Цены и сделки под вопросом

Ни одного отдельно стоящего магазина не продано в Минске за первые шесть месяцев текущего года.

В государственном реестре цен сделок по состоянию на 20 августа содержалась информация о 385 договорах купли-продажи помещений торгового назначения, заключенных в первой половине текущего года. В прошлом году за тот же период — 302 договора.

В том числе в Минске в нынешнем году за первые шесть месяцев продано 234 торговых помещения, что составило 174% к аналогичному прошлогоднему показателю.

Примечательно, что в июне в Минске из 35 сделок с торговыми помещениями 29 были представлены одним объектом — общественно-торговым центром с паркингом по ул. В. Хоружей, 1а, введенным в эксплуатацию в конце сентября прошлого года. Площадь помещений — от 45,2 до 5,1 кв. м. Цены, по которым достались хозяевам эти торговые площади, очень разные — от 3,2 млн. до 23 млн. BYR/кв. м. Но определить, какие из цен следует отнести к рыночной стоимости, какие — к инвестиционной, не представляется возможным, поскольку сведения, которые приводятся в реестре цен, не позволяют судить о природе самих договоров купли-продажи, как, впрочем, и о предметах сделок — торговых помещениях.

Если судить об официальных ценах продажи торговых помещений по двум другим сделкам купли-продажи, совершенным в июне, то получается, что встроенный магазин в жилом доме, построенном в 1999 году, в районе ул. Беды стоит сегодня 4,56 млн. BYR/кв. м. А 5,4 млн. BYR — это цена квадратного метра встроенного магазина в только что сданном многоквартирном жилом доме в микрорайоне Лошица-4.

Что касается самостоятельных торговых объектов — магазинов, многофункциональных комплексов, то здесь картина еще более удручающая.

В нынешнем году за январь — июнь в Беларуси заключено 100 договоров купли-продажи специализированных зданий для розничной торговли, продано 6 зданий для осуществления оптовой торговли. В прошлом году — 117 и 2 (в Речицком и Гродненском районах) соответственно.

При этом если на долю Минской области в нынешнем году (I и II кварталы) пришлась 5-я часть всех сделок со зданиями розничной торговли (в 2009 г. — 1/6), то в Минске не продано ни одного отдельно стоящего магазина либо павильона (то же и в 2009 г.).

В первом полугодии 2009 г. в Беларуси заключено 7 договоров купли-продажи многофункциональных зданий (офисы, магазины, склады), в Минске — 0. В нынешнем году — 15 и 8 соответственно. Но, к сожалению, данные реестра не позволяют сказать, в рамках каких конкретно сделок был зарегистрирован переход права собственности на объекты — лизинговых, купли-продажи, залога либо каких-то еще.

То есть официальные данные реестра цен сделок с объектами недвижимости о количестве заключенных и зарегистрированных договоров купли-продажи торговых объектов практически не позволяют оценить динамику активности на рынке торговой недвижимости. То же можно сказать и о ценовой динамике.

И о тенденциях на рынке можно судить лишь по оценкам специалистов агентств недвижимости, причем преимущественно минских, поскольку региональные риэлтерские фирмы сделками с объектами коммерческой недвижимости почти не занимаются.

Данные реестра цен сделок косвенно подтверждают информацию о наличии дефицита торговых объектов, предлагаемых сегодня на продажу. А о том, что дефицит есть и что последние полгода он стал ощутимее, говорят риэлтеры, а также минские и международные консультанты.

В то же время желание зарубежных девелоперов строить в Беларуси, и в частности в Минске, крупные торговые центры специалисты объясняют отчасти теми льготами, которые сегодня действуют при заключении инвестиционных договоров, а также арендными ставками. Например, существующие ставки аренды складских помещений, как утверждают аналитики, уменьшают сроки окупаемости проектов по строительству логистических центров в Минской области по сравнению со сроками в той же Литве.

Кроме того, получение земельных участков для реализации инвестиционных проектов на действующих условиях, введенных Декретом президента № 10 от 6.08.2009 г., намного выгоднее, чем по тем условиям, на которых девелоперы получали аналогичные участки под аналогичные проекты 2−3 года назад.

Причем принятие данного документа сделало невыгодным покупку прав на участки, которые девелоперы получали по старым правилам. Потому что, как правило, такие участки предоставлялись с серьезными обременениями — затратами, которые девелопер должен был понести сверх стоимости заявленного проекта. Сегодня выгоднее прийти и получить участок, что называется, с нуля, чем многие и пользуются.

Хотя заключение инвестиционного договора с тем же Мингорисполкомом, выступающим от лица Республики Беларусь в соответствии с Декретом № 10, ставит девелопера в очень жесткие рамки: шаг влево, шаг вправо — штраф. И штрафы за невыполнение каких-то обязательств, например за несоблюдение сроков реализации проекта, — немаленькие.

Ну, а те фирмы, которые уже вложили в приобретение по старым правилам прав на участок и на реализацию проекта на этом участке, сегодня теряют в конкурентоспособности в силу более высоких затрат, понесенных ранее на стадии предпроектной подготовки.

Таковы тенденции.

Газета "Белорусы и рынок"