$1.359 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Итоги-2016: в каком состоянии столичный рынок жилья завершает год?

27.12.2016 38 14604

Автор: Артём Сахаревич

До конца года остались считанные дни, и самое время подводить итоги. 2016-ый оказался богатым на события и изобиловал рекордами. Сегодня мы рассмотрим основные факторы, определявшие «погоду» на столичном рынке жилья, а также попробуем оценить их возможное влияние в будущем.

Интересы у всех участников рынка разные, зачастую диаметрально противоположные. Нужно как-то дифференцировать влияние каждого фактора, поэтому «негативными» названы процессы, которые вели к сокращению спроса и снижению цен. Соответственно, рост спроса и повышение цен в контексте данного обзора названы «положительными».

ЭКОНОМИКА

Красноречиво описывает ситуацию в экономике долларовый ВВП — по всей видимости, он окажется минимальным за последние 10 лет. Самое печальное, что падение идёт второй год подряд, а значит кризисы 2009 и 2011 годов уже не идут в сравнение с текущим. Последний раз такая длительная рецессия наблюдалось в конце 90-х, но тогда выход из кризиса получился стремительным из-за резкого роста цен на нефть. С начала этого года «чёрное золото» также выросло в цене, но это по-прежнему лишь половина от докризисного уровня.

Много заявлений звучало о выходе на «траекторию роста», т. е. о замедлении темпов падения экономики. Но даже если экстраполировать эту «траекторию» на будущие периоды, вряд ли мы увидим реальный рост экономики раньше 2018 года. В 2017-ом, скорее всего, будет «ноль» или ещё один, но уже не такой большой, «минус».

Будет справедливо указать на тот факт, что динамика среднегодовой заработной платы последние 4 года движется в унисон с ВВП. «Как работали — так и заработали.» К вопросу о том, насколько цены на квартиры соответствуют доходам минчан, мы ещё вернёмся.

Сужающаяся экономика не нуждается в докризисном количестве работников. Официальная статистика по числу безработных вряд ли поможет оценить реальное положение дел на рынке труда. Чуть лучше иллюстрирует ситуацию разница между числом принятых на работу и уволенных. Динамика последних лет отчётливо говорит о том, что проблема сокращений нарастает. За 10 месяцев 2016 года в Минске уволили на 15,6 тысяч работников больше, чем трудоустроили. Это больше, чем за два предыдущих года.

Влияние — негативное. Сложнее стало найти работу, реальные доходы упали практически у всех (за исключением IT-сферы), потенциальные покупатели жилья уже не могут откладывать деньги, как раньше.

БАНКИ

С начала года ставку рефинансирования снижали четыре раза: с 25 процентных пунктов до 18. В теории привлекательность кредитов на строительство жилья должна была вырасти. Но на практике эта гипотеза выглядит очень спорной.

Не секрет, что раньше в проценты по кредитам закладывалась неизбежная девальвация белорусского рубля и сопутствующая ей двузначная инфляция. Сейчас Нацбанк сменил политику: инфляцию планомерно «связывают», курсообразование стало более прозрачным. По факту реальная стоимость кредита сегодня может оказаться выше, чем 2−3 года назад, несмотря на более привлекательные ставки.

Неудивительно, что резкого оживления среди желающих взять кредит на общих основаниях нет. Чего не скажешь о программах по льготному кредитованию граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. «Дозированные» объемы кредитов для этой категории выбирались за несколько недель, что доказывает востребованность у населения займов с адекватной процентной ставкой. Дальнейшее снижение ставок для тех, кто строит на общих основаниях, будет поддерживать рынок, но собственные средства населения по-прежнему останутся главным источником финансирования строительства.

Другое следствие политики Нацбанка — падение доходности депозитов. Рост цен на рынке аренды квартир в Минске во II полугодии привел к тому, что средняя доходность аренды на 1,5% превысила максимум по вкладам в валюте. При этом, у ряда объектов (небольших 1- и 2-комнатных квартир с хорошим местоположением) годовая доходность ещё на 1−3% выше.

Влияние — умеренно положительное. Рынок аренды квартир «переманивает» часть вкладчиков, недовольных доходностью депозитов. Дальнейшее снижение ставки рефинансирования (и ставок по кредитам) окажет положительное влияние на спрос.

ДЕМОГРАФИЯ

Население Минска приближается к отметке в 2 миллиона жителей. За 9 месяцев минчан стало больше на 6,5 тысяч человек, такими темпами годовой прирост составит 8,7 тысяч. На самом деле, это очень низкий показатель — до сих пор население увеличивалось на 15−20 тысяч человек ежегодно.

В чем причины такого резкого замедления роста? С естественным приростом (рождаемость > смертность) всё в порядке — он остался на уровне прошлых лет. А вот с миграционным (приезжих > уехавших) дела обстоят значительно хуже. В прошлые годы за счёт миграции генерировалось 2/3 ежегодного роста населения Минска, в 2016 году — только треть.

Выходит, что в 2016 году уезжать из Минска стали активнее, а приезжать — реже. Если увязать это с экономической ситуацией, получается, что иногородние работники разочаровываются в Минске и возвращаются домой. А те, кто раньше хотел переехать, меняют свое решение и остаются в родном городе.

Влияние — положительное. Население растёт, что стимулирует спрос на квартиры. Особенно сильное влияние на рынок оказывают покупатели первого жилья — возрастная группа 25−35 лет, которая на сегодняшний день является самой многочисленной. Сокращение миграционного притока пока просто тревожный звонок, но продолжение тенденции будет иметь негативные последствия в будущем.

СТРОИТЕЛЬСТВО

По всей видимости, план в 735 тысяч квадратных метров, которые должны построить в Минске в 2016 году, будет выполнен. Это порядка 10,3 тысяч новых квартир, из которых 7,5 тысяч на счету коммерческих застройщиков. У последних дела обстоят лучше, чем в сфере строительства жилья с господдержкой, которая сворачивается семимильными шагами.

Если в начале 2016 года мы говорили про «навес» из нераспроданного готового жилья, который давил на цены, то к концу года ситуация выровнялась. Благодаря высокой активности покупателей, излишек квартир, который «висел» на рынке с 2014—2015 гг., был с большего распродан.

В планах на 2017 год — построить на 12,5% меньше жилья, чем в нынешнем. На коммерческий сегмент придётся порядка 6,8 тысяч квартир — нечто среднее между уровнем 2011 и 2012 годов. В последнее время ежегодное поглощение на первичном рынке колебалось от 8 до 10 тысяч квартир. Несложно понять, что при чётком выполнении плана по вводу жилья на 2017 год начнёт назревать дефицит предложения. От новостроек на завершающей стадии строительства основной очаг спроса станет смещаться к «котлованам».

Впрочем, есть основания полагать, что план для коммерческого сегмента на следующий год слишком пессимистичный и всё же будет немного перевыполнен. Также не следует забывать о пригороде, где в следующем году будут вводиться значительные объемы жилья, а значит часть покупателей из столицы уйдет за МКАД.

Влияние нейтральное, в перспективе — положительное. Первичный рынок сбалансирован, проблема избыточного предложения практически решена. Сокращение строительства рынок не заметит до тех пор, пока теми же темпами уменьшается спрос. В обратном случае начнёт образовываться дефицит предложения, что создаст предпосылки для роста цен.

СБЕРЕЖЕНИЯ

При прочих равных условиях по низким ценам продаётся больше товара, чем по высоким. С начала кризиса закон спроса себя прекрасно проявил на рынке жилой недвижимости.

Не секрет, что многие сделки — это цепочки обменов с доплатой. Первым звеном такой цепи, как правило, выступает 1-комнатная квартира. После того, как на неё нашелся покупатель, запускаются следующие сделки. Из-за этой исключительной важности общий спрос лучше оценивать именно по уровню цен на «однушки».

Те три весенних месяца, когда медианная цена продажи 1-комнатных квартир находилась ниже отметки в 40 тысяч долларов, активность покупателей била все рекорды. Сделок было в среднем на 23% больше, чем на уровне в 40−50 тысяч и на 54% больше, чем на уровне от 50 до 60 тысяч за «однушку».

Сбережения, накопленные в благополучные годы, поддерживают текущий уровень цен. На данный момент барьером для дальнейшего их снижения выступает сумма в 40 тысяч за 1-комнатную квартиру. Первый весенний «заход» ниже этой отметки оказался непродолжительным. Только когда основной очаг спроса вновь закрепится ниже, можно будет говорить, что пласт покупателей на данном ценовом уровне иссяк.

Закономерным выглядит спад активности покупателей во второй половине года. Те, кто готов был купить «однушку» по весенней цене в 35−40 тысяч, вынуждены рассматривать аналогичные объекты в диапазоне 41−45 тысяч. Во-первых, лишние деньги есть не у всех, во вторых — качество предложения всё равно не сравнится с весенними месяцами. Итог — сокращение спроса на 1-комнатные, а вслед за ними и на другие типы квартир.

Влияние нейтральное, в перспективе — негативное. На данный момент стабильность цен обеспечена той «подушкой безопасности», которую граждане скопили в более благополучные годы. По мере истощения запасов на рынке останется меньше потенциальных покупателей, что может негативно сказаться на ценах. Без улучшения экономической ситуации это лишь вопрос времени.

ЗАРПЛАТЫ

О том, что заработная плата минчан адекватно реагирует на «достижения» экономики, уже говорилось выше. А что насчёт соответствия доходов и цен на квартиры? Бытует мнение, что последние в Минске явно завышены. Если посмотреть на развитие ситуации за последние 5 лет, то можно отчётливо увидеть периоды, когда такое предположение подтверждалось. Цены были завышенными весь 2015 год, начало 2012-го, конец 2013-го и некоторые месяцы 2014 года.

2016 года в этом списке нет. В I квартале девальвация ещё была адекватно «отыграна», но уже в мае можно было говорить, что цены на квартиры для такого уровня доходов занижены. При построении графика использовался менее динамичный индекс цен предложения, что произошло с ценами реальных сделок — известно (+7,5% за последние 7 месяцев).

Влияние — нейтральное. В 2015 году налицо было несоответствие цен и доходов. Первые были явно завышены и потому двигались вниз. Сейчас такой проблемы нет.

В какой точке сейчас находится рынок?

Лучше всего иллюстрирует состояние рынка соотношение числа выставленных на продажу квартир к числу проданных. Ещё в первом квартале ситуация по степени критичности не имела аналогов за последние 5 лет. Неудивительно, что сопровождалась она максимальными темпами снижения цен.

К концу весны всё перевернулось с ног на голову. Покупатели впервые за три года ощутили дефицит предложения на «вторичке», давший импульс росту цен. В конце года многие указывали на рост предложения и сокращение покупательской активности, говоря о новом витке кризиса. По факту, рынок только вернулся к своему сбалансированному состоянию.

В начале 2017 года негативное влияние на цены будет оказывать фактор сезонности, выраженный низким спросом. Но вероятность ценового обвала, как в первой половине 2015−2016 гг., при стабильном курсе доллара практически равна нулю. Более того, даже если новый год опять начнётся с девальвации, цены уже не будут падать так быстро, как в начале 2016-го. Отсутствует избыток предложения на первичном рынке — главный «союзник» девальвации в прошлые годы.

Есть что сказать?

Другая аналитика

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
8.8K 8K
2040
ridik 11.01.2017 в 19:53
0
Повышала-Понижала в 18:06 11.01.2017:
На этом графике метр выше 70к в рурах. Где 50к?

А курс рура который топчется в районе 60 ни разу не напоминает про точность прогнозов? Если бы твои ожидания по курсу вышли то были бы те же 80-90к за метр.
минский метр это не видно слепому идет к 50к.
а при девале рура ляжет и заяц и соответственно в баксах и метр. также и было посмотри графики. В РФ м2 падает на 5% в год, а в Минске на 25% в рурах.
разницу чувствуешь?
13K 11.4K
3302
Повышала-Понижала 11.01.2017 в 18:06
-1
ridik в 17:13 11.01.2017:
Повышала-Понижала в 10:58 05.01.2017:
ridik, а как твой прогноз июльский?

Стал метр в декабре по 50рур?
Ты ждал что ФРС ставку будет поднимать и скоро и несколько раз. А по факту подняли только в декабре.

От ЦБ РФ ты ждал значительного снижения ставки. А за полгода снизили только чуток.

Демурины прогнозы и по нефти и по руру пролетели как фанерки.

Давай еще задвинь Артему про спрос. Посчитай сам с нка за последние лет 10 число сделок, выбери минимум и прими это за дно спроса. А потом сравни с 6.8 тыс квартир из плана.
вот на этот график посмотри
http://realt.by/statistics/dynamics/town/price_m2/rub/
и вспомни что я говорил.
про ставки я говорил "Если".потому что точно не знает никто.
и говорил точно что ФРС будут повышать, а цб снижать.
На этом графике метр выше 70к в рурах. Где 50к?

А курс рура который топчется в районе 60 ни разу не напоминает про точность прогнозов? Если бы твои ожидания по курсу вышли то были бы те же 80-90к за метр.
8.8K 8K
2040
ridik 11.01.2017 в 17:13
0
Повышала-Понижала в 10:58 05.01.2017:
ridik, а как твой прогноз июльский?

Стал метр в декабре по 50рур?
Ты ждал что ФРС ставку будет поднимать и скоро и несколько раз. А по факту подняли только в декабре.

От ЦБ РФ ты ждал значительного снижения ставки. А за полгода снизили только чуток.

Демурины прогнозы и по нефти и по руру пролетели как фанерки.

Давай еще задвинь Артему про спрос. Посчитай сам с нка за последние лет 10 число сделок, выбери минимум и прими это за дно спроса. А потом сравни с 6.8 тыс квартир из плана.
вот на этот график посмотри
http://realt.by/statistics/dynamics/town/price_m2/rub/
и вспомни что я говорил.
про ставки я говорил "Если".потому что точно не знает никто.
и говорил точно что ФРС будут повышать, а цб снижать.
14 9
18
Специалист 10.01.2017 в 16:57
0
Хороший материал, интересные графики
259 263
111
sergei 10.01.2017 в 16:55
-1
Пусть как минимум профессиональные маркетологи и дальше ведут свои исследования,а мы пока будем вести свои... Посмотрим,откуда появятся у людей деньги!! Чтобы удовлетворить профессиональных маркетологов..простите за стеб
Dmitry1109 06.01.2017 в 18:10
0
Цены на квартиры в Минске если и упадут в 2017 году, то незначительно. Может быть кто-то не заметил, но реальные цены в значительной степени просели в 2015-2016 гг. Цены на первичном рынке уже достигли 900 у.е. Статистика на вторичку как минимум на 100 у.е. за квадрат завышена. Тот кто реально решил продать свою квартиру готов двигаться. Тот кто не делает скидку рискуют не продать свою нерухомасць.
Реальную картину на рынке можно снять с ценников застройщиков. Там, как минимум, работают профессиональные маркетологи, и эти конторы ведут взвешенную ценовую политику дабы не упустить выгоду и не проиграть в конкурентной борьбе.
Так что автор статьи прав - в 2017 году ожидать падения цен на недвижимость, которая остается в дефиците не стоит. Также как и не стоит воспринимать всерьез статистику цен на бу жилье
13K 11.4K
3302
Повышала-Понижала 05.01.2017 в 10:58
-1
ridik, а как твой прогноз июльский?

Стал метр в декабре по 50рур?
Ты ждал что ФРС ставку будет поднимать и скоро и несколько раз. А по факту подняли только в декабре.

От ЦБ РФ ты ждал значительного снижения ставки. А за полгода снизили только чуток.

Демурины прогнозы и по нефти и по руру пролетели как фанерки.

Давай еще задвинь Артему про спрос. Посчитай сам с нка за последние лет 10 число сделок, выбери минимум и прими это за дно спроса. А потом сравни с 6.8 тыс квартир из плана.
415 120
85
Наблюдатель 05.01.2017 в 00:05
0
ridik в 22:54 03.01.2017:
ДРУГИМИ СЛОВАМИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НАБЛЮДАЕТСЯ ПОВЫШЕННАЯ АКТИВНОСТЬ В ОТСУТСТВИЕ КАКИХ ЛИБО ТЕОРЕТИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ, НА ФОНЕ ЗАМЕДЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОБЛЕМ СО СБЫТОМ ТАМ, ПРИ ЧЕМ НЕ ПРОСТО ВСПЛЕСК, А УЖЕ В ТЕЧЕНИЕ ГОДА. ЭТО ЕРЕСЬ, ДИЧЬ, И ИГРУШКИ С ЦИФЕРКАМИ, И СТАТИСТИКОЙ.
Вот я хочу спросить Артема, за счет чего?????
Рискну ответить за Артема. Каждая покупка - это чья-то продажа (и наоборот).
Число сделок за месяц - это скорость обращения денег на РН. Когда денег мало - скорость их обращения растет. Раньше - пошёл и заплатил застройщику за нововстройку. Оставив себе старую квартиру. А теперь денег нет - что-бы заплатить за новостроку нужно продать старую. А у её покупателя денег то-же нет. Ему то-же нужно продать что-бы купить. И т.д. и т.п. При отсутствии денег люди улучшают свои жилищные условия более "мелкими" шагами. Естественно, что число сделок растёт!
8.8K 8K
2040
ridik 03.01.2017 в 23:21
+1
зачем ? знаков наставил не знаю.
бгг
8.8K 8K
2040
ridik 03.01.2017 в 22:54
-1
Егор1 в 21:54 03.01.2017:
Неплохой многофакторный анализ от А.Сахаревича, но автор в своём репертуаре (а музыку на портале заказывают своей рекламой застройщики с риэлтерами((

Потому и сладкий вывод в конце: мол, обвала цен не будет..

Увы, положение в экономике РБ намного драматичнее, чем хотелось бы строительному картелю, удерживающему цены на новостройки.

Почитав ниже комменты Tartaki, Ridika и других, еще раз убеждаешься - в 2017-м падение цен будет сильным.

Поэтому в течении ближайших полгода ждем снижения цен не менее 15%

Удачных покупок и продаж в Новом году)
я как бы совсем не против творчества Артема, человек видно старается, работает, и кстати? уровень растет.
Но 15 лет "метрокубического" угара накладывает отпечаток? в том числе и на менталитет.бытие определяет сознание. но есть наука.
и на мой взгляд, если мы уже определились с корреляцией к РН РФ И РУРУ, то анализ в баксах , просто бессмыслен. цены должны падать не то, что в зайцах, а и в евро, и понятно в рурах. и они упали в рурах, но не в евро, но мы же тута анализируем графики реалта.
вообще квотирование цен в рб в долларах это внеэкономическая ситуация. просто потому что привыкли (что само по себе является ну просто я даже не знаю чем -бессмыслицей). но растет предложение.так как не могут продать. при этом уровней с конца 2014
7500-9500 не было никогда. но аргумент против этого "НУ ВЕДЬ ПОСМОТРИ ПОКУПАЮТ ВЕДЬ СУДЯ ПО БАЗЕ НКА-1200-1300 сделок". т.е. и спрос высок и предложение. в отсутствие кредитов. падении зп. росте безработицы . ДРУГИМИ СЛОВАМИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НАБЛЮДАЕТСЯ ПОВЫШЕННАЯ АКТИВНОСТЬ В ОТСУТСТВИЕ КАКИХ ЛИБО ТЕОРЕТИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ, НА ФОНЕ ЗАМЕДЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОБЛЕМ СО СБЫТОМ ТАМ, ПРИ ЧЕМ НЕ ПРОСТО ВСПЛЕСК, А УЖЕ В ТЕЧЕНИЕ ГОДА. ЭТО ЕРЕСЬ, ДИЧЬ, И ИГРУШКИ С ЦИФЕРКАМИ, И СТАТИСТИКОЙ.
Вот я хочу спросить Артема, за счет чего?????
1.9K 5K
402
Егор1 03.01.2017 в 21:54
0
Неплохой многофакторный анализ от А.Сахаревича, но автор в своём репертуаре (а музыку на портале заказывают своей рекламой застройщики с риэлтерами((

Потому и сладкий вывод в конце: мол, обвала цен не будет..

Увы, положение в экономике РБ намного драматичнее, чем хотелось бы строительному картелю, удерживающему цены на новостройки.

Почитав ниже комменты Tartaki, Ridika и других, еще раз убеждаешься - в 2017-м падение цен будет сильным.

Поэтому в течении ближайших полгода ждем снижения цен не менее 15%

Удачных покупок и продаж в Новом году)
8.8K 8K
2040
ridik 03.01.2017 в 14:43
0
Добавлю, что в 2008-2009 г. ценник баксах отвесно падал вместе с зайцем с предложением, на Вашем же графике.http://realt.by/statistics/dynamics/town/price_m2/usd/.

Да и вообще что-то я не вижу никакой зависимости количества предложений цен и количества сделок,глядя на график.
Цены за последние 2 года упали настолько же насколько окреп доллар.
Так, например, в евро совсем не изменились, падения по сути еще не было.
8.8K 8K
2040
ridik 03.01.2017 в 14:39
0
Добавлю, что в 2008-2009 г. ценник баксах отвесно падал вместе с зайцем с предложением, на Вашем же графике.http://realt.by/statistics/dynamics/town/price_m2/usd/.

Да и вообще что-то я не вижу никакой зависимости количества предложений цен и количества сделок,глядя на график.
8.8K 8K
2040
ridik 03.01.2017 в 14:15
0
Артём Сахаревич в 11:15 03.01.2017:
ridik, рад Вас вновь здесь видеть. В 2014 году высокий спрос летом Вы объясняли тем, что на посевную выделили денег. Весь прошлый год с нетерпением ждал Вашей характеристики рекордного спроса. Может постфактум объясните, что случилось?

По Вашему комментарию:

Не приписывайте несуществующих фраз. Вы читали статью по диагонали. Если "девал", то цены по-любому будут падать, вопрос с какой скоростью.

Теперь по строительству.
8-10 тысяч - это спрос без льготников. Что будут делать льготники, которые десятилетиями ждали своего шанса, а теперь на их глазах сворачивается вся господдержка - это отдельный вопрос. Будут откладывать на следующую жизнь или пойдут к коммерческим застройщикам? Этот вопрос в принципе выходит за рамки этого материала и в нем не отражен. Но Ваше мнение я бы с интересом послушал.

Теперь коммерческий сегмент:
На следующий год в плане построить 6,8 тыс. Я указал в статье, что есть шансы его перевыполнить, т.к. по заявленным на 2017 год объектам набегает больше. Допустим, диапазон предложения, которое введут, это 6,8 - 8 тысяч квартир.

Теперь покупатели коммерческого жилья. Диапазон спроса в прошлые годы 8-10 тысяч. Пусть спрос будет худшим за пять лет, скажем, на уровне 7,5 тысяч.
Если спрос 7,5, а предложение 6,8 - назревает дефицит.
Если спрос 7,5, а предложение 8 тысяч - назревает избыток.

Теперь Вам вопросы: с худшим за пятилетие спросом смогут ли застройщики ввести все 8 тысяч квартир? Откуда деньги брать на завершение строительства? Какую часть новостроек в таком случае можно записывать в долгострои?
1.Возможно, я сказал "возможно" из-за посевной. очередной залив денег+ провинция. Хотя продажи там упали. ответа я не нашел. Откуда высокий спрос? или Вы спрашиваете про повышенное количество перехода прав собственности в НКА? не знаю, может кто за долги переписал квартиры. вместе с приватизацией.70% сделок на вторичке это цепи , а цена обмена доплаты существенно сократилась. живые деньги получить трудно -спроса нет.
2. Что будут делать льготники -я не знаю. у них денег нет (платежеспособного спроса). на то они и льготники. мы же не говорим про мошенников. они спрос на этом уровне цен без льгот создать не могут, так как раньше по сути квартиры бесплатно доставались.
3. почему Вы решили что спрос будет? откуда ему взяться? это только при падении цены до соответствующего уровня. спрос будет может быть на другом уровне цен.
4. вы не совсем правильно понимаете закон спроса.
"Если спрос 7,5, а предложение 6,8 - назревает дефицит.
Если спрос 7,5, а предложение 8 тысяч - назревает избыток."
у Вас опять спрос постоянный, а меняется предложение при этом, предложение как бы основной фактор движущий цену. откройте Ваш же график http://realt.by/statistics/dynamics/
выберете период 11.14-11.16 . обратите внимание на колебание предложения 30% туда сюда при этом скорость (угол) не меняется. Это спрос все время не соответствует уровню цен предложения, сокращается.
5. чем меньше строят (это говорит о том что спроса нет) тем ниже цены -это везде и всегда. это Вы и без меня сами себе можете доказать не выходя с Вашего сайта.

Могут ли достроить застрои без спроса? Ну в задричене как то достраивают по ценам ниже в два раза. Другое дело что в отсутствие кредитования придется размазывать сроки конечно, что по сути и является кредитом.
821 260
162
Артём Сахаревич 03.01.2017 в 11:15
+2
ridik, рад Вас вновь здесь видеть. В 2014 году высокий спрос летом Вы объясняли тем, что на посевную выделили денег. Весь прошлый год с нетерпением ждал Вашей характеристики рекордного спроса. Может постфактум объясните, что случилось?

По Вашему комментарию:
ridik в 01:23 03.01.2017:
И вообще что это за глупости, "даже если девал то не упадут цены"
Не приписывайте несуществующих фраз. Вы читали статью по диагонали. Если "девал", то цены по-любому будут падать, вопрос с какой скоростью.

Теперь по строительству.
8-10 тысяч - это спрос без льготников. Что будут делать льготники, которые десятилетиями ждали своего шанса, а теперь на их глазах сворачивается вся господдержка - это отдельный вопрос. Будут откладывать на следующую жизнь или пойдут к коммерческим застройщикам? Этот вопрос в принципе выходит за рамки этого материала и в нем не отражен. Но Ваше мнение я бы с интересом послушал.

Теперь коммерческий сегмент:
На следующий год в плане построить 6,8 тыс. Я указал в статье, что есть шансы его перевыполнить, т.к. по заявленным на 2017 год объектам набегает больше. Допустим, диапазон предложения, которое введут, это 6,8 - 8 тысяч квартир.

Теперь покупатели коммерческого жилья. Диапазон спроса в прошлые годы 8-10 тысяч. Пусть спрос будет худшим за пять лет, скажем, на уровне 7,5 тысяч.
Если спрос 7,5, а предложение 6,8 - назревает дефицит.
Если спрос 7,5, а предложение 8 тысяч - назревает избыток.

Теперь Вам вопросы: с худшим за пятилетие спросом смогут ли застройщики ввести все 8 тысяч квартир? Откуда деньги брать на завершение строительства? Какую часть новостроек в таком случае можно записывать в долгострои?
8.8K 8K
2040
ridik 03.01.2017 в 01:23
0
ДураковскАй в 16:04 28.12.2016:
Годный материал!
очень
"Более того, даже если новый год опять начнётся с девальвации, цены уже не будут падать так быстро, как в начале 2016-го. Отсутствует избыток предложения на первичном рынке – главный “союзник” девальвации в прошлые годы."

Что это они не будут? обвалится заяц и точно также обвалится и м2.
но не обвалится РУР почти 3.3 там особо не куда валится. а если рур обвалится к $ то и заяц ляжет И МЕТР. заяц же вместе с метром легли к РУРУ.http://realt.by/statistics/dynamics/town/price_m2/rub/

И вообще что это за глупости, "даже если девал то не упадут цены"
Артем, ЕСЛИ ДЕВАЛ ТО И ЦЕНЫ УПАДУТ КАК ДЕВАЛ СООТВЕТСТВЕННО. И НИКАКОГО ДЕФИЦИТА НЕТ И БЫТЬ НЕ МОЖЕТ КОГДА МИГРАЦИИ НЕТ СЮДА В 2МЛН ГОРОДЕ.

Вот эта формула "у нас тут по любому раскупается 10 тыс квартир, и может возникнуть дефицит так как не строят , поэтому цены в $ не у падут даже если девал"
Артем, это ЕРЕСЬ И ДИЧЬ.
8.8K 8K
2040
ridik 03.01.2017 в 01:08
0
В планах на 2017 год - построить на 12,5% меньше жилья, чем в нынешнем. На коммерческий сегмент придётся порядка 6,8 тысяч квартир – нечто среднее между уровнем 2011 и 2012 годов. В последнее время ежегодное поглощение на первичном рынке колебалось от 8 до 10 тысяч квартир. Несложно понять, что при чётком выполнении плана по вводу жилья на 2017 год начнёт назревать дефицит предложения. От новостроек на завершающей стадии строительства основной очаг спроса станет смещаться к “котлованам”.

да в том то и дело, что и спрос упадет. при сокращении стройки упадет и занятость.
некому покупать.
Вот это заблуждение преследует этот сайт долгие годы "СПРОС ПОСТОЯНЕН А ВОТ ПРЕДЛОЖЕНИЕ МОЖЕТ МЕНЯТЬСЯ ДО ДЕФИЦИТНОГО"
Вот можно подумать что спрос это что-то божественное 8-10 тыс вынь да полож.
при этом не важно бесплатные ли кредиты в и льготники или вааще никому ничего. спрос независит не от чего просто тупо 8-10 тыс купят это аксиома. для чего тогда эти все программы поддержки, льготы кредиты и все остальное? все равно же купят?
и вот опять от статьи к статье.Купят 10 тыс квартир и все тут.
322 253
104
Ксения 01.01.2017 в 16:59
0
Администрация портала Realt.by предоставляет своим читателям возможность не только получать свежие новости и актуальные аналитические материалы о недвижимости, но и обсуждать их. Регистрация для этого не требуется.
Уважаемая администрация,почему же тогда Вы требуете регистрации на ветке мониторинга от Артема Сахаревича,если это правилами не предусмотрено.
18 1
14
NY 31.12.2016 в 15:15
+1
Ещё не следует забывать о планах до 2020 сделать стоимость метра по месячной зарплате и о том, что это самый жэсточайшый кризис. И цена метра так же жэсточайше пойдёт вниз. И да, никто реформами пока из кризиса выходить не собирается. Так что эта ситуация на годы.
130 21
21
Bithoven 29.12.2016 в 15:37
+1
Спасибо за обзор, очень информативно.
16.7K 11.4K
3418
Евгений 28.12.2016 в 17:05
+1
Очень информативно. Спасибо.
1.7K 551
291
Игорь в 21:45 27.12.2016:
Не читал, но осуждаю.
Беларусь, по данным Международной организации труда, входит в десятку стран с самым значительным темпом снижения реальной зарплаты.
Читать полностью: https://finance.tut.by/news525599.html
Ну почитайте...
4.2K 4.5K
1258
ДураковскАй 28.12.2016 в 16:04
+2
Годный материал!
18.4K 15.6K
4369
eventer 27.12.2016 в 23:26
+2
вангование в последнем абзаце сводит на нет весь анализ. девал этот будет последним для этой бс, и живые позавидуют мертвым. помочь может только мордор, но последнее время дружба наклонилась.
Валентин 27.12.2016 в 22:49
+2
Реально адекватный грамотный обзор.
Покупатели подождите год и купите в 2 раза дешевле.
70 42
44
Дмитрий Сидоркевич 27.12.2016 в 22:24
+4
Отличный обзор. Спасибо.
861 398
518
Игорь 27.12.2016 в 21:45
+4
Дмитрий Владимирович в 18:40 27.12.2016:
Я думаю, что даже у особо оптимистичных слоев населения уже нет сомнений о дальнейшем, скорей всего резком спаде стоимости недвижимости!
Не читал, но осуждаю.
861 398
518
Игорь 27.12.2016 в 21:41
+7
Отличная аналитика - самая грамотная из тех что я читал о нашей недвижимости за последний наверно год. Спасибо.
1.7K 551
291
Я думаю, что даже у особо оптимистичных слоев населения уже нет сомнений о дальнейшем, скорей всего резком спаде стоимости недвижимости!
20.3K 21.8K
6011
А 27.12.2016 в 16:30
-2
В целом все верно...
Где только тот момент, когда всё пойдет по другому...
16.1K 10.9K
3026
tartaki 27.12.2016 в 16:27
+2
Ну что ж .
Автору , как говориться. респект и уважуха за проделанную работу.

ну и так
основное из статьи
Последний раз такая длительная рецессия наблюдалось в конце 90-х,
теперь , ребятки, рецессия побьет все рекорды - и в этом уже никто не сомневается.

Сужающаяся экономика не нуждается в докризисном количестве работников
при избытке рабочей силы и падением доходности бизнеса что происходит?
правильно -падение ЗП.со всеми вытекающими...потенциальные покупатели жилья уже не могут откладывать деньги, как раньше.

По факту реальная стоимость кредита сегодня может оказаться выше, чем 2-3 года назад, несмотря на более привлекательные ставки
о чем речь? причем значительно выше .писал не раз -при определенных условиях 10 процентов будет КАбалой.

В прошлые годы за счёт миграции генерировалось 2/3 ежегодного роста населения Минска, в 2016 году – только треть.
о как! еще весной прошлого года говорил о том, что народ в минск перестанет так ломиться.
незачем выкидывать 50 -100 тыс на жилье, чтобы потом сидеть на ЗП по200. и как итог -мысль автора, которая озвучивалась , опять таки на ветке, еще весной 2015 -Сокращение миграционного притока пока просто тревожный звонок, но продолжение тенденции будет иметь негативные последствия в будущем.

В планах на 2017 год - построить на 12,5% меньше жилья, чем в нынешнем
даже если в планах снизить на 30% -все равно будет избыток. А тут каких то 12%? причем за счет льготников (Повышала, читаем и внимаем). ко всему добавляем уход бабла в загород, о чем полтора года стучу тут --Также не следует забывать о пригороде, где в следующем году будут вводиться значительные объемы жилья, а значит часть покупателей из столицы уйдет за МКАД.
еще как уйдет. и уйдет не только в единички-двушки ( у этой категории бабла то особо и нет), а уйдет в собственные дома, на свои 15 соток.

На данный момент стабильность цен обеспечена той “подушкой безопасности”, которую граждане скопили в более благополучные годы. По мере истощения запасов на рынке останется меньше потенциальных покупателей, что может негативно сказаться на ценах. Без улучшения экономической ситуации это лишь вопрос времени.

самое главное -люди тратили этим летом на бетон не исходя из доходов, а из накоплений.
а они имеют свойство заканчиваться.

ну и напоследок.
судя по графику рынок сейчас находится в зоне баланса спроса и предложения.
но загагулина опять в=стремиться в зону СНИЖЕНИЯ СПРОСА И ЦЕН.

а ведь автор ни словом не упомянул о том, что смр в белке снижается, при том, что ценник пишется в баксах и как это может повлиять на первичку, вторичку и рынок в целом...

думайте сами, решайте сами
иметь или не иметь
3.1K 9K
2499
ГЛВ 27.12.2016 в 13:59
-4
С арендных доходов можно на Новый год только посетить Рождественскую выставку.
На паломничество денег не хватает.
206 76
76
ванечка 27.12.2016 в 13:24
+4
Но вероятность ценового обвала, как в первой половине 2015-2016 гг., при стабильном курсе доллара практически равна нулю
В этот раз будет опять, как всегда - а ну вот обвал из-за этого (войны, девальвации, обвала цен на нефть, обвала на фонде в штатах и тд) - ну это ж мы не могли предсказать. К чему все гепотезы и аналитика - если досточно небольшого пинка под зад - и все полетит к чертям. Вся стабильность основана на продолжении работы экономики на РФ. Оттуда сюрприз может прилететь в любой день, особенно глядя на последние демарши ненаклоняемого.... Я бы сказал, с учетом усыхания кубышек - не просматривается ни одного возможного фактора, кроме как если все население перековать в кодеров, - которые могут хоть чуть сдержать падение цен на минский бетон. П.с. если чего долг за газ 460 млн никто не оплатил. Что можно прогнозировать в экономике страны, зависимой абсолютно от всех мыслимых и немыслимых факторов? Тут остается только молиться Перуну. РБ реально на грани краха.
30 4
12
andrei 27.12.2016 в 13:15
+9
Из статьи можно сделать вывод, что ситуация на РН стабилизировалась на постоянной подпитке экономики сбережениями. Присутствует необоснованная уверенность, что это будет происходить и дальше. Главный вопрос сколько реально депозитов граждан осталось в банках и сколько надо экономике страны в целом.
14 3
1
Troller 27.12.2016 в 11:45
+11
Очень круто!
Жаль не затронуты риски на следующий год, а там выплаты по госдолгу бешеные, коммуналка и за газ мы вроде не рассчитались. Да и вообще с РФ мы перестали дружить, а это может перекрыть весь условный позитив.
Helicopter 27.12.2016 в 10:29
+8
Продавцам тяжело придется, при таких темпах миграции самые активные с деньгами вообще свалят из сосуда.
248 104
123
Григорий Сергеевич 27.12.2016 в 09:47
+9
Доходы падают, народ уже в Минск не рвется, вроде ясно куда будут двигаться цены в 2017 году.
1K 404
524
олегофен 27.12.2016 в 09:22
+9
Спасибо, Артём!

Витрина

Кредит 10,99% на 2к.кв !

"Евротрёшка" по цене двушки! Успейте приобрести квартиру с выгодным кредитом по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

Выгодный кредит 10,99%

Контакты: +375 44 577-77-15

Квартиры в рассрочку от 30%

Квартиры площадью от 48 до 90 кв. метров в рассрочку с первым взносом от 30% на I-III секцию!

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

Новый дом в Сухарево

Срок сдачи-август 2019,развитый микрорайон,в наличии последняя 2-х комнатная квартира

Программа «Доступное жилье»

Контакты: +375 17 290-09-01

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку. Возможно в лизинг. Лучшие условия - от 9% в белорусских рублях, на срок до 20 лет

От 9% в BYN до 20 лет!

Контакты: +375 44 561-86-18

Новостройка на Тимошенко

Пока еще есть выбор квартир оптимальной площади , метр от 1994 рублей!

Программа «Доступное жилье»:

Контакты: +375 17 290-09-01

Индексы цен на 20.08.2019

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $57 300 $1 453 ↑ +1
2 комн. $74 900 $1 374 ↑ +1
3 комн. $97 000 $1 295
4 комн. $116 400 $1 249 ↑ +1

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года