Купля-продажа квартиры: как это регулируется в законодательстве?

Купля-продажа квартир в Республике Беларусь регулируется тремя основными нормативными правовыми актами: Гражданским кодексом (параграф 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа»), Жилищным кодексом и Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 г.№ 589.

В соответствии с ч. 1 ст. 101 Жилищного кодекса граждане могут иметь на праве собственности квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размеров.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 г. № 1086 «О реализации решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. № 3» установлено, что граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома) в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь

По договору купли-продажи квартиры продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется ее принять и уплатить за нее определенную цену (п. 1 ст. 520 ГК).

Квартира представляет собой жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома (ст. 1 ЖК).

Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 521 ГК).

Следует иметь в виду, что продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи. По предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие индивидуализировать квартиру, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ст. 399 ГК).

В договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ч.1 ст. 525 ГК) — номер дома, номер квартиры, площадь. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 525 ГК).

Еще одно существенное условие договора — цена квартиры. Если условие о цене в договоре отсутствует, то он также признается незаключенным (п. 1 ст.526 ГК).

Сумму сделки в договоре следует указывать в белорусских рублях. При этом ГК разрешает указывать в договоре возможность оплаты квартиры в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон (ч. 2 п. 1 ст.298 ГК).

Никаких обязательных тарифов, ставок, коэффициентов при определении стоимости продаваемой квартиры законодательство не предусматривает, поэтому окончательная цена квартиры определяется по соглашению сторон.

Следует отметить, что на стоимость квартиры влияет много факторов: тип дома (панельный, кирпичный), год постройки, планировка квартиры, развитость инфраструктуры в данном районе, доступность и развитость коммуникаций, экологические факторы, наличие телефона, этаж, наличие лесопарка или зоны отдыха, наличие промышленной зоны, другие факторы (например: куда выходят окна и другие).

Законодательство также предусматривает дополнительные условия продажи жилых помещений, имеющих целью защиту прав граждан, проживающих в этих помещениях. В частности, в договоре купли-продажи квартиры должен содержаться перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их конкретных прав по пользованию.

Кроме того, при продаже квартиры требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

Граждане, давшие согласие на продажу квартиры и не указанные в договоре как граждане, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.

Если в квартире проживают несовершеннолетние, то ее отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства, которым является управление (отдел) образования исполкома или местной администрации (ст. 123 ЖК).

В даче согласия на сделку может быть отказано, если будет установлено, что сделка ущемляет права и законные интересы несовершеннолетнего.

Например, приобретаемое жилое помещение, не соответствует санитарным и техническим требованиям, не благоустроено, непригодно для проживания; является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилое, грозит обвалом; дом, в котором находится приобретаемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой этого жилого помещения; сделка носит корыстный или фиктивный характер и т. д. (Постановление Министерства образования от 22.12.2005 г. № 121 «О некоторых вопросах совершения сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства»).

Договор продажи квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, заключенный одним из супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга на отчуждение жилого помещения.

Однако если супруг не зарегистрирован в отчуждаемой квартире, а квартира приобретена до брака либо получена по наследству или по договору дарения, то согласие супруга не требуется.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры продавцу, дееспособность сторон, подлинность их подписей. Нотариус также истребует письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением, а также согласие органа опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченные в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения.

Однако удостоверение договора нотариусом еще не влечет за собой перехода права собственности.

Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Может сложиться ситуация, когда качество переданной продавцом квартиры не соответствует условиям договора. Если недостатки не были оговорены продавцом при продаже, то покупатель на основании ст. 445 ГК может по своему выбору потребовать:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков за счет продавца в разумный срок;

возмещения собственных расходов на устранение недостатков.

При обнаружении неустранимых недостатков, либо недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной за квартиру цены.

В соответствии с п. 2 ст. 447 ГК недостатки в недвижимости могут быть обнаружены в разумный срок, который, однако, не должен превышать двух лет. При этом договором могут быть установлены и более длительные сроки обнаружения недостатков.

Газета "Недвижимость Белоруссии"