Эксперт: «Торговый центр должен принадлежать одному собственнику»

В Минске появляется все больше торговых центров. Это говорит о высоком спросе на коммерческую недвижимость. Действительно, на стадии долевого строительства площади «уходят» очень быстро. Как правило, сейчас собственником такого объекта выступает либо сам застройщик, либо 2−3 крупных инвестора. Они выкупают крупные площади, скажем по 1000- 2000 тыс.м.кв.

Но при этом не исчезли и более мелкие частные инвесторы, проще говоря, предприниматели, желающие приобрести «метры» под сдачу такому же небольшому бизнесу. К примеру, кофейному магазину. Или же это могут быть владельцы «лишней» квартиры, подумывающие о продаже жилья и вложении капитала в торговую недвижимость. Ход мысли таких предпринимателей с одной стороны понятен — сдача в аренду торговой площади всегда более спокойный и безопасный бизнес, чем, скажем, обычных квартир.

Во-первых, здесь другая клиентура: вместо частных «постояльцев» — юридическое лицо, с которым проще документировать отношения и, в случае чего, решать споры по договору. Во-вторых, торговая недвижимость изнашивается значительно медленнее за счет меньшей эксплуатации. Однако с другой стороны, опыт показывает, что коммерческий успех на стадии возведения в дальнейшем не всегда оборачивается выгодой. Чаще и больше всего на рынке аренды коммерческой недвижимости как раз страдает самый мелкий собственник, располагающий одним-двумя местами. Обычная квартира, едва ли будет пустовать, а вот нежилое помещение — запросто. И поиски арендатора гораздо более долгие в этом случае. Так стоит ли все-таки вкладывать деньги?

Прокомментировать ситуацию Realt.by попросил Юрия Попова руководителя компании «Твоя столица ^. Недвижимость для бизнеса».

Realt.by: Юрий, здравствуйте! Многие люди с относительно небольшими свободными средствами рассматривают для себя рынок торговой недвижимости как перспективный. А на ваш взгляд, стоит ли игра свеч?

Ю.П. «Вкладывать деньги мелким собственникам в торговые центры — выбрасывание денег на ветер. Если торговый центр принадлежит десяти-двадцати-тридцати владельцам, то они никогда не смогут между собой договориться. Например, о маркетинговой концепции. Или по ставкам аренды. У кого-то она больше — кто-то готов отдать дешевле, занизить цену. У всех ведь разная может быть ситуация. Кому то, например, срочно нужны деньги»

Realt.by: Это одна из основных причин, почему практика «распыления» площадей между собственниками умирает?

Ю.П. «Конечно. Потому что два-три крупных владельца всегда между собой договорятся. В противном случае, может получиться, как с одним из объектов — он был распродан на этапе строительства множеству собственников. Как итог — отсутствие успеха. Но и по своей концепции такие проекты — вчерашний день, рассчитанные на индивидуальных предпринимателей. Аксиома для международного институционального инвестора — ТЦ должен принадлежать одному собственнику и управляться профессиональной управляющей компанией»

Realt.by: А в чем главный секрет успеха торгового комплекса?

Ю.П: «Если вы слепите некачественный скворечник», то в нем не «поселятся скворцы». Так и с торговым центром. Успешность торгового центра зависит не только от его расположения, но, прежде всего и от грамотно продуманной концепции, планировочного решения, обеспеченности парковочными местами, заполненности международными и известными локальными операторами, грамотного управления и многого другого.

Realt.by: Тогда как вы оцениваете концепции наших торговых комплексов, как старых, так и новых?

Ю.П: Современными торговыми центрами можно назвать к примеру «Экспобел», «Корону», ТЦ на автовокзале. Из строящихся можно выделить «Замок», строящиеся ТЦ на проспекте Победителей, ТЦ на Притыцкого, «Галерею» (ТЦ на месте бывшего общежития БГУ, — ПРИМ Realt.by). Пока мало у нас по сравнению с соседями действующих современных ТЦ. И совсем нет моллов, площадью от 60 000 м² как минимум, включающих в себя не только торговую, но и развлекательную функцию, широкий общепит.

Realt.by: А как ситуация с собственниками выглядит на этих объектах?

Ю.П: Все перечисленные мною ТЦ принадлежат каждый одному собственнику. На рынок выходят девелоперы, которые понимают, что и как строить. Поэтому, повторюсь, если концепция торгового центра грамотная, он будет успешен. В то же время будут жить и объекты старого формата. Места хватит всем.

Realt.by: Тогда получается, что дорога открыта только крупному бизнесу?

Ю.П: Так заключать не стоит. Ведь есть различные группы покупателей. Если застройщик (девелопер) опытный, то он учитывает сегодняшние реалии и реализует масштабный проект. А более мелкому частному капиталу, я бы советовал обратить внимание на «старые» объекты вроде «Зеркала» или «Паркинга», например. Они изначально рассчитаны именно на формат индивидуальных предпринимателей.

Realt.by: Большое спасибо Вам за ответы.