Торговля лидирует

В 2010 году запланировано ввести около 110 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центрах, многофункциональных комплексах, административных зданиях. «Реально может быть введено на 15−20% меньше, в силу более медленных темпов реализации проектов и, возможно, не такого стабильного, как ожидалось, финансирования со стороны девелоперов либо банков. Но в любом случае цифра получается внушительная», — отметил управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси Михаил Морозов на презентации годового обзора минского рынка коммерческой недвижимости. Презентация организована компаниями Colliers International и SORAINEN.

М. Морозов подчеркнул: как в прошлом году, когда было сдано около 90 тыс. кв. м офисных площадей, так и в нынешнем большинство проектов реализуется по инерции. Они, по словам эксперта, были запланированы задолго до кризиса и, что самое главное, — до того, как снизились арендные ставки. Поэтому в бизнес-планах изначально были заложены арендные ставки гораздо выше сегодняшних.

«В связи с этим девелоперам необходимо проявлять максимальную гибкость, готовность находить решения, каким образом адаптировать свои бизнес-планы к существующим реалиям рынка, чтобы оставаться рентабельным, выполнять обязательства как перед банками, так и перед арендаторами», — считает М. Морозов.

В среднем снижение ставок с начала 2009 года составило 25−30%. Сегодня это 20 EUR/кв. м и меньше (до 12−14 EUR/кв. м) в зависимости от класса здания.

«Мы предполагаем, что в ближайшее время диапазон ставок аренды будет сокращаться. Уровень вакантности будет сохраняться высоким за счет того, что будет увеличиваться предложение. И, что самое приятное для арендаторов, — конкуренция между арендодателями будет расти, и это, в свою очередь, приведет к тому, что будут предлагаться более качественные офисы с большим набором услуг и с более гибкими ставками арендной платы», — сказал М. Морозов.

В силу специфики минского рынка спрос на офисные предложения не может расти так же быстро, как предложение, которое в прошлом году выросло на 15−20% и в нынешнем году может увеличиться на столько же. Поэтому показатель вакантности в этом секторе рынка еще как минимум год будет сохраняться на сегодняшнем уровне — 15−20% в среднем. «Это, в свою очередь, затормозит реализацию проектов, намеченных на 2011−2012 годы. Рынку нужно 2−3 года, чтобы справиться с тем предложением, которое существует», — отметил М. Морозов.

В том, что предложение растет такими быстрыми темпами, бесспорно, много плюсов. Минский рынок стал более конкурентоспособным, более привлекательным и более адекватным ожиданиям и возможностям со стороны реальных арендаторов. То есть тех, кто уже работает на рынке Беларуси и утвердился в планах развития. Одновременно существующие условия являются привлекательными для новых арендаторов, которые только планируют свое развитие. Подтверждение тому — сделки аренды, которые были заключены в первые 4 месяца текущего года. Они, по словам М. Морозова, были достаточно динамичны в офисном сегменте и совершались новыми компаниями — как российскими, так и западными.

Говоря об объектах, которые пополнили предложение в 2009-м и в нынешнем году, М. Морозов отметил, что они очень разные. Одни из них заполнены почти целиком, другие — на 50−70%, а есть и почти пустующие.

«Это можно связывать даже не столько с кризисными моментами, сколько с качественными характеристиками зданий, включая и проектировочные решения, местоположение, а также индивидуальный подход со стороны владельцев зданий к работе с арендаторами при заключении договоров», — подчеркнул эксперт.

Если посмотреть на карту, то в Минске офисные центры достаточно плотно расположены вдоль основных городских магистралей, что вполне логично.

Тем не менее центрального делового района, аналогичного тем, которые существуют во многих крупнейших городах — Лондоне, Париже, Москве и др., — в Минске на сегодня не сформировано. Отчасти, как полагает эксперт, это обусловлено генпланом столицы, который не подразумевал создания такого района, а также ограниченными финансовыми возможностями девелоперских компаний.

Сектор торговых объектов, по признанию большинства активных игроков на рынке торговой недвижимости, на сегодня является наиболее привлекательным и для девелоперов, и для арендаторов, заинтересованных в новых площадках, и, как ни странно, для банков.

«Банки откровенно заявляют, что торговый сегмент — один из немногих, который они продолжают финансировать на уровне проектного строительства. Им интересно участвовать в заполнении свободных ниш, потому что все сходятся во мнении, что потенциал рынка Беларуси, и Минска в частности, гораздо выше. И кризис на сегодня не только не скорректировал планы присутствующих торговых операторов. Даже наоборот. Он привлек внимание новых игроков. В частности, большие компании из Западной Европы за последние несколько месяцев приезжали и изучали возможность вхождения на белорусский рынок в период кризиса, когда условия для начала работы более привлекательны», — сообщил М. Морозов.

По оценкам специалистов Colliers International, объем рынка торговых объектов (супер- и гипермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров) составляет около 360 тыс. кв. м. Предполагается, что в 2010 году будет сдано еще около 60 тыс. кв. м торговых площадей. Но это будут в основном небольшие торговые центры площадью до 10 тыс. кв. м.

В отличие от рынка офисной недвижимости, уровень вакантности в торговых центрах не превышает 6%. По-прежнему в этом секторе отмечается острый дефицит площадей. Всемирно известные бренды, приходя в Минск, не могут найти для себя подходящих помещений. У них свои, причем достаточно жесткие, требования к тому, как должны выглядеть их магазины.

Что касается прогнозов, то ротация арендаторов, безусловно, будет. Станет расти конкуренция среди них. И, скорее всего, будет увеличиваться средняя арендуемая площадь, поскольку профессиональные операторы приходят со своими готовыми форматами. И в зависимости от сегментов, в которых они работают, будут совершаться сделки от 500 до 1 тыс. кв. м и от 3 тыс. кв. м и выше. «И мы говорим не о продуктовых операторах, а о галерейных арендаторах «, — подытожил М. Морозов.

Газета "Белорусы и рынок"