Свободная планировка бывает с подвохом

После того, как арендные ставки на минском рынке офисных помещений упали на треть, а финансовые показатели у представителей столичного бизнеса заметно ухудшились, в Минске началось массовое переселение фирм из одних офисов в другие. Количество заявок на аренду офисных помещений увеличилось в мае — июне почти вдвое. Но рынок, который вроде бы так жаждал этого, оказался не готов удовлетворить желание потенциальных арендаторов.

Даже у тех бизнес-центров, которые, как утверждают эксперты, соответствуют или почти соответствуют европейским стандартам, имеются серьезные недостатки. И наличие этих недостатков — как правило, следствие устаревших подходов к проектированию объектов. По идее, эти недостатки должны учитываться арендодателями при определении арендных ставок, но этого не делается. Жесткая ценовая политика может быть оправдана в условиях жесткого дефицита офисных помещений. Но когда предложение превышает спрос, отсутствие гибкости в отношении арендных ставок вредит собственнику. Потенциальный арендатор, не получив положенную, как он считает, скидку, уходит в другое место — как правило туда, где дешевле.

Самый главный недостаток, которым страдают многие бизнес-центры — внутренняя планировка. С одной стороны, свободная планировка, которую якобы имеют все современные бизнес-центры, заключается в том, что она предусматривает возможность поставить перегородки там, где захочет будущий арендатор. Но понятие «где захочет» — очень относительное.

Есть такая служба, как пожарная инспекция, которая далеко не всякую планировку согласует. Если вы снимаете офисное помещение около 150 кв. метров, то в нем может понадобиться как минимум 2 эвакуационных выхода. Причем на пути этих выходов не должно размещаться никаких преград. Никаких шкафов, лишних стульев, стеллажей в этих путях-коридорах быть не должно.

Вторая проблема, с которой сталкиваются потенциальные арендаторы — это недостаток естественного освещения. Например, на площадь около 100−180 кв. метров может оказаться хорошо если 3 оконных проема. Но бывает только 2 окна. В этом случае электрическое освещение вам обеспечено даже в самые солнечные дни и даже если вы вообще не захотите ставить никаких перегородок вообще. Не нужно быть великим экономистом, чтобы просчитать, сколько ежедневно понадобиться дополнительных денег на освещение.

А если арендатору необходимо разделить помещение площадью 150 кв. метров на 4−6 комнат, то половина из них может остаться без естественного освещения вообще. В этом случае арендатор будет нести не только дополнительные затраты на освещение, на вентиляцию и кондиционирование, но получит и психологические проблемы. Психологами уже давно доказано, что в помещении, в котором нет окон, человек быстрее утомляется, больше подвержен депрессивному состоянию и менее работоспособен.

Автор данной публикации не так давно побывал в офисе одной международной компании в Риге в современном бизнес-центре класса В по европейским стандартам. Так вот здание спроектировано таким образом, что в офисе нет ни одного помещения, за исключением подсобных, без естественного освещения.

У нас же во многих фирмах стало довольно распространенным явлением размещать обслуживающий персонал и даже специалистов среднего звена в помещениях без окон. Есть примеры, когда помещение, в котором находятся постоянно около 2 десятков специалистов, соседствует через перегородку с комнатой, в которой установлено оборудование, обеспечивающее приток воздуха в помещения и которое издает непрерывный монотонный гул.

Складывается впечатление, что, стремясь к некоему западному стилю офисов, владельцы фирм, застройщики, проектировщики забывают, что минимум естественного света и воздуха, максимум электрического света и очищенного, прошедшего через кучу фильтров воздуха — это не блажь, а необходимость, продиктованная недостатком свободной земли в мегаполисах. Там, где нет дефицита земли, никто не стремится строить деловые небоскребы.

В Минске нет необходимости стремиться к созданию в тех же строящихся бизнес-центрах искусственной среды, которая к тому же по своим параметрам в несколько раз хуже, чем та, которую способны обеспечить мегацентры деловых столиц Европы или Америки.

Говоря о планировочных особенностях современных минских бизнес-центров хочется коснуться еще одной темы — подходов к проектированию. Например, когда потенциальный арендатор изучает планировку предлагаемого ему помещения, то у него невольно возникает вопрос, почему окно расположено не там, где оно так необходимо с точки зрения планирования внутреннего пространства, а на 0,5−1,5 метров левее или правее. Либо его вообще нет там, где оно в принципе могло бы быть. Либо они слишком велики или наоборот слишком малы по отношению к внутреннему пространству.

Ответ очень прост. Виной всему — подходы к проектированию, которые, к сожалению, почти не изменились за последние 50 лет. Вероятно, должно смениться несколько поколений архитекторов, прежде чем они научатся проектировать для людей.

Суть этого подхода заключается в том, что архитектор сначала создает внешний образ своего объекта, говоря простым языком — создает картинку будущего здания, а уж потом планировку подстраивает под эту картинку. Месторасположения и размеры окон продиктованы зачастую не потребностью будущих обитателей здания и их максимальным комфортом, а красотой линий фасада.

Еще хуже, если здание проектирует архитектор, который начинает создавать образ объекта подобно тому, как рисует дорожки в парке. Причем чем извилистее и вычурнее линии (и не важно, что они функционально не оправданы), тем интереснее считается парк. Возможно, для парка — это и нормально. Но в здании каждый лишний изгиб, каждый нависающий или выступающий элемент должен быть функционально оправдан. Более того, он должен быть просчитан с точки зрения затрат его выполнения, опять же, с точки зрения эксплуатационных затрат.

Есть примеры, когда применяя ту или иную конструкцию фасада, его отделки, автор проекта не учитывает меркантильные интересы будущих арендаторов. Например, бизнес-центр, который расположен на открытой местности, возможно, по соседству с трассой, виден издалека. И такое его местоположение можно рассматривать как одно из конкурентных преимуществ. Естественно, арендатор старается использовать такое преимущество путем размещения фасадной рекламы. Но оказывается, что конструкция фасада выполнена таким образом, что установить рекламу на фасаде технически оказывается невозможно.

Наверное, если бы размер гонорара проектировщика напрямую зависел не от общей площади проектируемого бизнес-центра и его стоимости, а от конечного результата — то есть от степени заполняемости объекта арендаторами, то, наверное, минские архитекторы смогли бы быстрее перестроиться. Они старались бы проектировать те же бизнес-центры из расчета в первую очередь не красоты фасадов, а условий нахождения людей внутри здания.

Но поскольку такого не будет, застройщикам следует очень внимательно относиться к тому, как видит и проектирует объект архитектор. Говоря простым языком, план, который вышел из-под рук проектировщика, заказчик должен пройти ногами, прежде чем дать добро.

Довольно распространенное явление — когда застройщик предлагает свободную планировку, но не предлагает потенциальному арендатору варианты внутренней организации офисного помещения. Понятно, что арендатор может пригласить проектировщика, заплатить ему деньги, чтобы он ему нарисовал план будущего офиса. Но лучше, когда застройщик сам предлагает на выбор несколько готовых вариантов планировочных решений.

Сегодня, как утверждают эксперты, преобладает не рынок арендодателей, а арендаторов. Значит, чтобы арендатор не ушел без договора, ему надо уметь показать все преимущества товара, в том числе и те, которые не видимы, но могут иметь место при определенных обстоятельствах. Для этого человек, работающий с клиентами, должен знать объект как свои пять пальцев. Причем не только объект, но и его ближайшее окружение: то есть какие объекты находятся рядом, что они из себя представляют, какие могут появиться в ближайшем будущем и многое другое.

В этой связи — пару примеров того, как не надо продавать или строить бизнес-центры. Проектируется гигантский бизнес-центр, но к моменту его открытия в нем работает вместо запроектированных 3, 4 или 5 лифтов только 2. Потенциальный арендатор, естественно, задается вопросом, будут ли вообще работать остальные лифты, когда офис заполнится ходя бы на 80%. К такому вопросу продавец (будь то сам застройщик или риэлтер) должен быть готов. Мало того, ответить надо так, чтобы у клиента не возникало ни единого сомнения в том, что это временные неудобства, которые к тому моменту, как он вселится в новый офис, будут устранены.

Но, с другой стороны, если бизнес-центр сдается с недоделками и если это неизбежно, то тогда на начальном этапе заполнения его арендаторами следует предлагать более низкие арендные ставки. А по мере приведения бизнес-центра в проектное состояние, для вновь приходящих арендаторов ставки могут быть и выше. Аналогичный принцип используется при продаже тех же офисов на стадии строительства. Самые низкие цены — на стадии закладки фундамента. Затем они растут по мере того, как новостройка прирастает этажами.

Кстати, говоря о лифтах, можно привести пример одного из бизнес-центров, в котором, чтобы подняться на 17-й этаж, можно потратить 10−15 минут. В час пик лифты перегружены и не справляются с перевозкой пассажиров. Впрочем, столько же можно потратить обитателю этого бизнес-центра и на поиск места для автомобиля.

Проектируя подобные объемы, с такими планировочными и техническими недостатками, застройщики чаще всего рассчитывают на то, что они будут продавать офисы. И продают, как правило, на условиях долевого строительства. Но в итоге бизнесмен, купивший офис, сдает его в аренду, а сам вынужден снимать офис в другом месте. Есть и такие примеры.

Газета "Недвижимость Белоруссии"