Рынок офисной недвижимости ставит рекорды

В Минске в начале текущего года была совершена самая крупная в истории рынка коммерческой недвижимости сделка купли-продажи. Это стало возможно благодаря тому, что в столице появились объекты, построенные застройщиками собственными силами, без привлечения дольщиков.

О том, что происходит сегодня на рынке коммерческой недвижимости в белорусской столице рассказали корреспонденту «НБ» специалисты ИООО «Коллиерз Интернешнл» и группы компаний «Твоя столица».

По словам директора ИООО «Коллиерз Интернешнл» Андрея Алешкина, первые месяцы текущего года вполне естественно были малоактивными в плане новых арендаторов, и большая часть работы производилась с клиентами, которые перешли из 2009 года. Арендодатели в поисках арендаторов для своих площадей не только продолжали уступать в ставках арендной платы, но и пытались предлагать новые услуги, такие, например, как сдача в аренду не офиса, а отдельного рабочего места.

В настоящий момент, как отметил руководитель ИООО «Коллиерз Интернешнл», структура спроса на офисные помещения сохранилась на уровне 2009 года, т. е. 75% запросов приходится на офисные площади до 100 кв.метров. Более стабильными стали запросы на офисы площадью более 300 кв. метров — в условиях низких арендных ставок и появления большого количества объектов многие компании имеют возможность не только переехать в новые, более современные помещения, но и одновременно снизить затраты на аренду.

В разрезе классов наилучшие позиции у класса «В2», который предлагает помещения наименьшей площади. Офисы класса «В1» и «А» менее востребованы ввиду как более высоких ставок арендной платы, так и больших по площади помещений.

Структура предложения в начале текущего года не претерпела каких-то значительных изменений. Помимо введенных в 2009 году бизнес-центров, в которых предлагаются офисные помещения, в первом квартале 2010 года был введен в эксплуатацию только один новый бизнес-центр «Парус», который фактически был представлен на арендном рынке уже в 4 квартале предыдущего года.

В течение второго и третьего кварталов 2010 года не ожидается кардинальных изменений в структуре спроса. Лишь в конце года, в случае достижения уровня запланированных макроэкономических показателей, возможно уменьшение доли небольших офисных помещений до 65−67%, полагает директор компании «Коллиерз Интернешнл».

Он также рассказал, что в первом квартале 2010 года происходила минимальная коррекция предлагаемых ставок арендной платы относительно уровня сложившегося в конце 2009 года. В нескольких бизнес-центрах зафиксированы единичные предложения офисных помещений по ставкам начиная с 10 евро за 1 кв. метр, что соответствует ценовому уровню административных помещений в жилых домах и характеризует подобные бизнес-центры как слабоконкурентные, отметил А.Алешкин. При этом он добавил, что из-за несформированного пула арендаторов и отсутствия необходимого минимума сервисов (закрытая парковка, банк, кафе) и инженерных систем, арендатор не получает никаких дополнительных преимуществ по сравнению с офисными площадями, к примеру, в жилом доме.

Специалист также подчеркнул, что, несмотря на фактическую неизменность уровня предложения, в реальных сделках скидка потенциальному клиенту может составлять до 15% в зависимости от площади и заинтересованности арендодателя в конкретном клиенте. Немаловажным является повсеместный отказ арендодателей от применения так называемых коридорных коэффициентов.

Как сообщил заместитель директора фирмы «Твоя столицаконсалт» Юрий Попов, ставки арендной платы на офисные помещения с начала года практически не изменились. Снижение составило около 1,5−2% в секторе офисных помещений и на 1,8% - в секторе торговых объектов.

По словам Ю. Попова, спрос на офисную недвижимость, если судить по количеству заявок, увеличился в 1,86 раза по сравнению с началом года. При этом потенциальные арендаторы в феврале-марте текущего года вели себя более активно, чем год назад: спрос в 1 квартале 2010 года в 2,2 раза выше, чем в 1 квартале 2009 года. В целом количество заявок за 1 квартал 2010 года составило 50% от всего количества заявок на офисную недвижимость в 2009 году.

По оценкам специалистов группы компаний «Твоя столица», по сумме запрашиваемых площадей спрос на аренду офисов вырос в 2,1 раза с начала года (по сравнению с 1 кварталом 2009 года рост составил 2,18 раза). Суммарная запрашиваемая площадь в аренду за 1 квартал 2010 года составила 52,4% от объема спроса на офисную недвижимость в 2009 году.

Что касается долевого строительства, то, по оценкам А. Алешкина, предложение в этом секторе коммерческой недвижимости расширились как за счет новых административных объектов, так и за счет помещений на первых этажах жилых домов. «В целом активизация долевого строительства коммерческих площадей не является хорошая тенденцией. Основной причиной является неспособность девелопера привлечь иное финансирование. В будущем такие объекты будут менее востребованы, поскольку их приспособление под конкретного арендатора (например, перепланировки этажа) при наличии большого количества собственников фактически не возможно,» — считает А. Алешкин.

По оценкам специалистов компании «Твоя столица», в первом квартале текущего года отмечено снижение предложения площадей, реализуемых по схеме долевого строительства, в административных зданиях. При этом, как подчеркивают эксперты, предложение офисных помещений, встроенных в жилые дома, реализуемых по схеме долевого строительства, сохраняется на прежнем уровне.

К другим тенденциям специалисты фирмы «Твоя столица» относят «взросление» девелоперов. «В частности, девелоперы стали очень взвешенно подходить к разработке концепции проектов, привлекать опытных консультантов, способных вести проект на этапах привлечения инвестиций, подбора операторов, управления», — сказал Ю. Попов.

Об активизации процессов на рынке коммерческой недвижимости говорят и официальные данные о количестве сделок. Так, по данным Национального кадастрового агентства по состоянию на 7 апреля за январь-март текущего года в Минске было реализовано по договорам купли-продажи около 64 административных помещений, из них за январь-февраль — 39. Общая площадь проданных в 1 квартале административных помещений составила около 33 тыс.кв.метров. Основной массив сделок совершался в ценовом диапазоне от 2,3 до 3,5 млн руб./кв.м. Средняя цена квадратного метра — около 3,5−3,8 млн руб.

Например, в кирпичном многоквартирном жилом доме 1997 года постройки офисное помещение, расположенное на 13 этаже, площадью чуть более 100 кв. м было продано за 2,3 млн руб./кв.м. А помещение площадью 297,7 кв. м в многофункциональном здании 1994 года постройки продано по цене 3,4 млн. руб/кв.м. По цене 5,2 млн./кв.м проданы маленькие офисы площадью около 20 кв. метров в административно-торговом комплексе по пр. Независмости, 186 (объект введен в эксплуатацию в декабре 2009 года). В административном здании на ул. Шафарнянской проданы офисные помещения площадью около 60 кв. метров по цене 5,4 млн руб./кв.м (дата ввода — декабрь 2009 года). Самой крупной сделкой явилась продажа 14,3 тыс.кв.метров в бизнес-центре по 1-му Загородному переулку. Средняя цена продажи кв. метра составила 3,4 млн руб.

Для сравнения, в прошлом году в 1 квартале было зарегистрировано 54 договора купли-продажи административных помещения (из них в феврале -28). Самой крупной сделкой стала продажа офисных помещений общей площадью около 1100 кв. метров в административном здании по ул. Некрасова по цене 2,4 млн руб./кв.м. Объект 2005 года постройки.

Газета "Недвижимость Белоруссии"