В ожидании неизбежного роста

Столичный рынок коммерческой недвижимости страдает от дефицита предложения во всех сегментах, за исключением офисов в бизнес-центрах класса «В».

Судя по тому, что сегодня происходит на рынке магазинов, складов и офисов классов «А» и «С», можно сделать вывод, что рынок коммерческой недвижимости постепенно выходит из кризиса и в ближайшее время может порадовать положительной динамикой во всех сегментах.

Рассказывает заместитель директора ОДО «Твоя столицаконсалт» Юрий ПОПОВ:

— Самым активным по результатам первого полугодия выглядит рынок торговых объектов. Здесь ощущается острый дефицит предложения буквально по всем позициям. Незначительное, в пределах нескольких процентов, снижение арендных ставок с начала года наблюдалось только в торговых центрах, причем в не слишком успешных с коммерческой точки зрения.

Начиная с февраля мы не успеваем удовлетворять существенно возросший спрос как на покупку, так и на аренду торговых помещений. Одинаково высокий интерес к объектам любых форматов — как к небольшим помещениям (до 50 кв. м), так и к тем, которыми интересуются сетевики, причем продуктовой и непродуктовой направленности.

Заметно активизировали выход на белорусский рынок сетевики, преимущественно представители российского ритейла. Это говорит о том, что, в принципе, наш рынок действительно становится привлекательным для крупных торговых операторов. А это значит, что Беларусь в плане торговли и торговой недвижимости развивается в том же направлении, по которому идут все европейские страны. Может быть, только с небольшим отставанием.

Активизация интереса к нашему рынку со стороны зарубежного ритейла подтверждается и тем, что в данный момент мы выполняем одновременно несколько консалтинговых проектов для международных компаний. Причем, забегая вперед, хотелось бы отметить, что позитивный перелом наметился во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости — офисной, складской, торговой.

Можно сказать, что рынок торговых объектов претерпел существенный скачок в своем развитии за последние 10 лет — от формата базаров и мини-рынков в спальных районах, стихийных рынков до формата гипермаркетов, торгово-развлекательных центров, которые особенно интересны международным операторам. К сожалению, рынок еще не может предложить такие объекты, которые бы максимально отвечали требованиям международных операторов, будь-то продуктовые сетевики или известные непродуктовые бренды среднеевропейского уровня. Но пройдет еще пару лет, и такие объекты появятся. Одни уже начали строиться, строительство других вот-вот начнется.

Устойчивый рост спроса при недостатке качественного предложения наблюдается с начала года на рынке складской недвижимости.

По количеству поступающих заявок основная доля спроса приходится на складские помещения площадью 100−500 кв. м. В то же время за II квартал существенно возрос спрос на объекты площадью от 500 до 3.500 кв. м.

Если говорить о ставках арендной платы, то за II квартал, ввиду высокого спроса на аренду складов, они возросли в среднем на 1,5 EUR/ кв. м по сравнению с I кварталом, когда они составляли 4−5 EUR/кв. м на неотапливаемые помещения и 6−7 EUR — на отапливаемые. То есть за первое полугодие аренда складов подорожала в среднем на 20−30%.

В свою очередь цены на уже готовые объекты (вторичный рынок) и предлагаемые на условиях долевого строительства практически сравнялись: 500−850 и 600−800 USD/кв. м соответственно. Это произошло в I квартале года. В течение II квартала стоимость складских помещений не претерпела существенных изменений.

В отличие от докризисного периода, сегодня на рынок выводятся новые объекты. В частности, мы работаем с оператором строящегося под Раковом транспортно-логистического центра BelVingesLogistic, который станет самым крупным комплексом такого формата на территории РБ в ближайшие 1−2 года.

Кроме того, ведется строительство еще около десятка небольших складских объектов — до 3 тыс. кв. м каждый. Правда, в отличие от транспортно-логистического центра BelVingesLogistic, небольшие складские объекты строятся заказчиками преимущественно для себя. Но есть несколько наших клиентов, которые строят с целью либо дальнейшей сдачи в аренду, либо продажи.

Будучи относительно более развитым, рынок офисных помещений выглядит менее динамичным на фоне торговли и складов. Но и здесь наметились перемены. Существенным образом вырос спрос на офисы в бизнес-центрах классов «А» и «С». Например, заполнение арендаторами бизнес-центра «А-100» (класс «С») было осуществлено в рекордно короткие сроки — всего за 4 месяца. Средние ставки аренды в этом сегменте с начала года выросли с 14,5 до 15,3 EUR/кв. м.

Интерес к продуманным и реально реализуемым проектам есть, и он с каждым днем растет. Показательным в этом плане является бизнес-центр «Порт» (вторая очередь). Это интересный объект для компании, которая намерена занять весь объем целиком. Привлекают местоположение, цена и реальные сроки строительства проекта. 3,5 тыс. кв. м — это тот объем, который реально можно освоить за 1,5 года. И другого такого предложения сегодня на рынке нет.

Следует также отметить, что если еще лет 5 назад потенциальные арендаторы и покупатели офисной недвижимости тяготели к городскому центру даже в ущерб другим качественным характеристикам, то сегодня интерес вызывают те объекты, к которым обеспечивается максимально удобный подъезд как общественным, так и автотранспортом, плюс объекты, которые обеспечены достаточным количеством парковок. Причем потребность в парковочных местах увеличивается. Сегодня одно парковочное место на 40−50 кв. м офисной площади — средний показатель для бизнес-центра, претендующего на класс «С».

В последние полгода заметно выросли размеры запрашиваемой площади офисных помещений. На примере многофункционального комплекса «Титан» мы хорошо видим, что если еще полгода назад основной спрос был направлен на помещения площадью 70−80 кв. м, то сегодня — 500−600 кв. м. Причем такие площади интересны для арендаторов бизнес-центров классов «А» и «С». Поскольку предложение объектов класса «А» практически отсутствует, арендаторы вынуждены рассматривать объекты класса «В».

В целом могу сказать, что уровень вакантности снизился и в разных бизнес-центрах колеблется от 0 до 20−30%. Причем наибольшее количество свободных площадей наблюдается в бизнес-центрах, которые по своим характеристикам относятся к классу «В». Это объясняется преобладанием на рынке именно таких объектов. Офисные помещения в бизнес-центрах класса «В» предлагаются сегодня в среднем по 21 EUR/кв. м, что на 2,3 EUR больше, чем в I квартале нынешнего года.

Что касается прогнозов, то сейчас перспективы более понятны и реальны. Предполагаю, что в начале следующего года, а возможно, уже осенью текущего рынок коммерческой недвижимости приобретет положительную динамику по всем позициям. Этому во многом будут способствовать снижение процентных ставок по кредитам, реализация мер по либерализации бизнеса и ряд других факторов.

Газета "Белорусы и рынок"