Иметь или не иметь?

Что для предприятий малого и среднего бизнеса сейчас выгоднее: приобретать офис в собственность, привлекая кредитные ресурсы, или снимать в аренду?

С таким вопросом редакция «БР» обратилась к своим читателям — как риэлтерам-профессионалам, так и представителям других бизнесов.

Вопрос был обусловлен тем, что сейчас на фоне активизации банков с их кредитными предложениями и снижением арендных ставок владельцы частных предприятий все чаще задумываются, продолжать ли им снимать офис в аренду или взять в банке кредит и купить либо построить собственный.

Понятно, что универсального ответа на этот вопрос найти не удается, поскольку требуются детальный анализ финансового состояния (и не только его) каждого конкретного предприятия и точный прогноз на будущее. Поэтому при ответе мы предлагали исходить из условия уверенности, что положение дел будет оставаться стабильным в течение ближайших, например, 3−5 лет.

Как и следовало ожидать, мнения респондентов «БР» разделились.

Сергей Сенкевич, маркетолог ООО «Менка»:

— Во всем мире бизнес, если это не непосредственно девелоперский бизнес, работает на условиях аренды недвижимости. Белорусская ситуация, когда в одном относительно небольшом бизнес-центре может быть более 50 (!) собственников, — по-своему уникальна. Она удивляет даже близких нам прибалтов, не говоря уже о западных специалистах.

Желание «иметь свой угол» в значительной степени было вызвано как дефицитом торговых и офисных помещений, так и стремительным ростом цен и ставок арендной платы — в 2005—2007 гг. этот рост доходил до 40% в год.

Теперь возврата к такой ситуации не будет: нет и не предвидится дефицита торговой и офисной недвижимости (за исключением некоторых узких сегментов), нет предпосылок для таких темпов роста цен на недвижимость и ставок арендной платы, увеличиваются сроки договоров аренды с понятными ставками арендной платы. Поэтому ситуация с затратами на аренду недвижимости у предприятий более предсказуема и нет необходимости именно строить или покупать помещения в собственность.

Ольга, маркетолог компании-застройщика:

— С учетом того, что стратегия нашей компании основана на сдаче недвижимого имущества в аренду, а не на продаже объектов, нам, конечно, хочется, чтобы потенциальные клиенты осознавали, что им выгоднее снимать офисы в аренду, чем покупать. Хотя на текущий момент на рынке есть предложения, которые могут показаться интересными для желающих приобрести офис в собственность. И, конечно же, в каждом конкретном случае ответ будет свой: каждая компания произведет финансовый анализ и сформирует обоснование той или иной точки зрения.

Начальник отдела маркетинга компании-застройщика ОДО «Вигеврострой»:

— Ответ на этот вопрос зависит прежде всего от стоимости приобретаемой коммерческой недвижимости.

Основываясь на наших ценах долевого строительства и устойчивой тенденции падения ставок по кредитам, можно сделать вывод, что сейчас наступает момент, когда становится выгодным покупать офис с привлечением заемных средств. С учетом существующих арендных ставок приобретаемый офис или торговые площади окупаются в течение 4−5 лет.

При этом тенденция удорожания стройматериалов, работ в ближайшей перспективе будет способствовать росту себестоимости и, как следствие, росту цены стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости, что сделает приобретение еще более выгодным.

Тимофей Кузьминич, магистр экономических наук, эксперт рынка недвижимости РБ:

— Универсального решения в данной ситуации нет, существенное влияние на ответ оказывают многие факторы. Например, цель нахождения принимающего решение субъекта в данном регионе и, соответственно, цель использования приобретаемой им коммерческой недвижимости. Кроме того, важное значение имеют доступность в текущее время денежных ресурсов и наличие альтернативных высокорентабельных проектов, в которые могут быть инвестированы средства. Поэтому необходимо рассматривать каждую ситуацию обособленно.

Если же подойти к вопросу с точки зрения чистой экономики, то в текущей рыночной ситуации в Беларуси определяющее влияние на принятие решения будет иметь срок присутствия фирмы в районе расположения объекта недвижимости. По расчетам с использованием инструментов, предлагаемых ресурсами The New York Times и Interest.com, арендовать офисную недвижимость выгоднее на период до 1,5−2,5 года. При более продолжительной работе разумнее оформлять покупку.

Специалист компании-застройщика СООО «Арэса-Сервис»:

— Конечно, не каждое предприятие в состоянии сегодня купить офис. Причины могут быть разными: недостаточно денег, неустойчив рынок, подешевела аренда. И тем не менее вложение средств в коммерческую недвижимость всегда было делом выгодным. И не только потому, что при этом вы льготируете свою прибыль, но еще и потому, что, приобретая активы, вы вкладываете деньги в свое будущее. Предлагая изолированные помещения многофункционального назначения, мы ощущаем сегодня увеличение спроса на рынке коммерческой недвижимости — как в части аренды, так и в части продажи.

Алексей Конюшенко, коммерческий директор компании IDC group:

— Согласно данным НБ РБ, за прошедшие 7 месяцев среднерыночные ставки по вновь выдаваемым юридическим лицам кредитам существенно снизились. При этом уменьшение ставок наблюдалось как в сегменте краткосрочного кредитования, так и по кредитам на длительные сроки, что особенно важно для рынка недвижимости.

Не принимая во внимание абсолютные размеры ставок, которые могут серьезно различаться для отдельных категорий заемщиков, тем не менее можно констатировать, что относительное понижение ставок составило от 15 до 25% и на сегодня по долгосрочному кредитованию колеблется, по нашим данным, на уровне 16−17% годовых по кредитам в белорусских рублях. По валюте ставки несколько ниже — от 12% годовых по кредитам в долларах или евро.

Сравнивая эти условия с данными по среднерыночным ставкам аренды офисных помещений, которые в июле составляли 16,5−17 EUR/кв. м, можно отметить, что вариант с приобретением офиса становится все более привлекательным для белорусских предприятий. Так, процентные выплаты по валютному кредиту в евро, привлеченному на приобретение офиса в Минске по цене в пределах 1.200−1.250 EUR/кв. м или 1.500−1.600 USD/кв. м, составят до 14 EUR/кв. м. Очевидно, что это более выгодный вариант с точки зрения текущих затрат в сравнении со ставками аренды 16,5−17 EUR/кв. м.

При участии в долевом строительстве офисов эта выгода будет еще более значительной, поскольку процентные выплаты по кредиту, привлекаемому для проведения расчетов за строящийся офис, с учетом предоставляемой, как правило, застройщиком рассрочки по оплате будут увеличиваться лишь по мере выборки кредита поэтапно.

Помимо этого, строительство либо приобретение офиса для собственных нужд предприятия позволяет ему воспользоваться налоговой льготой по налогу на прибыль в пределах произведенных капитальных вложений.

Дальнейшей существенной корректировки цен и ставок аренды на офисную недвижимость в Минске специалисты нашей компании на ближайшие 1−2 года не прогнозируют. В то же время при изменении условий на финансовом рынке привлеченный сегодня кредит по ставке 12−14% годовых всегда можно будет рефинансировать в будущем, тем более что могут появиться новые законные основания для инициации уменьшения ставки, такие как ввод в эксплуатацию построенного офиса, выплата части кредита и т. п.

Оксана Чуракова, директор АН «Мольнар»:

— В случае если компания работает с уплатой НДС, то мы рекомендовали бы приобретать объект в лизинг. Если компания вновь созданная, не имеет ресурсов на приобретение собственности, то тогда, конечно, — аренда. Но существуют риски, что вы раскрутите место, наработаете клиентскую базу, а собственник арендуемого вами помещения не продлит договор аренды. Собственность, в свою очередь, позволит вам, в случае если бизнес не пойдет, сдавать ее в аренду и получать стабильный ежемесячный доход, а также кредитоваться в банках под залог объекта.

Римма Лапцевич, директор ЗАО «Ассистанс Хэлс»:

— Решение снимать в аренду или покупать офис с привлечением кредитных ресурсов на сегодняшний день зависит от политики предприятия и приоритетов его руководства. Одни руководители предпочитают работать в собственном помещении, не неся ежемесячных расходов на аренду, а другие не желают обременять себя заботами об объекте (ремонт, техобслуживание, охрана, уборка помещения) и размещают свой бизнес в арендованных офисах.

Предприятию выгодно купить здание, если внутренняя доходность его бизнеса ниже уровня доходности приобретаемой недвижимости. К таким предприятиям относятся производственные фирмы, прибыль которых составляет порядка 10−15%, а доходность недвижимости — около 20%. Им выгодно приобрести коммерческое помещение для экономии на аренде. Также немало зависит от того, какую сумму компания внесет за офисное помещение, нужна ли реконструкция здания и во что обойдется приведение интерьера помещения в соответствие корпоративному стилю.

А вот компании с высоким уровнем внутренней доходности, наоборот, гораздо выгоднее снимать офис в аренду. Нет никакого смысла покупать помещение и выводить из актива крупные суммы, если в течение 3−5 лет предприятие получит ощутимо большую прибыль от оборота средств. В этом случае фирма, как правило, заключает долгосрочный договор аренды, в котором прописывается индексация ставок аренды не более 10%.

Газета "Белорусы и рынок"