегодня спрос на «сталинки» практически отсутствует. Раньше историко-культурный центр больше всего интересовал россиян. Теперь и они потеряли интерес к этим жилым помещениям, — говорит Светлана Шитик.

При этом специалист добавляет, что цена квадратного метра на «сталинки» в центре города будет примерно на $ 300 дороже по сравнению с квартирами типовых потребительских качеств.

— Цены на «сталинки» зависят от состояния домов. Клиенты готовы покупать квартиры в историческом центре, но не готовы за них доплачивать. Если перед ними будет стоять выбор купить двухкомнатную квартиру новой планировки в Билево общей площадью 63 кв. м за $ 35 тыс. либо «двушку» без балкона на первом этаже по ул. Ленина, то, скорее, они выберут новостройку, — добавляет специалист.

Андрей Стаселько рассказывает, что года два назад был бум на квартиры на пешеходной улице Суворова вблизи амфитеатра. Это при том, что очень многие дома до сих пор имеют деревянные перекрытия.

— В этом престижном месте находится всего пару домов, которые действительно достойны внимания. В них квартиры будут стоить достаточно больших денег. Чтобы человек купил квартиру в соседних домах, его еще надо уговорить, — делится опытом работы заместитель директора АН «Проспект». — Прошли те времена, когда люди могли доплачивать за престижность места. Это могут сделать только единицы. Сегодня покупатели вначале интересуются ценой, а потом уже говорят о своих предпочтениях.

Россияне демпингуют

—  В предыдущие годы активными покупателями квартир в Витебске были граждане РФ. Но из-за резкого падения цен на жилые помещения в своей стране россияне сегодня выступают у нас не в качестве покупателей, а продавцов. Ориентиром для них является свой рынок. Они сбрасывают цены и продают квартиры ниже сложившейся продажной цены в Витебске примерно на $ 5 тыс. и более. И таким образом они диктуют свои условия на рынке, — называет одну из основных причин резкого падения цен в городе Светлана Шитик.

С ней соглашается и Андрей Стаселько. Он говорит о том, что до кризиса с участием россиян в городе проходили достаточно крупные сделки.

— Но сегодня эти люди приехали в Витебск не покупать, а продавать свое жилье. Они готовы снижать цены и терять деньги в зависимости от того, когда ими была приобретена квартира — год, два или три назад, — уточняет специалист.

Он приводит яркий пример. Три года назад с помощью АН «Проспект» гражданин России приобрел квартиру площадью 103 кв. м с тремя балконами по ул. Чехова за $ 78 тыс. Примерно 2 месяца назад агентство реализовывало эту квартиру уже за $ 51 тыс.

«Вклад» застройщиков в снижение цен на «вторичку»

Второй немаловажной причиной, повлекшей «вторичку» вниз, стали низкие цены на новостройки у местных застройщиков.

— Цены на вторичном рынке жилья приближаются к таковым на первичном рынке. Сегодня застройщики продают новые квартиры в панельных домах в среднем по Br8−9 млн/кв.м. Если кто-то из продавцов хочет сейчас продать свою квартиру на «вторичке», он должен ориентироваться на цены новостроек, — говорит Светлана Шитик.

Со своей стороны Андрей Стаселько добавляет, что в отличие от предыдущих лет сегодня строится много нового жилья. Без проблем можно купить новую квартиру в Витебске, причем по достаточно приемлемой цене. Поэтому «вторичку» покупают только те, кто предпочитает жить в центральной части города либо историческом центре.

— Молодежи непринципиально, где жить. Они едут в Билево, в район с хорошо развитой инфраструктурой. Сейчас что там, что в центре цены на квартиры будут примерно одинаковые. Разница заключается лишь в том, что в центре находится преимущественно старый фонд, а в Билево — новый, — уточняет специалист.

Соглашается со своими коллегами и директор ОДО «Агентство-УЮТ». Он говорит о том, что в Билево можно построить новую квартиру за $ 15−17 тыс. На вторичном рынке, как раньше, она не будет стоить $ 40 тыс. даже с самым дорогим ремонтом.

— Поэтому, естественно, первичный рынок тянет за собой вторичный, где цены непрерывно падают. Сделки на «вторичке» совершаются только по тем объектам, цены на которые намного ниже среднего уровня, — уточняет Игорь Бодрицкий. — Излишек предложения на первичном рынке и постоянно меняющиеся цены непосредственно влияют на вторичный рынок, отчего его и лихорадит. Соответственно, пока мы не добьемся стабильности на первичном рынке, на «вторичке» будет продолжаться падение цен.