Запрет — не выход

По действующему законодательству, если гражданин на аукционе приобрел земельный участок, предназначенный для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома или дачного дома в дачном кооперативе, то ему не запрещено продавать этот участок, даже если на нем нет никаких строений вообще.

Если собственнику участок достался другим способом, то его можно продать при выполнении двух условий: если дом построен и зарегистрирован или если дом недостроен, но проведена его консервация и он зарегистрирован как «незавершенка».

Консервация недостроенного объекта допускается, в принципе, на любой стадии строительства объекта при наличии определенных оснований (например, у владельца возникли денежные проблемы).

И эта лазейка в законодательстве широко используется гражданами для продажи участков. По сути дела, под видом торговли недостроенными объектами идет торговля земельными участками. Причем, как уже неоднократно заявляли представители Госкомимущества, после введения запрета на продажу незастроенных земельных участков на практике получили широкое распространение так называемые многоступеньчатые сделки.

Сначала будущий покупатель участка возводит на нем фундамент, затем продавец консервирует этот фундамент и регистрирует его на себя, а после этого заключается и регистрируется договор купли-продажи (то есть факт перехода права собственности на участок и недостроенное здание). Такие сделки чреваты возникновением проблем для обеих сторон сделки, особенно для покупателя. Но люди вынуждены это делать ввиду того, что у собственников участков может не оказаться денег на то, чтобы построить дом, а у тех, кто желает и может построить дом, нет возможности купить участок в том месте, которое приглянулось.

Но вместо того, чтобы инициировать снятие запрета на продажу незастроенных земельных участков, кто-то предложил ужесточить критерии консервации недостроенных домов. Правда, реализовать эту идею власти не спешат, потому что не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Даже запрет на продажу незастроенного участка сам по себе неконституционен.

Ведь если человек в свое время купил участок на вторичном рынке, получил его по наследству или приватизировал его, уплатив государству сумму, в которую этот участок был на тот момент государством оценен, то почему он не имеет права продать этот участок, если у него появилась острая необходимость в этом?

А если человеку еще и недостроенный дом запретить продавать, то это уже полный беспредел получится.

Владелец участка вложил деньги в строительство дома, однако не достроил его, но на это были веские причины. Например, кто-то в семье заболел, потерял работу или собственник участка просто передумал строить дом. У него появилась возможность построить недорого квартиру в городе. Что ему остается — эту «незавершенку» кому-то подарить или продать по стоимости стройматериалов местному исполкому? Или дожидаться, пока недостроенный дом развалится от старости, как разваливаются сотни «долгостроев» вокруг Минска и других городов, которые начинали строиться в период коттеджного бума? А других вариантов и не останется, если будет введен запрет на продажу «недостроев» с низкой степенью готовности.

Достроить «незавершенку» до 80% без вложения средств собственник в любом случае не сможет.

То есть если следовать логике сначала тех, кто инициировал запрет на продажу пустующих участков, а теперь тех, кто хочет запретить продажу недостроенных домов со степенью готовности менее 70−80%, то тогда надо вообще отменить частную собственность на земельные участки всех тех граждан, которые их приобрели и будут приобретать не на аукционных торгах.

Между тем опыт зарубежных стран показывает, что наиболее действенными методами борьбы с неэффективным (нецелевым) использованием земельных ресурсов являются экономические методы.

Прямое же ограничение прав собственности — это ошибочный путь, ставящий под сомнение конституционные гарантии, ухудшающий инвестиционный климат в стране и, наконец, сдерживающий развитие земельного рынка. Кроме того, любое ограничение прав ведет к созданию искусственного дефицита — в нашем случае на земельные участки. А там, где есть дефицит, — там и коррупция. И результаты последних проверок, которые проводились в Минском районе, подтверждают это.

Может быть, поэтому идея введения ограничения на продажу недостроенных домов так долго реализуется?

«В настоящее время в Беларуси рассматривается вопрос по конкретизации требований к завершению строительства жилых домов, дач на полученных земельных участках», — сказал на пресс-конференции заместитель председателя Государственного комитета по имуществу Андрей Гаев.

По его словам, этот вопрос рассматривается «с учетом современных реалий и доступности средств, в том числе в банках, с увеличением сроков для завершения строительства жилых домов и дач и, соответственно, определением более четких критериев для консервации». «Но эти вопросы находятся в стадии проработки. По мере рассмотрения документов можно будет говорить об этом более конкретно», — отметил представитель Госкомимущества.

Газета "Белорусы и рынок"