Экономический ликбез TUT. Земля в собственность «как иной случай»

Де-юре частная собственность на землю в Беларуси существует. Однако де-факто свободного оборота земли нет. Почему? Ответ на этот вопрос попытаемся найти сегодня.

Главным документом, регламентирующим земельные отношения, является Кодекс о земле. В данном документе с недавних пор продекларированы только два права — право собственности на землю и право аренды земельного участка.

Согласно Кодексу, в Беларуси собственниками земельных участков могут быть физические лица, частные юридические лица, иностранные государства и международные организации.

Иностранным государствам земля может быть передана в собственность только для размещения дипломатического представительства или консульского учреждения, а международным организациям — для размещения своего представительства. Этот пункт может показаться самым легким (белорусским посольствам за границей симметрично предлагают лучшие места в собственность). Однако это на первый взгляд. Если, конечно, не вспоминать скандал с выселением дипломатов из посольских резиденций в поселке Дрозды под Минском, по соседству с резиденцией главы государства. Причиной отселения был назван ремонт канализации. Хотя иностранные дипломаты вызвались оказать содействие в проведении ремонтных работ.

Физлица

Чтобы физическим лицам оформить в Беларуси земельный участок в частную собственность, требуется первоначально соответствовать двум условиям — быть либо гражданином Беларуси, либо иностранцем, получившим землю по наследству. Причем во втором случае получить земельный участок по наследству могут только иностранные лица и лица без гражданства, являющиеся родственниками умершего.

Впрочем, физлицам в частную собственность земля предоставляется только для определенных целей. Например для: строительства и (или) обслуживания жилого дома; обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — организация по государственной регистрации) квартиры в блокированном жилом доме; ведения личного подсобного хозяйства; коллективного садоводства; дачного строительства.

При этом размер земельного участка для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме, устанавливается: в городах — до 15 «соток»; в деревнях и поселках городского типа — до 25 «соток». Для коллективного садоводства и дачного строительства предоставляется участок не более 15 «соток». Площадь земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, предоставляемого в сельском населенном пункте, не может превышать 1 гектара.

Причем, определение размера земельного участка отдано на усмотрение местных властей, которые определяют размер земельного участка исходя «из местных условий и особенностей, волеизъявления гражданина, а также требований градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил».

Юрлица

Самая дискуссионная часть касается предоставления земли в частную собственность для юридических лиц. Дело в том, говорит советник по правовым вопросам Международной финансовой корпорации Валерий Фадеев, что «сегодня в Кодексе о земле у юрлиц есть возможность получить землю на правах собственности, но практически никто из них землю так и не получил». Причина — «в законе норма есть, а политической воли еще нет».

Для юридических лиц предусмотрены следующие правовые формы использования земельного участка: право постоянного пользования (без установленного срока); право временного пользования (сроком до 10 лет, 20 лет); право аренды земельного участка (сроком до 99 лет).

Важным условием в данном случае является то, что юрлица должны быть зарегистрированы в Беларуси и не иметь государственной доли в уставном фонде.

Приобрести землю в собственность юрлица могут следующими способами: для строительства объектов — по результатам аукциона по продаже земельных участков в частную собственность, без проведения аукциона — для целей обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), которые находятся на приобретаемой земле, «в иных случаях, предусмотренных президентом Беларуси», поясняет партнер, юрист Glimstedt Belarus Дарья Жук. При этом статус юрлица должен соответствовать заявленным целям. Это значит, что фермерские хозяйства могут получить землю лишь для ведения сельскохозяйственной деятельности; научные организации — для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства; религиозные организации — для строительства церквей; организации граждан-застройщиков — для строительства многоквартирных жилых домов и так далее.

До недавних пор в Беларуси не было ни одной частной компании, которая бы владела правом собственности на землю. Но весной этого года президент Беларуси все-таки принял неожиданное решение и впервые передал оманскому инвестору (а если точнее — резиденту Беларуси) в собственность «лакомый кусок» в центре Минска площадью 2,6 га за 10 млн долларов для строительства многофункционального комплекса.

Впрочем, директор Фонда госимущества Наталья Жерносек считает, что этот участок в центре Минска, переданный оманскому инвестору не такой уж и лакомый. «Я думаю, что трудностей с реализацией проекта на этом участке будет достаточно много, потому что на нем расположены и объекты историко-культурного наследия, которые необходимо сохранить, и важные социальные объекты», — отметила она.

Тем не менее сам факт того, что долгое время землю инвесторам выделяли только в аренду, а тут — в частную собственность, вызвал оживленную дискуссию в обществе. Кто-то утверждает, что президент лишь воспользовался своим законным правом, другие утверждают, что это шаг по либерализации рынка земли, третьи — что за оманским инвесторами в принципе стоят «наши люди». Очевидно же другое — свободного рынка земли, при котором земельные участки находятся в свободном обороте, до сих в стране не существует. Все вопросы, касающиеся передачи земельных участков в собственность юрлицам, решаются только на уровне президента.

Действительно, сегодня у главы государства есть масса полномочий в области использования и охраны земель. Он определяет единую государственную политику, порядок изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие, устанавливает порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности.

Однако крупных инвесторов, готовых вкладывать деньги в строительство профильных объектов в Беларуси, настораживает ситуация, когда земля, на которой находится объект, ему не принадлежит. Власти же боятся потерять контроль в масштабных проектах. «Где есть частная собственность, нет места безграничной власти», — говорят в один голос и чиновники, и бизнесмены.

Наталья Жерносек надеется, что в перспективе полноценно заработает рынок по продаже земли в собственность. Пока же, по ее словам, общество для этого еще не совсем созрело. «Продажа земли в частную собственность — это сложный вопрос для белорусского общества, которое 80 лет жило в условиях государственной собственности. Земля всегда была самым дорогим, что есть в стране, и самым ценным. Резко поменять менталитет, думаю, будет очень сложно. Но мы идем в данном направлении», — считает директор Фонда госимущества.

Аренда

Пока «общество не созрело», наиболее распространенной формой землепользования среди юрлиц является аренда земельного участка. Земельный участок может быть предоставлен в аренду любым субъектам хозяйствования — от индивидуального предпринимателя до иностранного юридического лица.

Арендодателями обычно выступают либо госорганы, либо администрации СЭЗ, либо собственники земли. Важным условием при сдаче в аренду земли является сохранение целевого назначения арендуемого земельного участка. Если, например, земельный участок арендодателю был предоставлен для ведения сельского хозяйства, то арендатор не вправе строить на арендуемой земле завод, поясняет Дарья Жук.

Сроки аренды различны. Например, если участок предоставляется для строительства здания, то срок аренды не должен быть меньше срока его строительства. В любом случае, срок аренды не должен превышать 99 лет. Для ведения сельского, крестьянского (фермерского) хозяйства, подсобного сельского хозяйства установлен минимальный срок аренды — 10 лет.

Право на аренду земельного участка также приобретается посредством проведения аукциона. Для некоторых категорий земель аукцион не проводится. Например, при аренде земли для строительства и обслуживания недвижимости, предназначенных для производства товаров, выполнения работ, оказания услуг в населенных пунктах с численностью населения менее 50 тыс. человек.

Кроме того, для инвесторов имеются определенные льготы при аренде земельных участков. Так например, арендодатели могут предоставить рассрочку платежа за аренду земельных участков, предоставленных для строительства недвижимости. Рассрочка предоставляется сроком до 5 лет с момента завершения строительства.

Недавно белорусский парламент одобрил внесение ряда нововведений в Кодекс о земле. Самыми отличительными моментами для юрлиц является возможность получить во временное пользование земельные участки для добычи полезных ископаемых, также получить в пользование дополнительные земельные участки в случае проведения реконструкции капитальных строений. Передача оманским инвесторам земли в частную собственность и принятие изменений в Кодекс о земле соответствуют курсу либерализации и расширяют возможности оборота земельных участков, отмечают эксперты.

[удалено].by