У столичного рынка жилья оказалось «двойное дно»

В 2010 году участники рынка вторичного жилья Минска увидели его «дно» во второй раз: первый пришелся на «кризисный» 2009-й.О том, какими ценами и трендами запомнился профессиональным участникам рынка недвижимости год ушедший и какие ожидания они связывают с новым сезоном, рассказал руководитель группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» Владимир Давидович.

—  Пожалуй, для рынка недвижимости это был самый тяжелый год за последние 10 лет.

Ситуация на вторичном рынке складывалась не лучшим образом. Так, по нашим данным в Минске количество зарегистрированных сделок уменьшилось на 11,6%. Всего в прошлом году было продано 8,4 тысячи квартир, в то время как в 2009-м число сделок достигало 9,5 тысяч, в относительно стабильном 2008 -10,5 тысяч.

Самой провальной для «вторички» была первая половина прошлого года — число сделок находилось в пределах 450−600 в месяц. Но уже с августа их количество начало постепенно расти и дошло до рекордных 1 389 в декабре 2010 года. И все равно предыдущий год рынку догнать не удалось.

— Эти значения несколько отличаются от данных открытых источников.

— Это верно, дело в методологии. Мы используем для анализа данные РУП «Национальное кадастровое агентство» о зарегистрированных сделках купли-продажи квартир в г. Минске, но при этом из выборки удаляем сделки с долями в праве собственности. При анализе цены также не учитываются записи, не предоставляющие полной информации и заведомо ошибочные данные.

— Насколько мне известно, вы рассчитываете и другие показатели спроса. Они тоже указывают на спад?

Наш индекс покупательской активности (ИПА) — соотношение количества заинтересованных звонков к одному рекламному выходу объекта — свидетельствует о снижении предъявленного спроса на рынке. В 2010 году он находился на низком уровне и в большинстве периодов не превышал значения 1.

— И с чем вы это связываете? У людей закончитились накопления, которые они успели сделать до кризиса?

— Частично Вы правы. Отложенный спрос реализовал себя летом — осенью 2009 года, когда показалось, что рынок достиг «дна», начался рост цен на жилую недвижимость. Но потом он закончился, снова пошла стагнация и, из-за формирования негативных ожиданий, снова спрос начал накапливаться. Кроме того, в 2010 году часть покупателей ушла на первичный рынок, который демонстрировал стабильность, и где можно было купить квартиру дешевле, выплачивая ее стоимость частями. Плюс — льготное кредитование. В то же время объемы кредитования на общих условиях стали восстанавливаться только во второй половине 2010 года.

— Насколько востребованы были кредиты в 2010 году?

— Если в начале года среди клиентов «Твоей Столицы» было порядка 7−9% потребителей, привлекавших к покупке кредитные ресурсы, то сейчас мы можем говорить о приближении к 20%. Во-первых, кредиты стали немного доступнее, во-вторых, люди увереннее стоят планы на будущее.

Именно благодаря тому, что в конце прошлого года кредитование жилья начало набирать обороты, мы решили активизировать работу по нашей программе «Партнер-кредит». Она была разработана «Твоей Столицей» еще в 2007 году и очень эффективно работала до осени 2008 г.

— Как откликались цены на жилье в Минске на «проседание» рынка?

— В течение года, по нашим данным, цена предложения постепенно снижалась от средней в 1 521 доллар за кв. метр в январе до минимального годового значения в 1 367 в октябре. Вместе с осенним ростом покупательской активности, цены предложения также пошли вверх, и в декабре их среднее значение составляло уже 1 404 доллара за кв. метр. При этом средняя цена сделки по нашим данным колебалась от 1 379 долларов за кв. метр в феврале до минимума в 1 258 долларов за кв. метр в ноябре 2010 года.

Что касается первичного рынка, здесь средняя цена предложения колебалась не столь значительно (+/- 2% на протяжении года) и к концу года даже показала рост на 1,6%. При этом цена конкретного объекта может отличаться от среднерыночной до 30−40%, в зависимости от стадии строительной готовности, класса качества и т. п.

— Работа риэлтеров напрямую связана с тенденциями рынка недвижимости. Каким ушедший год стал для компании «Твоя Столица»?

— В принципе, для нас 2010 год прошел достаточно успешно. Нам удалось не только сохранить прошлогодние темпы, но, не смотря на то, что рынок «просел», увеличить по его итогам объемы продаж на 13%. Это если говорить о вторичном рынке жилья. Что касается новостроек, то и в этом сегменте мы тоже чувствовали себя достаточно уверенно: у «Твоей столицы» сейчас пять крупных проектов, которые находятся в активной стадии реализации. Это жилые комплексы «Акцент», «Скадинавия», «Престиж», «Династия» и «Славный».

— И в чем же секрет успеха?

— В технологиях, которые «Твоя Столица» развивала и совершенствовала, не смотря на кризис и складывавшуюся на рынке ситуацию.

Во-первых, это наша программа «Мы стали к вам ближе». С ее помощью «Твоя Столица» последовательно переносит свои высокие стандарты как можно ближе к потребителям, открывая свои офисы в удаленных от центра микрорайонах Минска. Сегодня их у нас уже пять по следующим адресам: Центральный офис - пр. Независимости, 68; отделение «Юго-Запад» -Голубева, 21; отделение «Метро Кунцевщина» — ул. Притыцкого, 83; отделение «Метро Партизанская» — ул. Жилуновича, 15; отделение «Уручье» — ул. Шафарнянская, 11 в БЦ «ПОРТ».

Во-вторых, это наша «Технология мобильных продаж». Благодаря сильному аналитическому отделу, который постоянно мониторит рынок, у нас еженедельно обновляется информация о текущих и предполагаемых ценах на недвижимость. Это позволяет брать квартиры в реализацию по максимально рыночным ценам, интересным потребителю. Как показывает практика, это очень результативно. Так, по итогам 2010 года в Минске в реализации находилось порядка 6 тысяч квартир, из которых в среднем ежемесячно продавалось около 12%. «Твоя Столица» в месяц предлагала рынку порядка 300 квартир, из которых продавала в среднем 80, доводя процент реализации до 27%. Сравнивайте сами!

Если говорить о первичном рынке, то здесь мы себя чувствуем уверенно благодаря эффективной работе проектного управления: над каждым проектом у нас работает отдельная команда. В ее задачи входит, в том числе, и максимально быстрая ретрансляция информации по проекту на все управление вторичного рынка жилья — а это около 100 агентов, и каждый имеет возможность в очной форме давать информацию заинтересованным клиентам.

— Нельзя не заметить того, сколько «Твоя Столица» уделяет внимания и своему присутствию в Интернете…

— Да, интернет-технологии нам тоже очень сильно помогают. Прежде всего, я говорю о нашем сайте, который ежедневно посещает уже около 4,3 тысяч пользователей. С каждым днем этот ресурс становится все более популярным. Здесь мы имеем возможность показывать объекты «Твоей Столицы» очень разнообразно, разумно и доходчиво, что помогает клиентам сэкономить время на осмотре квартиры. Кстати, уже в январе мы запустили новый блог компании, как мы надеемся, более интересный и совершенный.

— Чего ждете от рынка жилья в новом году?

— Оживление, начавшееся на рынке жилья осенью 2010 года, перешло и на начало 2011-го. И хотя для второй половины декабря — первой половины января традиционно более характерен сезонный спад, можно сказать, что наступивший год уже демонстрирует достаточно высокую активность на рынке.

Так что мы надеемся на то, что 2011 год будет более интересным и продуктивным.

«Твоя столица» — белорусская риэлтерская компания.

Беларусь, Минск, Независимости пр., 68

Телефоны: (8−017) 284−04−45, (029) 684−04−45

Сайт: www.t-s.by

Корпоративный блог: www.blog.t-s.by