Жилищные облигации как способ приобретения жилья

Одним из способов привлечения средств граждан при строительстве жилья является жилищная облигация. Какова схема приобретения жилья с помощью жилищных облигаций, каковы их преимущества, как можно приобрести жилищные облигации и что для этого нужно и многие другие вопросы мы рассмотрим сегодня в предлагаемой публикации.

Для начала отметим, что по информации Департамента по ценным бумагам Минфина РБ по состоянию на 1 апреля 2010 года в Беларуси в обращении находится 94 выпуска жилищных облигаций в белорусских рублях 12 застройщиков на общую сумму эмиссии свыше Br289 млрд. 397 млн. и 2 выпуска облигаций в долларах США 2-х застройщиков на общую сумму эмиссии немногим более 1 млн долл.США. Эмитентами ценных бумаг в долларах США являются компании «ГородСтрой» ООО и «Лада ОМС-Холдинг» СП ЗАО (новое название компании «ЛадаГарант» СЗАО). Эмитентами жилищных облигаций в белорусских рублях — компании «Гродножилстрой» ОАО, «ДАМААН» УП (квартал «Зеленый Бор»), «Карпович» ООО, «Пригородстройинвест» ООО, «Промекс» СП ООО, «СИ-Трейдинг» ООО, «ТАМБАЗ» СООО, «Трест промстрой» ПС ЗАО, «10 Управление начальника работ» ОАО, «УНП-инвест» ОАО. Из перечисленных выше компаний самыми крупными эмитентами являются: «ТАМБАЗ» (28 выпусков на общую сумму эмиссии свыше Br120 млрд. 713 млн. и «Карпович» (38 выпусков на общую сумму эмиссии немногим более Br65 млрд. 504 млн.).

Для сравнения, отметим, что на 1 января 2010 года в Беларуси в обращении находилось 79 выпусков жилищных облигаций в белорусских рублях 8-ми застройщиков на общую сумму эмиссии свыше Br243 млрд. 642 млн. и 2 выпуска облигаций в долларах США 2-х застройщиков на сумму эмиссии немногим более 1 млн долл.США. А по состоянию на 1 сентября 2009 года в обращении находился 71 выпуск жилищных облигаций 6-ти застройщиков на общую сумму эмиссии свыше Br183,4 млрд. В 2008 году сумма эмиссии жилищных облигаций составляла Br113,4 млрд., что в 2,9 раза больше объема зарегистрированных выпусков в 2007 году.

Данные цифры говорят о том, что интерес к жилищным облигациям как одному из способов финансирования и приобретения жилья растет. Тем более что при строительстве жилья через жилищные облигации, можно воспользоваться банковским кредитом. На сегодняшний день кредит можно получить в Белинвестбанке и БПС-Банке.

Итак, рассмотрим, что же такое жилищная облигация? Жилищная облигация — это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера площади жилья. Облигации имеют номинальную стоимость в денежной единице Республики Беларусь и эквивалент, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья, срок обращения, дату погашения, также указывается количество облигаций в выпуске и объем эмиссии выпуска. Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме в виде записей на счетах, хранятся в центральном депозитарии. Соответственно, их невозможно потерять или украсть. Это же обстоятельство позволяет владельцу облигаций быстро выйти из строительства, просто продав свои облигации. Причем, без штрафов, которые обычно предусмотрены при долевом строительстве.

Жилищные облигации выпускает застройщик-эмитент, который должен иметь отведенный земельный участок под жилищное строительство и необходимую проектную документацию. Объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилья не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика.

Какова же схема приобретения жилья с помощью жилищных облигаций? Получив участок под застройку и разрешение на строительство, строительная компания выпускает облигации. Желающие приобрести квартиру через жилищные облигации постепенно выкупают пакеты этих облигаций, доводя общее их количество до величины площади квартиры, тем самым финансируя строительство. Когда строительство завершается, застройщик погашает облигации — передает право на квартиру.

Если говорить о преимуществах жилищных облигаций, то надо отметить, что, во-первых, владелец жилищных облигаций в процессе строительства имеет намного более широкие права по сравнению с приобретателем жилья по договорам долевого строительства. Он обладает законным правом на информацию о ходе строительства и застройщике-эмитенте. Во-вторых, при желании выйти из процесса строительства инвесторы могут практически по первому требованию погасить жилищные облигации деньгами у застройщика-эмитента после окончания срока обращения или продать свои ценные бумаги в любой момент на вторичном рынке. В-третьих, выкупив необходимый пакет жилищных облигаций, определенный застройщиком, владелец облигаций имеет право на приобретение определенной квартиры в конкретном доме после ввода его в эксплуатацию. Это право собственник жилищных облигаций может уступить другому лицу, что неосуществимо при долевом строительстве. Кроме того, исполнение обязательств застройщика-эмитента по облигациям обеспечивается залогом, или поручительством, или банковской гарантией. В результате по сравнению с участниками долевого строительства владельцы жилищных облигаций более защищены. Например, при покупке квартиры в квартале «Зеленый бор» посредством жилищных облигаций обеспечением обязательств застройщика является поручительство и залог недвижимого имущества УП «Дамаан».

Говоря о номинальной стоимости жилищных облигаций разных выпусков, надо отметить, что она может отличаться, поскольку с ростом готовности дома будет расти и номинальная стоимость облигаций последующего выпуска. Хотя сущность остается одна: купив одну облигацию, гражданин становится собственником 1 кв. метра общей жилой площади в конкретном доме.

Жилищные облигации можно рассматривать и как средство сбережения и накопления, потому что на начальном этапе строительства кв. метр намного дешевле, чем когда дом почти готов. В связи с этим напрашивается вопрос: значит ли это, что человек может купить, например, десять облигаций первого выпуска и через некоторое время продать их уже на бирже по более высокой цене? Конечно, это возможно, но с той лишь разницей, что он не сможет продать 5−10 облигаций. Человек, который будет покупать продающийся пакет облигаций, также имеет в виду целую квартиру. Поэтому здесь необходимо продавать весь пакет. Жилищная облигация — это пакетные бумаги, одну облигацию никто не купит. Минимум, что можно предлагать, это пакет на половину площади квартиры. И человек, который их купит, будет знать, что этот пакет дает ему право на покупку определенной квартиры в определенном доме. И затем он сам будет докупать недостающие облигации, в этом состоит его обязательство перед застройщиком-эмитентом. Ведь гражданин не покупает просто облигации, сначала он идет к застройщику и выбирает квартиру, которую затем начинает выкупать через облигации.

Что касается покупки жилищных облигаций, то их имеют право приобретать граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие на территории Республики Беларусь, а также юридические лица, зарегистрированные на территории Республики Беларусь.

Для заключения договора о покупке облигаций у застройщика-эмитента физическому лицу достаточно иметь при себе паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; юридическому лицу — доверенность на получение жилищной облигации, копию платежного документа об ее оплате и документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица. Оплата жилищных облигаций производится путем безналичного или наличного расчета в установленном порядке.

Газета "Недвижимость Белоруссии"